ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Аннотация. В статье проводится комплексный анализ правового режима земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации. На основе положений Конституции РФ, Земельного кодекса РФ и иного законодательства раскрывается легальное определение и ключевые признаки данной категории земель. Подробно рассматриваются такие элементы правового режима, как принцип целевого использования, круг уполномоченных субъектов, их права и обязанности. Особое внимание уделяется механизму обеспечения сохранности и надлежащей эксплуатации сельскохозяйственных угодий, включая государственный контроль и меры юридической ответственности за нарушения.

Abstract. This article presents a comprehensive analysis of the legal regime governing agricultural lands in the Russian Federation. Drawing on the Russian Constitution, the Land Code, and relevant federal legislation, the study elucidates the legal definition and fundamental characteristics of this distinct land category. It provides a detailed examination of the core elements of the legal regime, including the principle of designated use, the range of authorized users, and their respective rights and obligations. A key focus is placed on the mechanisms for ensuring the preservation and proper utilization of agricultural land, encompassing state control and legal liability for violations.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, правовой режим земель, целевое использование, земельное законодательство, сельскохозяйственные угодья, субъекты землепользования, государственный контроль, охрана земель, земли сельскохозяйственного использования, юридическая ответственность.

Keywords: agricultural land, legal regime of land, designated use, land legislation, agricultural landscapes, land users, state control, land conservation, agricultural use land, legal liability.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения в процессе развития законодательства не претерпело существенных изменений, и его определение было воспроизведено в Земельном кодексе РСФСР 1991г. [5], в ст. 56 данного документа закреплялось, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. [7]

Землями сельскохозяйственного назначения, в соответствии с содержанием п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) [6], признаются земли, которые находятся за чертой населенных пунктов, предоставленные для развития и ведения сельского хозяйства. В данную категорию земель, которая по закону используется исключительно по целевому назначению, входят сельскохозяйственные угодья, земли, обустроенные для ведения сельского хозяйства, внутрихозяйственные дороги, лесные и водные объекты и другое.

Целевое использование - это основное назначение земли данной категории без запрета на застройку объектов, способствующих ведению сельского хозяйства.

При изучении данной темы можно столкнуться с таким понятием, как «конкретное целевое назначение». Это вид использования земельных участков, где нельзя вести иную форму деятельности. На этих землях запрещено строить никаких зданий или сооружений, так как пахотные земли должны использоваться только для посева сельскохозяйственных культур. С точки зрения объекта правового регулирования, выделяется два вида правового режима использования земель: общий, особенный. Общий правовой режим должен распространятся на все земли и его элементами является использование земель по их целевому назначению. Особый правовой режим вводится для земель, которые сильно истощенны с точки зрения плодородия. Данный режим используется для восстановления плодородия земель и недопущения их истощения в будущем. [3]

Государственными органами, ведущими регулирование правового режима и осуществляющими контроль за ведением сельского хозяйства, являются — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и их территориальными органам в каждом районе субъекта.

Следующим элементом правового режима использования земель является круг субъектов, которые пользуются землей.

В соответствии со ст. 78 ЗК РФ субъектами, обладающими правом на пользование землями сельскохозяйственного назначения, являются физические лица, ведущие крестьянские, фермерские или личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество. Правом ведения сельского хозяйства обладают и хозяйственные сообщества, товарищества, производственные кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями. Некоммерческим организациям, потребительским кооперативам, религиозным организациям, казачьим обществам, учебно-опытно-производственным хозяйствам научно-исследовательских учреждений высшего и среднего профессионального и образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений, общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни также разрешается ведении сельского хозяйства на территории РФ [4]. При этом каждый субъект может получить земельный участок на определенных условиях в зависимости от территории и их статуса с точки зрения нуждаемости. Основания предоставления устанавливаются федеральными законами и законами регионов.

Самым важным элементом правового режима использования земель является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по пользованию земель сельхоз назначения.  [1]

Права и обязанности субъектов в основном могут зависеть от особенностей земли, от правового статуса субъектов:

- использование для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, на проведение оросительных, осушительных, агролесомелиоративных работ;

- право  на возведение сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием;

Что касается обязанностей, то они представлены в статье 42 ЗК РФ, ниже приведены примеры некоторых из них:

- использовать землю в соответствии с целевым назначением и не наносить вред окружающей среде и осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;

- своевременно производить платежи за землю в виде налогов;

- строго соблюдать требования, которые предписаны различными градостроительными регламентами, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов и выполнять иные требования, которые установлены законом.

Одним из основных элементом правового режима использования исследуемой категории земель является наличие эффективного правового механизма использования земель, к которому можно отнести: [2]

- наличие норм, предотвращающих какие-либо нарушения правового режима данной категории земли, обеспечивающих приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед другими землями и применение которых направлено на устранение условий, которые определенным образом способствуют нарушению правового режима сельскохозяйственных земель.

За нарушение правового режима земель предусматривается - наличие уголовной и административной ответственности - в основном наложение штрафов за уничтожение межевых знаков земельных участков, за самовольное занятие земли, за порчу и уничтожение плодородного слоя земли. В земельном законодательстве за земельные правонарушения предусмотрена также и дисциплинарная ответственность.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сложный и многоуровневый институт, сформированный для реализации их особой, стратегической роли в жизни общества. Эта роль, закрепленная на конституционном уровне, обуславливает приоритет сохранения целевого назначения данных земель и их защиты от необоснованного изъятия и деградации.

Основу данного режима составляет строгое соблюдение принципа целевого использования, который не только определяет основное назначение земель для нужд сельского хозяйства, но и дифференцирует правовое регулирование в зависимости от ценности угодий, устанавливая особо строгие требования к охране пашни.

Эффективность правового режима обеспечивается не только через закрепление прав и обязанностей для широкого круга субъектов — от граждан до коммерческих организаций, — но и благодаря действию комплексного механизма государственно-правового обеспечения.