Актуальные риски сторон арендного договора

ACTUAL RISKS OF THE PARTIES TO THE LEASE

Dmitrii Rukhanov

graduate student of Russian University of Economics named after G. V. Plekhanov, Russia, Moscow

Аннотация. В статье рассмотрены актуальные проблемы института аренды. Проанализировав положения Гражданского кодека Российской Федерации, положения иных федеральных законов в сфере аренды, а также судебную практику, касающуюся института аренды, автор выделяет несколько проблем существующих в данной области, предлагая внести изменения для устранения данных проблем, а также для развития института аренды в целом.

Abstract. The article considers actual problems of the institution of lease. After analyzing the provisions of the Civil code of the Russian Federation, provisions of other Federal laws in the field of rental, as well as the jurisprudence concerning the concept of a lease, the author identifies several problems exist in this field, offering to make changes to resolve data problems and also for development of Institute of rent in General.

Ключевые слова: аренда; лизинг; договор аренды; договор лизинга; финансовая аренда; риск; риски арендных отношений.

Keywords: parking; playground; circulation; inventory; state registration.

В законодательстве о лизинге можно выделить несколько проблем, имеющих практическое значение. Среди них и проблема защиты и обеспечения прав лизингодателя, проблема взыскания выкупной стоимости имущества при расторжении договора лизинга и проблема трехсторонних взаимоотношений продавца, лизингодателя и лизингополучателя [33, с.26]. Рассмотрим названные проблемы по порядку.

По действующему законодательству лизингополучатель должен вернуть имущество лизингодателю при прекращении договора финансовой аренды.

Но все же возникают случаи, когда переданное имущество нужно возвратить лизингодателю в кратчайшие сроки. К примеру, такие случаи возникают, когда лизингополучатель не платит лизинговые платежи, и есть вероятность, что имущество может быть передано третьим лицам.

Право бесспорного списания денежных средств со счета лизингополучателя, право на досрочное расторжение договора и возврат переданного имущества и взыскание убытков является обеспечением прав лизингодателя. Однако данные способы нельзя в полной мере назвать действенными.

Лизингодатель может использовать свое право на бесспорное списание денежных средств лишь через два платежных периода, в течении которых лизингополучателем не исполнялась обязанность по оплате. Но у лизингополучателей существует возможность для злоупотреблений. Так лизингополучатель может закрыть расчетный счет в одном банке и открыть его в другом.

Ранее Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)»[31]. давал возможность лизинговым компаниям право бесспорного изъятия своего собственного имущества, переданного по договору лизинга. После вступления в силу изменений закон такого права не дает.

Законодательство "О лизинге" [31]. не предусмотрело возможность лизингодателю изъять у лизингополучателя без расторжения договора предмет договора лизинга. Это подтверждает судебная практика: ФАС Московского округа от 15 апреля 2009г. №КГ-А40/2706-09, [21]. а также Постановление ФАС Поволжского округа от 25 февраля 2009г. №А12-14276/2008[24].

Процедура расторжения договора лизинга и возврат имущества в судебном порядке занимает длительное время. За это время имущество, составляющее предмет договора лизинга, может подвергнуться значительному износу или быть отчужденным в пользу третьих лиц.

Также стоит заметить, что изъятие имущества не будет выгодно лизингодателю в экономическом плане, так как шансы на реализацию вторичного имущества падают. Также имущество может быть приспособлено только лишь под определенную задачу. И использовать имущество для собственных нужд лизингодателю не всегда представляется возможным, так как лизингодателем обычно выступают специализированные организации.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что для лизингодателей деятельность из договора лизинга остается рискованной.

Рассмотрим другую проблему, связанную с взысканием выкупной стоимости имущества при расторжении договора лизинга.

По действующему законодательству в договоре лизинга стороны могут предусмотреть, что предмет лизинга перейдет в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения, если такие условия предусмотрены сторонами. В данном случае в состав лизинговых платежей могут включать выкупную цену предмета лизинга. Лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет договора при досрочном расторжении такого договора.

Однако обязанность лизингодателя вернуть денежные средства, которые были получены в качестве выкупной цены, не прописана в законодательстве. Такие денежные средства могут рассматриваться как неосновательное обогащение на основании статьи 1102 ГК РФ [5]., так как на момент расторжения договора основания для удержания этих денежных средств отпали. Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ[5] правила, предусмотренные главой о неосновательном обогащении, также подлежат применению и по отношению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По вопросу о взыскании лизингополучателем выкупной стоимости при расторжении договора лизинга не было однозначной позиции судов.

Одна часть судей говорит о возможности взыскания выкупной стоимости как неосновательного обогащения (определение ВАС РФ от 23.03.2010 г. №ВАС-3088/10 по делу №А73-5555/2009[13]; постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2009 г. №Ф03-6279/2009 по делу №А73-5555/2009[20]; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2006 г. по делу №А43-29899/2005-12-914.[19] При этом можно отметить, что суды, оценивая полученную лизингодателем выкупную стоимость как неосновательное обогащение, приходят к таким выводам: выкупная цена не является платой за пользование; выкупная цена является неосновательным обогащением, так как отсутствует встречное предоставление при расторжении договора лизинга и возврате предмета лизинга лизингодателю.

Однако же есть и противоречивая судебная практика, строящаяся на следующих тезисах:

-лизинговый платеж не рассматривается как несколько самостоятельных платежей, он является единым платежом, хоть и состоит из нескольких составляющих;

- как неосновательное обогащение выкупная стоимость, входящая в состав лизинговых платежей рассматриваться не может, так как между сторонами существуют договорные отношения, в то время как неосновательное обогащение возникает, когда между сторонами нет установленной законом связи.

Данные тезисы подтверждаются различными судебными актами: постановление ФАС Московского округа от 03.07.2008 г. №КГ-А40/5696-08 по делу №А40- 68018/06-78-1180[28]; постановление ФАС Московского округа от 24.06.2008 г. №КГ-А40/4250-08 по делу №А40- 73698/06-44-1164[22]; постановление ФАС Поволжского округа от 19.08.2009 г. по делу №А12-20251/2008[23]. Такая противоречивость в судебной практике легко объяснялась отсутствием разъяснений высшей судебной инстанции по данному вопросу. Однако же в своем постановлении Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 г. №1729/10 [25] суд высказал точку зрения, по которой при расторжении договора и возврате предмета лизинга основания для удержания таких денежных средств перестают существовать и для лизингодателя данные средства становятся неосновательным обогащением.

Также ВАС РФ в своем постановлении отметил, что обязанность лизингодателя вернуть часть денежных средств возникает и в случае, когда выкупная цена не установлена сторонами. В таких случаях следует опираться на пункт 3 статьи 424 ГК РФ, согласно которому выкупной следует считать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, в том числе и по сроку использования.  Данная позиция покончила с противоречивостью судебной практики в данном вопросе, но возник и ряд других проблем, в частности, связанных с определением размера выкупной стоимости в конкретных договорах лизинга.

Среди проблем можно выделить и проблему трехсторонних взаимоотношений продавца, лизингодателя и лизингополучателя при заключении и исполнении договора лизинга.

Данную проблему можно объяснить сочетанием обычных прав и обязанностей арендодателя и арендатора со специфическими, связанными с необходимостью приобретения арендодателем имущества для передачи его арендатору. Также стороны лизинговых отношений связаны между собой отдельными договорами, а не единой сделкой. То есть мнение большинства ученых-правоведов, что лизинговые отношения — это не единая трехсторонняя сделка, а составляющая двух типов договоров: договора купли-продажи и договора аренды [10, с.347]. Данные особенности породили ряд проблем, в частности связанных с ответственностью сторон в правоотношениях между ними. К примеру, одна из проблем состоит в ответственности продавца перед лизингополучателем, так как лизингополучатель фактически обладает правами и обязанностями покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли - продажи указанного имущества, но без согласия арендодателя он не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом. Такое обстоятельство предоставляет возможность злоупотребить своими правами продавцу и арендодателю, если предоставленное имущество нарушает условия договора купли-продажи о качестве.

Можно выделить и проблему ответственности лизингодателя за неисполнения обязанности по уведомлению продавца о лизингополучателе, так как отсутствие уведомления продавца и невозможность лизингополучателя предъявлять требования к продавцу ставит лизингополучателя в невыгодное положение, ведь по общему правилу лизингодатель не отвечает за выполнение продавцом требований по договору купли-продажи перед лизингополучателем. Лизингополучатель в такой ситуации не может предъявить требования ни к лизингодателю, ни к продавцу.

На данный момент в законодательстве о банкротстве отсутствуют специальные нормы о банкротстве лизингодателя или лизингополучателя. Банкротство одной из сторон проводится на основании общих положений ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [30]. и ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» [31]. Однако данные правила не позволяют надлежащим образом защитить интересы одной из сторон при банкротстве другой. Нормы законодательства о банкротстве прерогативны над общими нормами права, они имеют свою специфику. При банкротстве лизингополучателя лизингодатель может лишиться права возвратить переданное имущество. Судебная практика в данном вопросе неоднозначна. Можно выделить тенденцию, что если вся сумма лизинговых платежей, в том числе имущества, включена в реестр требований кредиторов лизингополучателя, то лизингодатель не имеет возможности требовать возврата лизингового имущества. Иначе это поставило бы лизингодателя в более выигрышное положение перед остальными кредиторами. Если же лизингодатель получает от должника платежи по договору лизинга в преддверии банкротства, это может повлиять на интересы остальных кредиторов. Арбитражный управляющий будет вправе оспорить такую сделку и взыскать деньги в пользу лизингополучателя.

Стоит отметить, что в ФЗ «О защите конкуренции» [29] лизинговые компании признаются финансовыми организациями, однако в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» лизинговые компании единственные из перечня финансовых организаций, не имеющие регулирование особенностей банкротства в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)»[30].

Исходя из всего вышесказанного, автор считает, что урегулировать проблемы, связанные с банкротством сторон лизингового договора необходимо путем внесения изменений и установления порядка регулирования банкротства на законодательном уровне. В частности, установить процедуру возврата имущества, принадлежащего лизингодателю в случаях, если в отношении лизингополучателя введена процедура банкротства, закрепление невозможности одностороннего расторжения договоров арбитражными управляющими и, таким образом, обеспечить гарантии лизингополучателя в отношении предмета лизинга, закрепление возможности обеспечить выполнение обязательств по уплате лизинговых платежей с помощью банковских гарантий. Автор полагает, что наиболее приемлемый вариант - это принятие 9 параграфа «Особенности банкротства сторон лизингового договора» в главе 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» [30].

Проблема содержится в части 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, [5] которая говорит о том, что стороны могут менять размер арендной платы, если договор не предусматривает иное, но изменение должно происходить не чаще одного раза в год. А также статья говорит, что законом могут быть предусмотрены и иные сроки пересмотра размера платы для отдельных видов аренды либо аренды отдельных видов имущества. Законодатель определяет именно такое содержание данной статьи, принимая во внимание тот факт, что договоры аренды заключаются обычно на долгий срок и достаточно подвержены изменениям экономической обстановки. Условие о пересмотре арендной платы не более одного раза в год было сделано в целях стабилизации рыночных отношений [2, с.68]. Исключение было сделано только для договора лизинга (статья 28 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)») [32]. Из абзаца 2, 3 п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 [15]ясно, что данная норма является диспозитивной и изменять условие о размере платы чаще раза в год, даже если указание на возможность изменения отсутствует в договоре, допустимо по соглашению сторон. При этом в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, Высший Арбитражный Суд занимал противоположную позицию[8]. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Правоприменителем была сформирована позиция, согласно которой, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы, договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13)) [17]  с целью, чтобы право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не приводило к неравному размеру обязательств сторон. Стоит также отметить, что как в данном вопросе, так и в других вопросах касающихся арендной платы, сложилась судебная практика, направленная на защиту интересов арендатора (Уральского округа от 06.05.2009 № Ф09-2678/09-С6 и от 18.06.2004 № Ф09-1792/04-ГК, постановления ФАС Московского округа от 18.03.2010 № КГ-А40/1860-10, от 14.01.2010 № КГ-А41/14499-09, от 27.08.2007 и 03.09.2007 № КГ-А40/8421-07, Поволжского округа от 06.05.2010 по делу № А06-2184/2009, от 18.11.2008 по делу № А12-6018/08 и от 23.03.2006 по делу № А65-6989/2005-СГ2-24)[27].  Учитывая все выше сказанное, автор предлагает внести изменения в часть 3 статьи 614 ГК РФ.

Также пришло время, когда нужно рассмотретьпредложение по использованию в качестве предмета договора аренды нематериальных объектов, как-то происходит при договоре аренды игроков, лизинга персонала, инновационного лизинга. То есть пересмотр положений статьи 607 Гражданского кодекса РФ. Главное обоснование данного предложения состоит в экономических преимуществах и решении экономических проблем. Включение необычных объектов договорных отношений в оборот выдвигалась и ранее, например, доктором юридических наук Кокоевой Луизой Темболатовной в своей докторской диссертации [11, с.12]. Среди таких необычных объектов называется аренда рабочего времени техники, наем персонала, аренда веб-сайтов, аренда выделенных каналов связи и т.п., ранее не включавшимся в оборот. Высказывается предложение отказаться от сложившегося в последнее время постулата о невозможности признать какой-либо объект, включенным в сферу гражданско-правового регулирования без его легитимации, т.е. без прямого указания законодателя о его существовании. В подобных случаях было бы правильно применять нормы ст. 6 ГК РФ (т.е. применять гражданское законодательство по аналогии).

Следующая проблема - это использование в качестве объекта договора аренды «аренду будущей вещи», т. е. аренды объекта, который еще не был создан. Судебная практика в данном вопросе остается противоречивой, суды как признают за участниками оборота права на заключение предварительных договоров до регистрации права на объект недвижимости, так и нет. Так же остаются противоречивыми и действия Росреестра в части регистрации таких действий. Стоит отметить, что связанные с данным вопросом Информационное письмо Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [9]; Постановления Пленума ВАС РФ №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»[17]; Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»[15]проблему не решили.

Проблема аренды необособленной части здания. Аренда необособленной части здания наиболее часто применяется в торговых центрах, когда собственник помещения делит здание на секции перегородками и эти секции сдает на время третьим лицам. И часто такие договоры называют арендными. Но возникает проблема в соотношении со статьей 607 ГК РФ, где говорится, что в собственность сдаются вещи, а в данном случае это не вещь, а просто поделенное пространство, которое вещью не признается. Получается, что такой договор не укладывается в идею статьи 607 ГК РФ. Стоит отметить, что подобные договоры также называют договорами возмездного оказания услуг, хотя никакого возмездного оказания услуг тут нет. Исходя из Информационного письма №66 от 11.01.2002года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [8], а также из Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07. 2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» [16], делается вывод, что такие договоры признаются как договоры, непоименованные в Гражданском кодексе. При этом в Постановлении Пленума говорится, что к таким договорам следует применять нормы Гражданского кодекса РФ об аренде. Возникают проблемы описания и регистрации такого объекта, составления кадастрового паспорта и постановки на кадастровый учет.

Считаю возможным высказать предложение по возврату оперативного и возвратного лизинга в законодательство. Понятия оперативного и возвратного лизинга исключили из закона в 2002 году. Проблема была как в том, что необходимо было не только корректировать законодательство о лизинге, но и в налоговых органах, которые оспаривали правомерность применения к оперативному лизингу налоговых преимуществ, предоставляемых участникам лизингового договора, применяя штрафные санкции. Однако Высший арбитражный суд Российской Федерации в ряде постановлений пришел к выводу, что такие сделки «экономически обоснованы, имеют разумные хозяйственные мотивы и цели для обеих сторон», и поэтому не направлены на необоснованную налоговую экономию. (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.01.2007 № 9010/06) [18]. Отсутствие возможности применять данные виды лизинга не только тормозит развитие малого и среднего бизнеса, но и затрудняет доступ к отличному инструменту модернизации и внедрения современных технологий. Интересно будет отметить, что в Законе «О лизинге» Республики Казахстан определение возвратного лизинга есть. Также в данном законе выделяются и другие разновидности лизинга, такие как: вторичный лизинг, банковский лизинг, чистый лизинг, исламский лизинг[7].

Также существует проблема признания в качестве предмета аренды, аренду части вещи, как то «машино-место». Проблема существует в части определения и возможности регистрации «машино-места». С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в законодательство, дающие машино-местам статус объекта недвижимости. Законодателем введено понятие машино-места, в соответствии с которым машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена, либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» (п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ[4]). Одновременно с поправками в Градостроительный кодекс также внесены изменения и в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, где уточняется, что к недвижимым вещам относятся в том числе предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. При этом машинное место может быть ограждено стенами или иными конструктивными элементами, либо вообще не иметь ограждений и представлять собой обычную площадку. Если проанализировать эту новеллу, то можно понять, что площадка считается машино-местом только когда она неразрывно связана с объектом - домом, зданием или постройкой. Таким образом парковки во дворах, на обочинах дорог и даже на отдельных стоянках не считаются машино-местами. Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже, при отсутствии этажности - в здании или сооружении устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места (п. 6.2. статьи 24 Закона №218-ФЗ) [32].До принятия изменений в законодательство и признания законодателем "машино-места" объектом недвижимости суды по разному подходили к данному вопросу. Некоторые суды признавали "машино-место" недвижимой вещью, при этом в связи с особенностью ведения кадастра объектов недвижимости "машино-место" относили к числу помещении[14]. Второй подход судебной практики - непризнание "машино-места" вещью, в том числе недвижимой в связи с тем, что у "машино-места" нет границ, воспринимаемых чувственно либо через систему объективных координат. Принятые изменения позволяют вести кадастровый учет и оформления в собственность "машино-мест", которые входят в состав зданий и сооружений. То есть данные участки считаются самостоятельными объектами недвижимого имущества. Считаю, что принятие изменений в том виде, в котором они были приняты сейчас, не решило проблем с данным объектом недвижимости. Признание "машино-места" частью другого недвижимого имущества сулит проблемы владельцам такого имущества при его продаже. Собственник должен будет предложить выкупить имущество другим владельцам долей. С практической точки зрения необходимо определить: что должно являться предметом, как право на объекты должно сосуществовать с правами третьих лиц, следует ли учитывать преимущественные права других лиц, определение правил пользования "машино-местом". Закон не называет признаков, необходимых для индивидуализации "машино-места". Если рассматривать принадлежность "машино-места" к квартире, а не к дому, то это в целом неплохая идея, высказываемая достаточно давно, однако на практике не реализуема из-за малого количества покупателей, живущих в одном доме. Именно поэтому очень часто подземные гаражи строятся не как подземные гаражи под домом, а как отдельное здание рядом с ним.

Принятые изменения направлены на отрицание необходимости механизмов индивидуализации и обособления. В связи с отсутствием единой концепции о статусе машино-места предлагается обратиться к опыту зарубежных правопорядков, наиболее близких к нам по правовой традиции.

Обратившись к иностранному законодательству, мы сможем найти там способы регулирования статуса машино-места. В Федеративной Республике Германии парковочные места обычно являются объектом общей собственности[6, С.715]. Но могут быть и объектом отдельного права собственности по соглашению или волеизъявлению о разделе. Согласно Закону о жилищной собственности в Германии отдельное право собственности образуется только при должном образом обособленном помещении. А для обособления парковочного места достаточна длительная маркировка. Парковочное место должно быть выделено таким образом, чтобы не было сомнений в существовании в его отношении права собственности других лиц, а третьи лица не могут беспрепятственно использовать такое помещение. Если же "машинно-место" необособленно, то оно является объектом права отдельного пользования, в соответствии с которым собственник получает право единоличного пользования частью общей собственности, которому не могут воспрепятствовать третьи лица. Право же самостоятельного пользования возникает из договора между собственником и товариществом собственников жилья. Право пользования по такому соглашению получает только такой собственник. И даже если квартира, к которой относится парковочное место, перейдет в собственность другого владельца, то новый владелец не будет уполномоченным пользователем парковочного места. Чтобы им могли пользоваться и последующие собственники квартиры, договору необходимо придать вещный характер, заключив его в нотариальной форме и зарегистрировав в поземельной книге. Тогда право самостоятельного пользования станет содержанием права жилищной собственности.

Законодательство Австрийской республики признает парковочные места самостоятельными объектами жилищной собственности [3, С.261]. Парковочные места являются четко ограниченными с помощью маркировки территориями, служащими только лишь для стоянки автотранспортных средств и подходят для этого в полном соответствии с ее размером, положением и состоянием.

Однако совсем недавно в законодательстве Австрии право жилищной собственности признавалось только лишь на самостоятельные обособленные помещения, которые предназначены для стоянки автомобилей. А также право жилищной собственности распространялось на четко ограниченные машино-места в зданиях, которые специально построены для парковки автомобилей. Например, такими объектами признавались гаражные боксы и машино-места в парк-хаусах. Другие же места являлись принадлежностью права на помещение в доме. Но с 2002 года после внесения изменений право собственности может быть признано и на парковочные места, которые находятся на земельном участке.

Однако после внесения изменений появились некоторые проблемы. В частности, стало возможным появление двух категорий собственников: собственники, которые владеют жилым либо иным помещением в собственности, и собственники, которые владеют только машино-местами. Из-за этого пришлось вводить ограничения на срок три года с момента придания машино-месту статус самостоятельного объекта права собственности. Ограничение заключалось в том, что машино-место может принадлежать только лицу, который имеет в собственности какое-либо иное помещение в здании, а также лицо вправе приобрести более одного "машино-места", но только если их число больше, чем количество собственников помещений. В эти три года, машино-место может быть отчуждено, однако право на него зарегистрировано не будет и, чтобы гарантировать покупателю его права, прибегают к заключению договора аренды с правом выкупа и установлению сервитутов на право парковки транспортных средств[26].

Необходимо отметить, что полезным для развития статуса "машино-места" в России было бы применение кадастрового учета аналогичному, предусмотренному в Королевстве Нидерланды, а именно применение 2,5D-кадастра и 3D-кадастра. При этом применение 3D регистрация в Нидерландах пока является дополнительной по отношению к 2D или 2,5D. Переход на 2,5D-кадастр был осуществлен из-за необходимости отображать объекты, находящиеся под землей и знать, кому они принадлежат. Также 2,5D-кадастр может применяться для описания объектов капитального строительства, дает возможность устанавливать права на объект учета в объеме. Такой кадастр уже действует в Белоруссии, Норвегии, Швеции. При этом во многих странах уже пытаются создать 3D-кадастр, который дает представление не только о земельных участках, но и об объектах недвижимости. [1, с.60]. Введение 2,5D-кадастра и 3D-кадастра позволит решить некоторые проблемы создания машино-места, в частности поможет определению самого объекта.

Можно сделать выводы, что по поводу правового статуса "машино-мест" нет четкой позиции, а законодательство в данной сфере представляется «сырым». Чтобы "машино-место" в полной мере стало полноценным объектом недвижимости и полноценным объектом гражданского оборота, необходимо провести грандиозную работу по изменению других законодательных актов, в том числе федеральных законов. А огромное количество сделок с такими объектами, показывает, что рано или поздно такие изменения внести будет просто необходимо.

Считаю необходимым вынести предложение по внесению изменений в пункт 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»[15]. Правовая позиция ВАС РФ в данной части, с точки зрения автора, нуждается в корректировке. В первую очередь это касается проблемы выкупа арендуемых объектов субъектами малого и среднего предпринимательства. Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств [12], и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отдельными положениями обусловлен запрет на включение в договор купли-продажи условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Статья 3 данного закона содержит понятие преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также определяет условия его реализации. Статья 5 этого же закона устанавливает порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение. В данных нормах нет однозначного запрета на внесение соответствующих условий в заключаемый с такими арендаторами договор продажи недвижимости.

 Единственное правило, которое касается специфики данного вида договоров, относится к особенностям приобретения такими арендаторами имущества в рассрочку. Как видно из содержания статьи 5 названного федерального закона запрет на включение в заключаемый с такими арендаторами договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения законодателем не установлен. Таким образом в пункт 6 Постановления № 73 должны быть внесены соответствующие изменения об исключении запрета на включение соответствующего условия в договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые с данной категорией арендаторов.

Представленные в статье проблемы не отражают полностью всех существующих проблем института аренды, хотя принятые ранее постановления пленума ВАС РФ и информационные письма помогли сделать применение законодательства более единообразным и решить некоторые существовавшие ранее проблемы. Меньше всего изменений в гражданском кодексе было сделано именно в главе по аренде. Считаю, что именно сейчас настала пора таких изменений в законодательство об аренде, и это подтверждает и экономическая, и социальная ситуация в стране.