ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ (НА ПРИМЕРЕ г. СМОЛЕНСК СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ И г. ДЕСНОГОРСК, РОСЛАВЛЬСКОГО РАЙОНА СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ)

Во многих субъектах Российской Федерации, в том числе Смоленской области, отдельных её городах, на основе федерального законодательства создаётся собственная нормативная база, связанная с необходимостью практического осуществления градостроительного регулирования в условиях изменения системы управления и структуры собственности, а также системы планирования использования территории и согласования проектов, реализации конституционных прав граждан на информацию и участие в процессах принятия решения по вопросам городского развития.

Целью данной статьи является сравнение правил землепользования и застройки в двух городах Российской Федерации: в городе Смоленске, центре Смоленской области, и в городе Десногорск, Рославльского района Смоленской области.

Данный выбор связан с особым интересом в плане отличий в землепользовании и застройки городов регионального и местного значения, тем более, что в городе Десногорск расположен важный объект – Смоленская атомная электростанция.

Смоленская область является субъектом Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Центром Смоленской области является город Смоленск, площадь которого составляет 166,35 км², а численность населения на 2015 год составила 331 тыс. человек [5].

Город Десногорск является административным центром муниципального образования «Городской округ Город Десногорск». Десногорск является самым молодым городом Смоленской области, был основан в 1974 году, получил статус города в 1989 году. Площадь города составляет 43 км², численность населения на 2015 год – около 30 тыс. человек. Строился как город энергетиков для обеспечения функционирования Смоленской АЭС [1].

Основным законом в сфере регулирования отношений городской застройки в Смоленске являются «Правила землепользования и застройки города Смоленска», последняя редакция которых действует с 09.11.2010 года.

В Десногорске – «Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Десногорск» Смоленской области». Утверждены решением Десногорского городского Совета от 24 декабря 2009 года.

В Градостроительном кодексе РФ (от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ) под правилами землепользования и застройки понимается документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (ст. 1 ГрК РФ).

Правила землепользования и застройки не должны противоречить Градостроительному кодексу, однако могут учитывать местные условия той территории, для которой они разрабатываются.

Авторами проанализированы оба документа и выявлены следующие различия в содержании и формулировках:

1. В «Правилах землепользования и застройки муниципального образования «Город Десногорск» Смоленской области» разрешённые предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства для каждой территориальной зоны собраны в таблицы (очень удобно в плане поиска и сравнения информации). Содержатся конкретные данные о каждой территориальной зоне.

В «Правилах землепользования и застройки города Смоленска» эти сведения разрознены – указаны в разных статьях (например, отдельные статьи: минимальная площадь земельного участка (ст. 17), максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений, сооружений (ст. 20), минимальная доля озелененной территории земельных участков (ст. 22)). Другие параметры указаны непосредственно в градостроительных регламентах для конкретных объектов недвижимости (например, минимальная площадь земельных участков для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома – 1000 м², максимальная – 1800 м²). Для многих параметров не указаны точные значения. Присутствуют ссылки на другие нормативные документы.

2. В «Правилах землепользования и застройки муниципального образования «Город Десногорск» Смоленской области» ч. 1. гл. 2. «Регулирование землепользования и застройки органами местного самоуправления» содержит исчерпывающую информацию по данному вопросу. Содержится информация об органах местного самоуправления, регулирующих землепользование и застройку, и их полномочиях в данной области.

К таким органам местного самоуправления в Десногорске относятся: Комиссия по землепользованию и застройке, Градостроительный совет, Комитет по городскому хозяйству и промышленному комплексу муниципального образования «город Десногорск», Комитет имущественных и земельных отношений муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области», Десногорский городской Совет, Глава муниципального образования «город Десногорск», Администрация города, Глава Администрации муниципального образования «город Десногорск».

Также ч. 1. гл. 2. содержит общие положения о предоставлении прав на земельные участки (ст. 9); основания, условия и принципы организации порядка изъятия (выкупа) земельных участков, иных объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд (ст. 10); общие принципы установления публичных и частных сервитутов (ст. 11).

В «Правилах землепользования и застройки города Смоленска» в «Положении о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления» (гл. 2) указана совершенно иная информация, а именно:

1. содержание и сфера применения порядка землепользования и застройки территории города Смоленска (ст. 3);
2. землепользование и застройка земельных участков на территории города Смоленска, на которые распространяется действие градостроительных регламентов (ст. 4);
3. особенности использования земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам (ст. 5);
4. землепользование и застройка территорий города Смоленска, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется и для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (ст. 6);
5. осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства на территории города Смоленска (ст. 7);
6. предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ст. 8).

3. В «Правилах землепользования и застройки муниципального образования «Город Десногорск» Смоленской области» содержится подробная информация о порядке подготовки документации по планировке территории органами местного самоуправления (ст. 12–13). В ст. 13 подробно описан порядок подготовки документации по планировке территории.

В «Правилах землепользования и застройки города Смоленска» по вопросу о порядке подготовки документации по планировке территории органами местного самоуправления содержатся лишь общие положения.

4. В ст. 15 «Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Десногорск» Смоленской области» содержится достаточно подробная информация о порядке предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства: содержание заявления, список необходимых документов. Срок действия данного разрешения не указан.

В «Правилах землепользования и застройки города Смоленска» в ст. 10 не содержится настолько подробных сведений о необходимых документах, однако указан срок действия разрешения, который составляет 5 лет.

5. В ст. 16 «Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Десногорск» Смоленской области» достаточно подробно описан порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: что должно содержать заявление; какие документы необходимо приложить; порядок рассмотрения заявления и вынесения решения; кто несет расходы, связанные с проведением публичных слушаний. Однако не указан срок действия данного разрешения.

В «Правилах землепользования и застройки города Смоленска» в ст. 8 говорится лишь о том, что для получения такого разрешения нужно подать заявление в Комиссию по землепользованию и застройке, срок действия разрешения составляет 5 лет.

6. В «Правилах землепользования и застройки города Смоленска» описан лишь общий порядок внесения изменений в Правила (гл. 6 ст. 13).

А в «Правилах землепользования и застройки муниципального образования «Город Десногорск» Смоленской области» описан общий порядок внесения изменений в Правила (ст. 17), а также порядок внесения изменений в Правила в случае размещения, реконструкции объектов капитального строительства федерального значения (ст. 18); регионального значения (ст. 19); в случае выявления на территории города Десногорска объектов культурного наследия (ст. 20); в части уточнения установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства на основании документации по планировке территории, утвержденной Главой Администрации (ст. 21) и порядок внесения изменений в Правила по заявлениям физических или юридических лиц (ст. 22). Каждая из этих статей содержит достаточно подробную информацию по данному вопросу.

7. Территориальные зоны, на которые разделены территории в границах муниципального образования «Город Десногорск» и муниципального образования «Город Смоленск», значительно различаются по своему составу и кодировке.

В данных городах выделяются сходные группы территориальных зон, а именно: жилые зоны, общественно-деловые зоны, производственные зоны, рекреационные зоны, зоны сельскохозяйственного использования, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны специального назначения.

Данные группы территориальных зон подразделяются на подгруппы, которые значительно различаются по составу и кодировке в обоих городах.

С полной классификацией и кодовыми обозначениями видов территориальных зон можно ознакомиться в ч. 2 гл. 2 § 1 «Правил землепользования и застройки г. Смоленска» и ч. 3 гл. 4 ст. 28. «Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Десногорск» Смоленской области».

Проанализировав оба документа, можно сделать вывод о том, что различия законодательства г. Смоленска и г. Десногорск в сфере землепользования и застройки объясняются различием местных условий данных территорий и накладывают отпечаток на структуру земельных отношений. Также, вероятно, на землепользование и застройку города Десногорск значительно влияет близость к такому важному объекту как Смоленская АЭС.

Список литературы:

1. Десногорск // WIKIPEDIA.ORG: Свободная энциклопедия Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Десногорск (Дата обращения: 20.10.2015).
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 13.07.2015) – [Электронный ресурс] – URL: http://www.gradkod.ru/#grkrf (Дата обращения: 27.10.2015).
3. Правила землепользования и застройки г. Смоленска от 09.11.2010 (посл. ред. от 24.06.2015 года) – [Электронный ресурс] – URL: http://www.smoladmin.ru/spravocn/pzz/zem_pr_ogl.html (Дата обращения: 2.11.2015).
4. Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Десногорск» Смоленской области от 24.12.2009 – [Электронный ресурс] – URL: http://desnogorsk.admin-smolensk.ru/strukturnye-podrazdeleniya-administracii/gorodskoe-hozyajstvo/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-municipalnogo-obrazovaniya-gorod-desnogorsk-smolenskoj-oblasti/ (Дата обращения: 2.11.2015).
5. Смоленск // WIKIPEDIA.ORG: Свободная энциклопедия Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Смоленск (Дата обращения: 20.10.2015).