ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ

Цивилизованный рынок недвижимости является обязательным показателем развитой экономической системы государства, где одним из главных инструментов ее создания выступает ипотека (залог недвижимости).

Процедура государственной регистрации недвижимости представляет большой интерес для специалистов данного вопроса, как в целях исследований, так и в целях практического применения. Примечательны в этой области работы и публикации В.А. Алексеева, М.Г. Пискуновой, комментарии С.П. Гришаева, П.В. Крашенинникова и др.

Условие обязательной регистрации установления, перехода, прекращения всех вещных прав и обременений в отношении недвижимости, в силу ее экономической и общественной значимости, закрепилось в большинстве правовых систем.

В российском законодательстве правовой основой государственной регистрации является Конституция, Гражданский Кодекс, Федеральный закон «О государственной регистрации…» и иные законы федеральные законы.

Значительная ценность недвижимости в гражданском обороте, необходимость установления особого правового статуса некоторых объектов недвижимости, внедрение единого порядка проведения государственной регистрации, необходимость однозначности толкования правил ее проведения и усиление защиты прав и интересов участников гражданского оборота послужили предпосылками для создания единой системы государственной регистрации.

Процедура госрегистрации проводится Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Основания, поэтапный порядок проведения, ответственность регламентированы специальным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за номером 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее — Закон).

В научной среде специалисты при изучении и анализе вопросов государственной регистрации прав на недвижимость, с целью усовершенствования процесса, не могут прийти к единому мнению при уточнении целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, М.Г. Пискунова, заведующая кафедрой Российского института государственных регистраторов, выделяет четыре направления, признавая основной правовую цель. А точнее, обеспечение стабильности гражданского оборота, подтверждая факт возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав, а также выступая государственной гарантией прав на недвижимое имущество. Социальная цель усматривается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок. Экономической целью признается создание благоприятного инвестиционного климата, открытого и прозрачного рынка недвижимости, отлаженной системы налоговых сборов. Информационно-управленческая цель — снабжение точными данными о правах на недвижимость всех участников оборота недвижимости.

Чубаров В.В. в Постатейном комментарии к Закону под общей редакцией П.В. Крашенинникова, указывает также на многоцелевое назначение системы регистрации. Первое место в его теории отведено предельной открытости (прозрачности) прав на недвижимость, информации о них. Вторая позиция — государственный контроль над совершением сделок с недвижимым имуществом [переходом прав на нее] и максимальная защита прав и интересов всех участников процесса регистрации (граждан, юридических лиц, публичных образований). И наконец, единообразие процедуры регистрации недвижимости на всей территории страны.

По мнению Алексеева В.А., кандидата юридических наук, адвоката, государство занимает привилегированное положение в сфере регистрации. Поэтому в целях ее дальнейшего совершенствования следует законодательно утвердить цель регистрации как защиту имущественных прав участников оборота недвижимого имущества, где все участники оборота, включая государство, имеют равные права [2].

Согласно Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ [7].

Существующим законодательством Российской Федерации установлено два разных по своему существу вида ипотеки — в силу договора и в силу закона. В силу закона — такой залог недвижимости, который зарождается на основании требований, указанных в федеральном законе. В силу договора — представляет собой залог недвижимого имущества, который появляется соответственно с соглашением, которое достигнуто сторонами. Основанием возникновения ипотеки является договор. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Росреестре по месту расположения недвижимого имущества [8]. Правила государственной регистрации должны быть обязательно соблюдены, в противном случае, это повлечет за собой признание договора об ипотеке недействительным.

На всей территории Российской Федерации осуществляется единообразный механизм государственной регистрации прав по принятой Законом системе записей о правах на каждый объект в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что при регистрации договора ипотеки, производится также регистрация ипотеки как обременения. При возникновения ипотека приобретает еще одну новую суть — ограничение и обременение права залогодателя. Под ограничением имеется ввиду невозможность распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя, а обременение понимается как сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество другому лицу. И независимо от основания возникновения ипотека должна быть зарегистрирована в соответствующем разделе ЕГРП как ограничение (обременение).

Мотивом для начала государственной регистрации ипотеки, независимо от основания возникновения в силу договора или в силу закона, является заявление. Но если, в первом случае, это совместное заявление залогодателя и залогодержателя, то во втором, заявление залогодержателя либо залогодателя, либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.

В Росреестр помимо заявления предоставляются договор об ипотеке со всеми приложениями, его копия, документ об уплате государственной пошлины, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

При регистрация ипотеки в силу закона одновременно происходит государственная регистрация права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Поскольку при ипотеке в силу закона договора ипотеки как документа не существует, то регистрации подлежит договор, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Право залога при регистрации ипотеки в силу закона может быть подтверждено закладной. В этом случае в регистрационный орган передается также закладная, исполненная согласно всем предъявляемым Законом требованиям, ее копия и документы, перечисленные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Обладателями прав на передачу имущества в залог являются собственники. Поэтому право собственности залогодателя перед регистрацией ипотеки должно быть зарегистрировано в ЕГРП. А в договоре ипотеки должно быть отражено право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, а также наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, осуществившего регистрацию этого право залогодателя.

Государственная регистрация ипотеки подтверждается посредством совершения специальной регистрационной надписи на ипотечном договоре. Регистрационная надпись, выполняется путем проставления и заполнения особого штампа, характеристика его содержится в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219. Специальная регистрационная надпись скрепляется печатью органа, исполнившего процедуру государственной регистрации соответствующего договора, сделки.

Список литературы:

1. Алешин В.В. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». (постатейный) // под общ. редакцией.
2. Алексеев В.А. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования, Издательство: Волтерс Клувер, 2007 г.
3. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. По сост. на 18 марта 2009 г. // СПС «Консультант Плюс».
4. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // По общ. редакцией М. 2007.
5. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005.
6. Суханов Е.А. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право, 2008.
7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СПС Консультант Плюс.
8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // СПС Консультант.