Ценообразование на рынке недвижимости

Real estate pricing

Elena Stepanova

graduate student, East Siberia State University of Technology and Management, Russia, Ulan-Ude

Nadezhda Bulatova

Doctor of Economics, Professor, East Siberia State University of Technology and Management, Russia, Ulan-Ude.

Аннотация. Недвижимое имущество занимает особое место в общественном устройстве, с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. В данной статье рассмотрим основные факторы, влияющие на цену недвижимости, а также методы, используемые при ее оценке.

Abstract. Real estate occupies a special place in the social structure, with its functioning are connected the lives and activities of people in all areas of business, management and organization. In this article, we consider the main factors affecting the price of real estate, as well as the methods used in its assessment.

Ключевые слова: рынок недвижимости, недвижимость, ценообразование, стоимость.

Keywords: real estate market, real estate, pricing, value.

Характеристики, отличающие рынок недвижимости — это  ограниченное количество товаров, способных удовлетворить спрос, а также более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контингента сделки.

Основными физическими признаками недвижимости как товара являются:

• уникальность и неповторимость;
• стационарность;
• длительность создания и долговечность.

Недвижимость – это любое, привязанное к земле строение или здание. Данное определение дается в Гражданском кодексе РФ

Рынок недвижимости состоит из:

1. Рынка инвестиционных проектов и отдельно стоящих зданий (комплексов, поселков и домов).
2. Рынка офисных помещений.
3. Рынка торговых помещений.
4. Рынка производственных и складских помещений.
5. Аренды нежилых помещений.
6. Рынка жилья (первичный и вторичный)

Цена на рынке недвижимости, также как и на других рынках, зависит от отношения спроса и предложения. Стоит отметить, что установление цен также зависит от внешних и внутренних факторов.

Не маловажную часть в ценообразовании на рынке недвижимости играет социально-экономического состояния региона, также присутствуют достаточно высокие риски для продавцов, покупателей и арендаторов.

Недвижимость является самым долговечным товаром снаиболее высокой стоимостью. Здания и сооружения служат многие годы, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночную стоимость недвижимости определяет цена, при которой продажа – покупка наиболее вероятна.

Цена на рынке недвижимости, как и на других рынках, формируется под воздействием различных внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие:

1. макроэкономические - определяют экономические условия в стране, например валовой внутренний продукт (ВВП), ставки доходности по финансовым инструментам, уровень инфляции.

2. Микроэкономические – это экономическое положение в отдельном регионе, то есть общая экономическая ситуация в регионе, диверсификация занятости работоспособного населения

3. социальное положение в регионе определяется долей трудоспособного населения, миграционными потоками, демографической ситуацией, уровнем безработицы в регионе.

Также на стоимость квартиры влияет материал, из которого возведен дом:

• деревянные;
• блочные (монолитные);
• панельные;
• кирпичные.

В условиях активного развитие блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее предпочтительными. Не малое влияние оказывает расположение квартиры на крайних этажах, в среднем они стоят на 5% дешевле.

Перед одобрением ипотеки, покупке и продаже происходит экспертная оценка недвижимости. Ее производят профессионалы, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности. Для этого используется данные методы:

1. Сравнительный метод – основная идея заключается в том, что покупатель не приобретет квартиру дороже стоимости налогов на рынке. В данном методе изучается большой объем информации и производится много отчетов, не смотря на это, он помогает определить стоимость недвижимости как можно точнее.

2. Доходный метод оценки, его суть заключается в том, что стоимость недвижимости представляет собой источник будущих доходов, то есть определяется возможная прибыль от момента оценки до завершения эксплуатации.  В данном методе учитываются риски, характерные в определенном регионе. Используется при оценке рыночной ценности и в инвестиционной деятельности.
3. Затратный метод. Его главная мысль стоимость недвижимости не может превышать суммы, которую придется потратить на строительство в данный момент времени. Используется в том случае, когда производится оценка недвижимости без отрыва от земельного участка, на котором объект расположен.

Наиболее точный результат получается, когда оценщик использует все три метода одновременно и принимает во внимание все, полученные в процессе расчеты. Полученная стоимость объекта представляется в отчете об оценке.

В ценообразовании рынка недвижимости выделяют следующие ценовые стратегии:

1. премиальное ценообразование или «снятие сливок»- устанавливается цена выше средней на инновационные и престижные объекты;
2. нейтральное ценообразование — устанавливается среднерыночная цена;
3. ценовой прорыв или стратегии «пониженных цен» — устанавливаются цена ниже среднерыночной.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. Главное достоинство: получение наибольшей прибыли за определенный период, чем на других рынках, а главным недостатком является сильная зависимость от конъюнктуры рынка и потребительского спроса.

Анализ рынка недвижимости проводится на основе критериев, таких как район месторасположения, материал строения, предназначение.