Трехмерный кадастр недвижимости и развитие современных городских территорий

The three-dimensional real estate cadaster and the modern urban areas development

Shepeleva Antonina

Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, St. Petersburg University, Russia, St. Petersburg

Aliyev Takhir

Candidate of Geographical Sciences, Associate Professor, St. Petersburg University, Russia, St. Petersburg

Zabolotskaya Tatyana

Teaching Assistant, St. Petersburg University, Russia, St. Petersburg

Аннотация. Рассматриваются вопросы необходимости и возможности перехода РФ на трехмерный кадастровый учет объектов недвижимости, отмечается роль трехмерного кадастра в развитии современных городских территорий.

Abstract. The questions of necessity and possibility of transition of Russia to the three-dimensional cadastral registration of real estate, there is the role of three-dimensional cadastre in the development of modern urban areas.

Ключевые слова: трехмерный кадастр; объекты недвижимости; государственный кадастр недвижимости; государственный кадастровый учет недвижимого имущества; развитие городских территорий.

Keywords: three-dimensional cadastre; real estate; State Real Estate Cadastre; state cadastral registration of real estate; development of urban areas.

В крупных городах РФ все большую актуальность в последнее время приобретает деятельность по освоению подземного и надземного пространств. Не вызывает сомнений, что освоение подземного и надземного пространств должно привести к большей компактности городов, обеспечить устойчивое развитие городов и позволить создать благоприятную среду для жизнедеятельности населения.

Важным условием эффективного и рационального использования подземного и надземного пространств является взаимосвязь подземных и надземных объектов и сооружений друг с другом и с существующей или планируемой застройкой на поверхности, а также сочетание различных видов объектов и сооружений с учетом их дальнейшего развития.

С появлением зон многоуровневого использования городского пространства в крупных городах повышается опасность влияния процессов строительства и эксплуатации подземных и надземных объектов и сооружений друг на друга и на поверхностные объекты и сооружения. Соответственно при проектировании и строительстве новых объектов и сооружений необходимо принимать во внимание особенности размещения и пространственные характеристики уже существующих объектов и сооружений.

В большинстве городов РФ у специалистов практически нет точной информации о том, что уже построено и проложено, например, под землей. Отсутствие пространственной информации об объектах и сооружениях или ее неактуальность приводят к снижению эффективности управления развитием территорий в части комплексного освоения городского пространства, недостаточной оперативности и ошибкам в принятии управленческих решений в области земельно-имущественных отношений, снижению качества государственных информационных услуг [8].

Государственный кадастр недвижимости является информационной системой, обладающей наиболее полными и достоверными сведениями об объектах недвижимости. В настоящее время в РФ кадастр объектов недвижимости ведется в двухмерном виде, что обеспечивает точную привязку объектов недвижимости на местности, учет их площади, конфигурации и положения относительно других объектов [1, 3].

Однако такой метод не позволяет корректно осуществлять кадастровый учет:

•  многоуровневых комплексов, включающих объекты недвижимости, принадлежащие разным собственникам. К одному земельному участку на различных уровнях по высоте могут относиться объекты недвижимости, принадлежащие разным физическим и юридическим лицам. Отсутствие точных сведений о вертикальном делении может привести к конфликтным ситуациям в определении прав и к имущественным спорам;

•  подземных объектов и сооружений, расположенных под объектами недвижимости других собственников;

•  надземных сооружений;

•  элементов подземной и надземной инфраструктуры. Инженерно-технические сети и коммуникации пересекают земельные участки разных собственников. Отсутствие сведений о точном расположении таких объектов вызывает трудности при разделе участков, при определении ограничений и обременений;

•  многоквартирных жилых комплексов. Фактически регистрируется право на площадь, а не на весь объем помещения, а также отсутствует возможность определения прав собственника на внешнее пространство вокруг жилого дома или помещения [2, 7].

Решением проблем кадастрового учета таких объектов и сооружений может стать внедрение на территории РФ трехмерного кадастра недвижимости. Кроме этого, трехмерное отображение поверхности земли и расположенных на ней объектов могло бы способствовать принятию обоснованных решений при планировании и проектировании городского пространства, создать благоприятные условия для инвестирования и новые форматы работы для девелоперов, усилить  гарантии прав владельцев недвижимости.

Главными условиями для внедрения и эффективного функционирования трехмерной технологии учета объектов недвижимости в РФ являются:

1.  Завершение всех работ по наполнению существующего двумерного кадастра, по конвертации ранее накопленной информации об объектах недвижимости и актуализации баз данных в соответствии со всеми требованиями законодательства РФ.

2.  Внесение изменений в правовую и нормативно-методическую базы РФ, регулирующие государственный кадастровый учет объектов недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также рынок недвижимости.

Одним из первых шагов на этом пути стал утвержденный распоряжением Правительства РФ от 01.12.2012 г. № 2236-р план мероприятий «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым к марту 2018 года предусмотрено введение возможности внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости с описанием его в трехмерном пространстве.

3.  Изменения в технологии выполнения кадастровых работ.

Ключевой задачей кадастровой съемки объекта недвижимости является обеспечение его однозначной идентификации и отделение его от других объектов недвижимости. В отношении земельных участков эта задача решается достаточно просто. Изменение технологии выполнения кадастровых работ требуется, прежде всего, для конструктивно сложных зданий и сооружений, так как:

•  Конструктивно сложные здания и сооружения не могут быть однозначно описаны и разграничены между собой в двумерном пространстве. Проекция объекта капитального строительства на плоскость может накладываться на «чужой» земельный участок [6].

•  В рамках существующей технологии кадастровой съемки кадастровый инженер фактически не выполняет обмеров объектов капитального строительства [6].

Все основные сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе (за исключением местоположения объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки), указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости.

Если при выполнении кадастровых работ отсутствует возможность визуального осмотра подземных конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке, допускается использование исполнительной документации, ведение которой предусмотрено ст. 52 ФЗ от 29.12.2004 № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации».

Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости.

Сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

Если законодательством РФ в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных выше разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью [4, 5].

Эти положения определены ст. 41 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», которая утрачивает силу с 01.01.2017, и ст.24 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая вступает в силу с 01.01.2017.

Таким образом, фактические параметры объекта могут отличаться от проектных параметров, что обуславливает ошибочность сведений, вносимых в кадастр недвижимости [6].

•  Необходимо расширить перечень определяемых и вносимых в кадастр недвижимости характеристик объектов, в частности это относится к пространственным параметрам объектов капитального строительства и их отдельных конструктивных элементов.

С 1 января 2017 года вступает в силу п.5 ст. 24 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в котором указано, что местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке по желанию заказчика кадастровых работ может быть дополнительно установлено посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов [4].

Эффективное решение вышеуказанных проблем может предложить современная технология лазерного сканирования объекта капитального строительства, при которой результатом работы станет высокоточная и детальная трехмерная модель объекта недвижимости [3, 6].

4.  Формирование инструментальной базы для ведения трехмерного кадастра, которая позволит искать и получать достоверную информацию об объектах недвижимости, обеспечит качественную, полноценную визуализацию и пространственный (географический) анализ, а также поможет решить широкий спектр задач, связанных с планированием развития городского пространства [1].

На данный момент программой для ведения государственного кадастра недвижимости является автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости (АИС ГКН), удовлетворяющая требования двумерного кадастра недвижимости, однако, данная система не может обеспечить выполнение работ по ведению трехмерного кадастра.

По мнению специалистов [3] существует несколько вариантов развития программного обеспечения для целей трехмерного кадастра:

•  разработка принципиально новых программных продуктов с учетом требований трехмерного кадастра на базе трехмерных геоинформационных систем;

•  расширение возможностей уже «работающих» в РФ программных продуктов, например программы Credo Dat;

•  доработка и адаптация к условиям РФ программных комплексов, используемых в трехмерном кадастре зарубежных стран.

5.  Проведение анализа результатов пилотных проектов по созданию трехмерного кадастра объектов недвижимости.

В рамках программы экономического сотрудничества Королевства Нидерландов с РФ по программе «Правительство для правительства» с мая 2010 года по июнь 2012 года в РФ Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) и Агентством кадастра, регистрации земель и картографии Нидерландов выполнялся пилотный проект «Создание модели трехмерного кадастра недвижимости в России». Целью данного проекта являлась разработка прототипа модели трехмерного кадастра недвижимости и создание благоприятных условий для внедрения технологий моделирования трехмерных объектов недвижимости в РФ на примере пилотной территории Нижегородской области.

Одним из существенных результатов выполнения этого проекта стали выводы о том, что:

•  Законодательство РФ в сфере государственного кадастрового учета и  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит упоминаний о трехмерных объектах, в то же время в законодательстве отсутствуют препятствия для кадастрового учета и государственной регистрации таких объектов;

•  ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» может являться основой для введения трехмерного кадастра. В РФ ведется учет не только земельных участков, но и объектов недвижимости, которые имеют пространственные характеристики;

•  Действующее законодательство не препятствует отражению в техническом плане пространственной информации об объектах недвижимости;

•  Основой российской модели трехмерного кадастра может служить стандарт ISO 19152 – Geographic information – Land Administration Domain Model (LADM). Проведенный анализ законодательства РФ в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволил адаптировать общую модель LADM к российским условиям с целью создания в проекте прототипа модели трехмерного кадастра;

•  При создании трехмерных объектов в проекте хорошо себя зарекомендовал программный комплекс Google SketchUp;

•  Главная проблема для Росреестра состоит во внедрении автоматизации решения новых задач с особым упором на проверку данных о трехмерных объектах;

•  Применение трехмерного кадастра согласуется с современным уровнем развития информационных технологий Росреестра [7].

На завершающих стадиях проекта проводилась апробация разработанного в проекте прототипа трехмерного кадастра, в которой приняли участие специалисты ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», специалисты ФКЦ «Земля» и ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», а также кадастровые инженеры. Эксперты отметили, что недостатками использования трехмерного кадастра в РФ являются отсутствие законодательной и нормативной базы, отсутствие опыта и технической оснащенности кадастровых инженеров для выполнения пространственных кадастровых работ. Также эксперты уточнили, что для РФ создание трехмерного кадастра актуально именно для крупных городов и мегаполисов в целях осуществления и обоснования градостроительной деятельности. В целом результаты апробации показали положительное отношение к возможностям ведения трехмерного кадастра  [7].

Таким образом:

•  Введение трехмерного кадастра объектов недвижимости особенно актуально для развития крупных городов и мегаполисов, таких как Москва, Санкт-Петербург и др. Такие города характеризуются наличием многоуровневых и конструктивно сложных объектов, многоквартирных жилых комплексов, развитой инженерной инфраструктурой, в них активно осваиваются подземное, наземное и надземное пространства;

•  Переход к трехмерному кадастру объектов недвижимости будет способствовать не только совершенствованию кадастрового учета и регистрации объектов, но и решению вопросов  территориального планирования в городах, благоустройства городских территорий, развития инвестиционного строительства, обеспечения экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности окружающей среды и других вопросов, связанных с развитием современных городских территорий.