СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИИ И ЯПОНИИ

На сегодняшний день, в связи с отказом России от практики бесплатного предоставления жилья и отсутствия государственных программ субсидирования и льготного кредитования, ипотечное кредитование может стать эффективным способом решения проблемы обеспечения населения жильем.

Побывав за границей, многие задумываются о том, чтобы приобрести там себе недвижимость. Как и в России, сделать это можно за наличный расчет или при помощи ипотеки. Этапы ее получения, необходимые документы, ставки и особенности процесса во всех странах различаются. Именно поэтому рассматриваемая тема является актуальной и интересной. В данной статье рассмотрена процедура получения ипотечного кредитования в России и в Японии.

Рассмотрим условия ипотечного кредитования в Японии. Япония — страна восходящего солнца — это высокоразвитая страна с богатой историей, в которой чтят и берегут стародавние национальные традиции. Нельзя не сказать и про ряд довольно строгих законодательных ограничений на строительство. Недвижимость Японии является одной из самых дорогостоящих в мире. Причиной этого является маленькая территория государства. На 1 квадратный километр приходится 377 тысяч человек. Из-за нахождения в зоне сейсмической активности, строительство многоэтажных зданий требует дорогостоящих разработок и инноваций. Цена одного квадратного метра квартиры в Токио стартует от 7—8 тысяч долларов США, в таких престижных городах как Осака, Йокогама и Кобэ — 5—6 тыс. долларов. Для сравнения, стоимость одного квадратного метра жилой площади в Москве колеблется около 2,5 тысяч долларов. В Японии дом среднего класса комфортности, вместе с прилегающей к нему землей, обойдется в 600 000 долларов, но при этом площадь дома будет составлять в среднем 110—120 кв. м (плюс 2 сотки прилегающей земли), то есть один квадратный метр площади в собственном доме обойдется примерно на 2 500 у. е. дешевле, чем в квартире. Местные эксперты говорят о том, что покупать жилой дом на участке, который арендован на 50 лет, вдвое выгоднее, чем приобретать в свою собственность дом вместе с участком. Однако такая возможность появилась лишь в 1992 году, когда был принят ряд нормативных актов, которые и по сей день регулируют аренду земли с фиксированным сроком. В соответствии с новым законодательством, арендатор должен вернуть участок владельцу, как только последний потребует этого по истечению оговоренного и документально оформленного срока аренды. Хотя официально никаких ограничений для иностранцев, желающих стать обладателями недвижимости в Японии, нет, но для приобретения недвижимости, да и вообще при покупке жилья в кредит, необходимо не только иметь вид на жительство, но и гарантии японского гражданина.

Ипотечное кредитование в Японии — процесс дешевый и долгосрочный, здесь выдаются кредиты максимум под 2 %, а срок выплаты составляет 40—50 лет. При желании можно оформить кредит сроком на сто лет, при этом после смерти заемщика погашать кредит будут его наследники [3]. Необходимый минимум документов включает в себя паспорт, документы, подтверждающие кредитную историю, справку о доходах, справку о подтверждении доходов по форме банка. Говоря о дополнительных расходах, необходимо помнить об агентском вознаграждение риэлтору, размер которого четко зафиксирован в законодательстве этой страны — 3,15 % от стоимости приобретаемой недвижимости. В дополнении к этому выплачивается налог на покупку недвижимости — 1,5 % от суммы сделки; нотариальная пошлина — 0,5—1 %; государственная пошлина за занесение данных о сделке с недвижимостью в Госреестр — 0,5—1 % [3].

Рассмотрим процедуру ипотечного кредитования в России. Заемщику необходимо предоставить в банк следующий пакет документов, состоящий из паспорта, справки о доходах (2-НДФЛ), предварительный договор купли-продажи квартиры, копии правоустанавливающих документов на квартиру [2].

Динамика объемов потребительского ипотечного кредитования России приведена на рисунке 1.

Рисунок 1. Динамика объемов потребительского ипотечного кредитования России, млн. долл.

Анализируя рисунок 1, можно сделать вывод о том, что мировой финансовый кризис значительно повлиял на объемы средств, привлекаемые в ипотеку заемщиками. Динамика 2007—2013 гг. свидетельствует о значительном снижении объемов потребительского ипотечного кредитования России.

Рассмотрим ипотечное кредитование в России на примере крупнейшего банка ОАО «Сбербанк России». Программы ипотечного кредитования в рассматриваемом банке приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Программы ипотечного кредитования ОАО «Сбербанк России»

Проанализируем в какой из рассматриваемых стран выгоднее получить ипотечный кредит. Допустим, что заемщику, гражданину РФ, необходим ипотечный кредит для покупки готовой недвижимости общей стоимостью в 2 500 000 рублей.

В России заемщик обратится в ОАО «Сбербанк России» [4]. С помощью ипотечного калькулятора рассчитаем основные характеристики данного ипотечного кредита и представим в таблице 2 [1].

Рассмотрим получение ипотеки в Нихон Гинко — национальном банке Японии. Основные характеристики данного ипотечного кредита в Японии приведены в таблице 2.

Анализируя таблицу 2, можно сделать вывод, что при использовании аннуитетного платежа в России величина ипотечного кредита возрастает в 3,7 раза, при использовании дифференциального платежа — в 2,8. В России выгоднее расплачиваться с помощью дифференциального платежа.

При использовании аннуитетного платежа в Японии сумма возрастает в 1,6 раза. При использовании дифференциального платежа в 1,5. В японии выгоднее расплачиваться с помощью дифференциального платежа, хотя разница незначительна.

Таким образом, анализируя ипотечное кредитование двух стран, можно сделать вывод, что в России самые высокие процентные ставки. Однако в рассматриваемом примере для гражданина РФ не возникнет проблем при взятии ипотеки, поскольку нет ужесточающих правил, если вы гражданин страны.

Таблица 2.

Основные характеристики ипотечного кредита ОАО «Сбербанк России» и Нихон Гинко

В заключение стоит заметить, что и в российской и в японской системах ипотечного кредитования есть свои положительные и отрицательные стороны, и наиболее удобный вариант каждый выбирает для себя в зависимости от предпочтений и целей покупки недвижимости.

Список литературы:
1.    Ипотечный калькулятор ОАО «Сбербанк России» — [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.ipoteka-calculator-sberbank.ru/ (дата обращения 2.10.2014).
2.    Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. — № 3. — 2007, С. 57—62.
3.    Официальный сайт журнала о недвижимости и ипотеке Realty Press — [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.realtypress.ru/ (дата обращения 03.10.2014).
4.    Официальный сайт ОАО «Сбербанк России» — [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.sberbank.ru/ (дата обращения 30.09.2014).