Эволюция правового режима общего имущества в многоквартирном доме

EVOLUTION OF THE LEGAL REGIME OF COMMON PROPERTY IN AN APARTMENT BUILDING

Nikolai Kirillovykh

Student Vyatka state University, Russia, Kirov

Аннотация. В статье анализируются особенности исторического развития правового режима общего имущества многоквартирного дома, характеризуется основные этапы развития и отмечается их специфика. Подводятся общие выводы по вопросу.

Abstract. The article analyzes the features of the historical development of the legal regime of the common property of an apartment building, describes the main stages of development and notes their specificity. General conclusions on the issue are summarized.

Ключевые слова: эволюция развития, правовой режим, общее имущество многоквартирного дома, этапы развития.

Keywords: evolution of development, legal regime, common property of an apartment building, stages of development.

Процессам управления многоквартирными домами, общим имуществом многоквартирного дома всегда уделялось повышенное внимание. Данный факт объясним особенной значимостью для России таких домов, как ключевой основы жизненных благ населения. Безусловно, исторический анализ важнее для рассмотрения правовых вопросов, поэтому считаем целесообразным начать рассмотрение вопросов регулирования общего имущества многоквартирного дома с изучения истории российского законодательства в данной области. Историческое развитие исследуемого вопроса можно условно поделить на шесть этапов, а именно:

Первый этап имеет начало с 1917 по 1927 г. Начавшийся передел собственности, в том числе в  сфере жилищных правоотношений вскоре породил ликвидацию собственников жилья как лиц, которые заинтересованы в его сохранности. Предполагается, что именно по этой причине в 1920 г. Народный комиссариат внутренних дел (НКВД РСФСР) обратился в Совет народных комиссаров (СНК РСФСР) с просьбой укрепить хозяйственную заинтересованность населения в сохранении жилья и ограничить вмешательство в данную деятельность местных Советов, а также с просьбой передать жилые здания в самоуправление жильцам [4, с. 31].

Второй период - с 1927 по 1958 г. В 1927 г. на XV съезде ВКП(б) было принято решение о радикальной смене политического курса с переходом на жесткое централизованное управление экономикой. Это означало, в частности, сворачивание разработанных прежде программ в сфере жилищного хозяйства и ликвидацию соответствующих институтов [4, с. 33]:

- в 1927 г. распускаются комитеты содействия жилищному рабочему строительству;

- в 1930 г. расторгаются договоры аренды недвижимости с частными лицами и организациями, в том числе с ЖАКТ;

- начиная с 1929 г. постепенно ликвидируются все органы коммунального хозяйства.

Страна вступила в эпоху первых пятилеток, народное хозяйство было переведено на централизованное плановое управление, весь городской жилищный фонд стал государственным.

Третий период - с 1958 по 1983 г. Новую жизнь отечественная жилищная кооперация получила только после XX съезда КПСС. В постановлении Совета министров СССР от 20 марта 1958 г. № 320 «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации» указывалось на необходимость более широкого распространения ЖСК; предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников. Полгода спустя, 24 сентября 1958 г., было принято постановление Совета министров РСФСР № 1125 «О жилищно-строительных и дачно-строительных кооперативах», которым был утвержден Примерный устав ЖСК. Тем не менее, из-за различных ведомственных запретов объединения граждан для самостоятельного управления жилым фондом не получили повсеместного развития [5, с. 45].

Четвертый период - с 1983 по 1996 г. Принятый в 1983 г. Жилищный кодекс (ЖК) РСФСР был рассчитан исключительно на государственное управление жилищным фондом, его содержание и ремонт: «Управление преобладающим по объему жилищным фондом местных Советов народных депутатов должно осуществляться их исполнительными комитетами и образуемыми ими органами управления, а управление ведомственным жилищным фондом - министерствами, государственными комитетами, ведомствами и подчиненными им предприятиями, учреждениями, организациями».

Пятый период - с 1996 по 2004 г. Серьезные изменения в рассматриваемой сфере начались после принятия Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Этим документом вводилось новое понятие «кондоминиум», определяемое как «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности» [3, с.47]. Кроме того, была установлена детальная процедура выбора всеми собственниками объектов, находящихся в индивидуальной собственности, способа управления кондоминиумом:

- непосредственное управление при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев;

- передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

- образование домовладельцами товарищества собственников жилья (ТСЖ) для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов РФ. После принятия данного закона ситуация на рынке управления жилищным фондом оставалась противоречивой: с одной стороны, почти повсеместно сохранялось засилье государственных и муниципальных управляющих организаций, с другой - потенциально они в любой момент могли быть заменены частными управляющими организациями или объединениями собственников помещений в многоквартирном доме, которые уже имели практический опыт управления своими домами. Этим попыткам препятствовал традиционный протекционизм органов государственной власти и местного самоуправления; тем не менее, несмотря на их противодействие, в стране было создано несколько тысяч ТСЖ [3, с.45]. На современном этапе развития вопросы правового режима общего многоквартирного имущества остаются нерешенными, а, следовательно, законодательное регулирование в данном аспекте не завершено.