ОБЗОР ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Самым распространенным вариантом использования ипотеки в России — это покупка квартиры в кредит. При этом, как правило, залогом выступает вновь покупаемое жилье, хотя имеется возможность заложить и уже имеющуюся в собственности недвижимость. Ипотечные кредиты выдаются банками, предложения которых различаются условиями кредитования. В России ипотека находит государственную поддержку в виде ипотечного законодательства и специально созданных ипотечных агентств.

Процедура оформления ипотеки многоэтапна и включает сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, а так же его оценку, страхование и заключение договора ипотеки. В процессе оформления ипотеки может понадобится помощь компетентного лица, коим является ипотечный брокер, а так же услуги агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит. Все это требует дополнительных финансовых затрат.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время погашения кредита, которое может осуществляться как наличными деньгами, так и безналичными расчетами, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца — все эти условия определяются банком-кредитором [1]. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется банком.

2008 год стал переломным для сферы ипотечного кредитования в России. В течение года изменились не только принципы взаимодействия банков с клиентами — произошло глобальное переосмысление самого термина «ипотека». Ранее ипотечные программы позиционировались как наиболее «человечные» банковские услуги, максимально нацеленные на рост благосостояния граждан [2]. Теперь термин «ипотека» стал ассоциироваться прежде всего с причиной дестабилизации экономической ситуации на фондовых рынках мира и, как следствие, с основной причиной мирового финансового кризиса.

К концу 2008 года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью как для банкиров, так и для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит на выгодных условиях в России почти невозможно. Также остается открытым вопрос, что делать с уже заключенными кредитными договорами.

По данным президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана [2] с начала кризиса количество банков, продолжающих реализовывать свои ипотечные программы, сократилось в 20 раз. По приведенным им данным, в середине декабря выдачу ипотечных кредитов на всей территории страны осуществляли всего 15 банков. Учитывая этот факт, стоит отметить, что, согласно отчету компании «Фосборн Хоум» от 19 ноября 2008 года, в России насчитывалось 10 банков, сохранивших свои ипотечные программы.

В начале 2010 года рынок ипотечного кредитования постепенно преодолел стагнацию и начал «оживать». Основные игроки на рынке ипотечных кредитов снизили процентные ставки до минимума. Однако количество банков с доступным ипотечным кредитом осталось плачевно минимальным. Банки пытаются кредитовать только вторичное жилье и практически полностью ушли с рынка новостроек. Этот параметр так же был учтен при расчете таблицы сравнительных характеристик. Ситуация выправляется с общим оздоровлением экономики, и в ближайшее время количество предложений на рынке ипотечного кредитования резко возросло, а так же возрастет и их привлекательность для потребителя. По официально обнародованным данным, «за январь-апрель 2014 года в России было выдано 291,8 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 496,2 миллиарда рублей, что в 1,38 раза в количественном и в 1,45 раза в денежном выражении превышает показатели за аналогичный период прошлого года» [9]. Об этом говорится в обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Существуют рейтинги банков по различным критериям. Наиболее актуальным на рынке ипотечного кредитования является рейтинг по популярности банков среди потребителей услуг, что отражено на рисунке 1.

Рисунок 1. Рейтинг банков России по объему выдаваемых ипотечных кредитов, млн. руб.

Рейтинг банков по популярности среди потребителей услуг ипотечного кредитования значительно отличается от рейтинга банков по ключевым показателям деятельности (активы нетто), которые приведены в таблице 1 [3].

Исходя из данных, приведенных в таблице 1, можно сделать вывод, что ключевой показатель деятельности банков вырос. Это объясняется повышением общего уровня экономики и ее оздоровлением.

Таблица 1.

Рейтинг банков России по активам нетто с учетом динамики

Ипотечное кредитование для некоторой доли граждан является единственной возможностью получить в собственность жилье. Отсутствие необходимости многолетнего накапливания суммы на покупку жилья безусловно является главным преимуществом ипотеки. У заемщика ипотечного кредита появляется возможность жить в приобретенной квартире, которая является его собственностью. Так же становится доступной регистрация заемщика и членов его семьи в данной квартире.

Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности [2]. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд достоинств:

·     заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не выплачивает подоходный налог с ограниченной законом суммы, потраченной на покупку недвижимости и с процентов по ипотеке;

·     длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т. п. В совокупности накладные расходы составляют 5—10 % стоимости приобретаемого жилья.

Ощутимый уже на этапе заключения договора о займе недостаток ипотеки — это большое количество требований ипотечных банков к заемщикам. Сюда входят и документальное подтверждение доходов, и наличие регистрации и российского гражданства, и определенный стаж работы на одном месте, а так же положительная кредитная история и возможность представить поручителей по кредиту. Этот список в зависимости от учетной политики банка может быть продолжен.

В настоящий момент времени каждый из банков предлагает различные программы ипотечного кредитования, поэтому, прежде чем останавливать свой выбор на чем-то конкретном, следует тщательно изучить все предложения и выбрать наиболее подходящее предложение желаниям и возможностям.

Согласно приведенным выше рейтингам банков на рисунке 1 и таблице 1, можно сделать выводы о лидерах рейтинга и акцентировать население на некоторых выгодных предложениях с целью оптимизации их расходов.

Рассмотрим конкретный расчет ипотечного кредита в различных банках. Необходимо приобрести вторичную недвижимость стоимостью 2 000 000 рублей, срок кредита должен составлять 10 лет. Размер первоначального взноса составляет 15 % (300 000 рублей). Сравним различные параметры ипотечных кредитов приведенных выше топовых банков на базе данных условий (таблица 2).

Таблица 2.

Сравнительный анализ условий ипотечного кредитования

В Сбербанке не зависимо от категории заемщика и количества документов процентная ставка — 14 % [4]. Условия ипотечного кредитования в Сбербанке являются не самыми финансово удобными, однако, не стоит забывать о влиянии репутации банка на выбор клиентов, а так же об итоговых результатах и экономии, приведенных в таблице 2.

Рассмотрим ипотечные условия банка «ВТБ 24». Не смотря на то, первоначальный взнос равен 15 % от стоимости недвижимости (300 000 рублей), при выбранных параметрах возможен минимальный первоначальный взнос размером 222 300 рублей [5]. При этом, если первый взнос по кредиту составит 35 % (700 000 рублей) и больше, для оформления заявки потребуется только паспорт и второй документ на выбор.

В Газпромбанке первоначальный взнос не может быть меньше 15 % от стоимости недвижимости. Так же решение о возможности предоставления кредита с определенным уровнем дохода остается на усмотрении Кредитного комитета Банка. При фиксированной сумме ежемесячного платежа в 27 010 рублей максимально допустимый ежемесячный платеж — 43 500 руб.

У Банка Москвы, так же, как и у Газпромбанка, первоначальный взнос не менее 15 % [6]. При кажущейся на первой взгляд выгодной процентной ставке (всего 12,45 %) переплата по программе данного банка составит целых 875 052 рублей. Но, в зависимости от собственных предпочтений, имеется возможность скорректировать сумму итоговой выплаты за счет изменения срока ипотеки, а так же рассмотрения альтернативных предложений этого банка.

Одним из главных параметров расчета условий кредитования Россельхозбанка является среднемесячный уровень дохода [7]. Возможность получить заявленную выше сумму появляется? только начиная с 60 000 рублей дохода [6]. Здесь также существуют ограничения по ежемесячному взносу — 48 292,29 рублей при фиксированной сумме платежа 35 396 рублей.

Альфа-Банк тщательно проверяет информацию о минимальном совокупном чистом ежемесячном доходе. Он должен быть подтвержден справкой 2-НДФЛ. Допустимый минимум на двух человек — 90 000 рублей [8].

Анализ рынка ипотечного кредитования показал, что существует множество пакетов и программ, а также их комбинаций для покупки недвижимости. Для оптимизации расходов населения необходимо опираться на детальный анализ систем кредитования нескольких банков, а также в соответствии с ситуацией, собственными возможностями и желаниями.