Договор купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетнего

CONTRACT FOR THE PURCHASE AND SALE OF RESIDENTIAL PREMISES WITH THE PARTICIPATION OF A MINOR

Ekaterina Moskalyuk

Undergraduate, Russian state social University, Russia, Moscow

Аннотация. В данной статье автор анализирует проблемы, связанные с заключением договора купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетнего. В настоящее время достаточно много случаев злоупотребления родителей несовершеннолетних детей при совершении сделок, связанных с отчуждением жилого помещения, поэтому приходится говорить о том, что покупатель и несовершеннолетние являются незащищенной стороной такого договора и нуждаются в дополнительной защите со стороны законодателя.

Abstract. In this article, the author analyzes the problems associated with the conclusion of a contract for the purchase and sale of residential premises with the participation of a minor. Currently, there are quite a lot of cases of abuse by parents of minor children when making transactions related to the alienation of residential premises, so we have to say that the buyer and minors are an unprotected party to such a contract and need additional protection from the legislator.

Ключевые слова: договор купли-продажи; жилое помещение; несовершеннолетние; орган опеки и попечительства; предварительное согласие.

Keywords: the contract of purchase and sale; premises; minors; custody and guardianship; advance consent.

Говоря о договоре купли-продажи жилого помещения стоит отметить, что он не выделен Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ [2]) в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи в отношении данного объекта недвижимого имущества. В связи с этим, его правовое регулирование осуществляется комплексом нормативно-правовых актов, в частности, речь идет об общих положениях гл. 30 ГК РФ, а также о Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3].

Несмотря на то, что договор купли-продажи жилого помещения не имеет специальных положений в ГК РФ, тем не менее, он имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи в отношении данного объекта недвижимости. Кроме того, ситуация осложняется, если речь идет о договоре купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетнего.

Стоит отметить, что на практике достаточно много примеров злоупотреблений со стороны родителей ребенка при совершении сделок, связанных с отчуждением жилого помещения, а также имеют место быть нарушение конституционного права несовершеннолетнего на жилище, которое провозглашено ст. 40 Конституции Российской Федерации [1].

При этом, стоит отметить, что несовершеннолетние являются особым субъектом жилищных правоотношений.

В связи с этим, за соблюдением их прав следят как органы опеки и попечительства, которые осуществляют контроль за совершением сделок с жилыми помещения, в том числе и купли-продажи, так и органы прокуратуры, которые могут предъявлять иски об обязании родителей оформить жилые помещения в общую собственность с детьми, с требованиями о признании права собственности детей на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, признании сделок купли-продажи недействительными [7, с. 73].

В статьях 20 и 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» [4], статье 37 ГК РФ устанавливается обязательность наличия предварительного разрешения органов опеки и попечительства при совершении любых действий, которые влекут отчуждение имущества несовершеннолетнего или его уменьшение.

Согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, в соответствии с действующим законодательством должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего и только реальное соблюдение этих прав ребенка является критерием оценки законности такой сделки.

Многие покупатели относятся с опаской при покупке жилого помещения с участием несовершеннолетних лиц, поскольку судебная практика строится по принципу недопущения случаев, когда несовершеннолетние остаются без жилья. Достаточно много случаев, когда подобные договоры признаются судами недействительными и применяя реституцию суд фактически встает на сторону недобросовестных родителей.

В первую очередь, это связано с тем, что речь идет о правах и интересах несовершеннолетних детей.

Так, в суд обратилась Нурисламова Г.Т. с иском к Санникову К.В., Санниковой Н.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Согласно условиям договора, истец продала вышеуказанный дом и постройки, а также земельный участок ответчикам. Намерений продавать данное недвижимое имущество за меньшую стоимость истец не имела.

Кроме того, в период оформления договора купли-продажи, согласования с органами опеки и попечительства, несмотря на имеющиеся интересы несовершеннолетних детей, в том числе третьего лица К.Г.А. не производилось.

При этом, цена договора была изменена односторонне без согласия на то продавца-истца и без уведомления на то органа опеки и попечительства.

С учетом того, что изменение цены договора является существенным условием договора, а согласие со стороны истца Нурисламовой Г.Т. как продавца, органа опеки и попечительства, как государственного органа, представляющего интересы несовершеннолетних на данные существенные изменения договора не получены, сделка купли-продажи земли и находящегося на ней жилого дома, подлежит расторжению.

Более того, при снижении стоимости продаваемого земельного участка и жилого дома находящегося на нем, в котором на момент регистрации сделки были прописаны и проживали несовершеннолетние дети, затрагивают их интересы и подлежат согласованию с органом опеки и попечительства, что сделано не было.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд указал, что только при отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, во всех случаях требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Так как права и законные интересы несовершеннолетних в данном случае представляет их мать Нурисламова Г.Т., которая подписала договор, суд считает, что права несовершеннолетних не нарушены [5].

В другом примере Федюшина Г.Н. обратилась в суд с иском к Борзову А.О., Борзовой М.В., Борзову Д.А., Борзовой А.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, применений последствия недействительности сделки, взыскания с ответчика Борзовой М.В. в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи дома и земельного участка.

Заявленные требования мотивированы тем, что между истицей Федюшиной Г.Н. и ответчиками по делу Борзовым А.О., Борзовой М.В. действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Предусмотренная договором купли-продажи обязанность ответчиками по оплате жилого дома и земельного участка в полном объеме не исполнена.

Истица обратилась к ответчикам с требованием о выплате денежных средств, однако ей было пояснено ответчиками, что денег нет и не будет, предложили вернуть истице дом обратно, а истица ответчикам возвратит часть денег, полученных истицей за продажу дома, истица была вынуждена согласиться. Истец и ответчики заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, исходя из той суммы, которая была получена истицей по первому договору.

Однако истица получила сообщение об отказе в государственной регистрации прав по договору, в качестве основания для отказа послужило то, что сделка заключена с нарушением закона, а именно имущество принадлежит несовершеннолетним, продажа имущества несовершеннолетних допускается только с разрешения органов опеки и попечительства.

Суд удовлетворил исковые требования, поскольку было установлено, что со стороны ответчиков имеет место ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка [6].

На наш взгляд, проанализировав примеры судебной практики можно сказать, что в данных случаях слабой и незащищенной стороной таких сделок являются как несовершеннолетние, так и граждане, которые выступают второй стороной договора (заключающие сделки с другими, которые имеют несовершеннолетних детей). В связи с этим, представляется обоснованным возлагать ответственность за нарушение прав менее защищенной категории граждан на их родителей, органы государственной регистрации, на органы опеки и попечительства, но никак не на добросовестную сторону, которая должна нести все риски, связанные с нарушением данных прав [8, с. 330].

Таким образом, законодатель устанавливает особые требования для сделок, связанных с отчуждением жилого помещения с участием несовершеннолетнего. В качестве обязательного условия совершения договора отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего он называет наличие предварительного согласия органа опеки и попечительства в определенных законодательством случаях.

Исходя из общих принципов права, родители, представляя интересы несовершеннолетнего, должны действовать добросовестно, соблюдать предусмотренные законом условия, а также их сделки должны быть направлены на защиту интересов несовершеннолетних, а не на ущемление их прав. Законодательное регулирование данного вопроса не является полным, требуется внесение некоторых изменений в части установления четких оснований для необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства, действий покупателя при совершении купли-продажи жилого помещения, где существует право пользования им несовершеннолетним или у него есть право собственности на это жилое помещение.