ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

REAL ESTATE VALUATION IN FOREIGN COUNTRIES

Valeria Tatarchenko

Student, Oryol State Pedagogical University Multidisciplinary College, Russia, Oryol

Oksana Tishkina

Scientific director, Teacher, Oryol State Pedagogical University, Multidisciplinary College, Russia, Oryol

Аннотация. В статье рассматривается опыт зарубежных стран в сфере оценки недвижимости и его ценность для развития этой сферы во всем мире. Статья отмечает, что разные страны применяют различные подходы к оценке недвижимости, основанные на правовой системе, национальных и культурных особенностях и экономических условиях. Особое внимание уделено опыту США, Великобритании и Испании. Автор делает вывод о том, что при применении зарубежного опыта необходимо учитывать различия в правовых нормах, рыночных условиях и культуре каждой страны. Необходимо тщательно анализировать и адаптировать зарубежные методы к условиям конкретного государства.

Abstract. The article examines the experience of foreign countries in the field of real estate valuation and its value for the development of this area around the world. The article notes that different countries apply different approaches to real estate valuation based on the legal system, national and cultural characteristics and economic conditions. Special attention is paid to the experience of the USA, Great Britain and Spain. The author concludes that when applying foreign experience, it is necessary to take into account differences in legal norms, market conditions and culture of each country. It is necessary to carefully analyze and adapt foreign methods to the conditions of a particular state.

Ключевые слова: оценка недвижимости; зарубежный опыт оценки; недвижимое имущество; оценщик; оценка недвижимости за рубежом.

Keywords: real estate valuation; foreign experience of valuation; real estate; appraiser; valuation of real estate abroad.

Опыт зарубежных стран в оценке недвижимости является ценным и полезным для развития сферы недвижимости во всех странах мира. Разные государства используют свои особые подходы к оценке недвижимости, опирающиеся на их правовую систему, национальные и культурные особенности с учетом экономических условий. Опыт развитых стран с этой области представляет большую ценность для отечественной практики оценки недвижимости.

В виду ограниченности объема статьи в качестве примера изучим особенности оценки недвижимости на примере США, Великобритании и Испании.

Американская система оценки недвижимости является одной из наиболее известных в современном мире. В США оценочной деятельностью занимаются специалисты с высшим образованием, прошедшие специальную подготовку в области оценки.

Процесс оценки недвижимости регулируется специальными стандартами, наиболее популярным из которых являются Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП).

В сфере недвижимости основной является рыночная стоимость (количество в деньгах, услугах или товарах, на которые можно обменять собственность). Стоимость, основанную на целесообразности недвижимости для конкретного собственника, называют «стоимость в пользовании». В особых случаях появляется потребность использования понятия «стоимость в обмене» — сумма, на которую может быть обменена собственность. При оценке недвижимости, приносящей доход, применяется метод валового рентного мультипликатора, который является частью доходного подхода.

В США любая оценка недвижимости проводится с использованием сравнительного подхода. Оценщик сравнивает цены продажи похожих недвижимых объектов в той же области, а также учитывает факторы, такие как состояние объекта, размер, местоположение и другие характеристики.

В Великобритании созданы четыре базы для оценки недвижимости: стоимости свободного рынка, стоимости свободного рынка для текущего использования, стоимости свободного рынка для альтернативного использования, стоимости возмещения.

На основании этих баз существуют следующие методы оценки: метод капитализации дохода, метод прибыли, метод подрядчика, метод прямого сравнения и остаточный метод. Наиболее популярный из них — метод доходного подхода. Он учитывает потенциальный доход, который можно получить от аренды или продажи объекта. Также учитываются другие факторы, например, расходы на управление и обслуживание недвижимости.

В Великобритании отсутствует лицензия на осуществление оценочного процесса, и заниматься оценкой недвижимости может любой желающий. Однако потребители предпочитают обращаться к членам Королевского общества оценщиков и землемеров.

Опыт Испании в оценке недвижимости также является интересным. В Испании оценка осуществляется тасадорами, которые по образованию являются архитекторами или инженерами. В отличие от агентов по недвижимости тасадорес –  оценщики, признаваемые законом, их работа определена в Декрете по оцениванию от ноября 1994г.

Главная основа оценивания рынок оценки, стоимость замещения/вос-становления и максимальная юридическая ценность. Обычно тасадорес должны оценить каждую из этих ценностей перед отбором для того, чтобы дать отчет клиенту. Рыночная стоимость определяется как чистая сумма, которую продавец обоснованно ожидает получить за продажу собственности по стоимости, как и во время оценки, предполагая соответствующий маркетинговый период и предполагая, что существует по-крайней мере один потенциальный покупатель, который должным образом проинформирован о характеристиках построения процесса и что оба, покупатель и продавец, действуют свободно и без специфического интереса к сделке.

Бесспорно, другие страны тоже разрабатывают и применяют свои собственные методы оценки недвижимости, учитывая особенности своего рынка и законодательства. Возможность изучить и адаптировать лучшие практики оценки недвижимости других стран поможет улучшить процесс оценки недвижимости, сделать его более точным, объективным и прозрачным.

Важно отметить, что при применении зарубежного опыта в оценке недвижимости, следует учитывать различия в правовых нормах, рыночных условиях и культуре каждой страны. Необходимо адаптировать зарубежные методы к актуальным условиям и специфике конкретного государства,  тщательно анализировать их эффективность.

В российской Федерации есть свои методы и подходы оценки недви-жимости. Оценка стоимости недвижимости осуществляется на основе трех традиционных подходов к оценке собственности: затратного, доходного и сравнительного. Анализируется применимость каждого в практике инвестиционного анализа, достоинства и недостатки. Основным и часто применяемым методом является «метод сравнения продаж», также используются метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.
Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями.