Причины несоответствия кадастровой стоимости по отношению к рыночной

Kaдacтровая стoимoсть опрeдeляeтся путeм пpoведения гоcударcтвeнной кaдaстровой оценки земли. Кадастровая стоимость используется при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельным участком, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной или городской принадлежности, а также в других случаях, предусмотренных законодательством РФ. В базу определения кадастровой цены положено определение удельного показателя кадастровой цены земельного участка в рамках одного кадастрового квартала в разрезе всевозможных видов разрешенного использования участков.

Величина кадастровой стоимости считается одной из основополагающих составляющих, определяющих финансовую эффективность использования земельного участка и издержки, связанные с покупкой и использованием земельных участков.

Неверное определение кадастровой цены земельного участка может стать причиной многомиллионных потерь для его правообладателей либо по существу заблокировать отдельные способы его использования.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

– уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

– площади земельного участка;

– вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка;

– факторов местоположения и окружающей среды.

В соответствии с приказом Росреестра от 26.12.2011 № П/531 полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик с 01.03.2012 года наделено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (на территории Ставропольского края – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю).

Кадастровая цена рассчитывается по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или же в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по заключению органа местного самоуправления в ходе государственной кадастровой оценки территории.

И кадастровую, и рыночную стоимость земельного участка определяют  оценщики в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности.

Рыночная цена земельного участка, помимо установленных законом случаев, может еще определяться по желанию землепользователя.

Обычно кадастровая стоимость намного превышает рыночную, это завышение может являться следствием двух причин: во-первых, неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования (разница между удельной стоимостью 1 кв.м. земли между различными видами разрешенного использования может отличаться в десятки раз); во-вторых, игнорирование при определении кадастровой стоимости участка конкретных индивидуальных показателей земельного участка, снижающих его реальную стоимость (транспортная доступность, гидрологические особенности, правовая история и т. д.).

При возникновении вышеуказанных ситуаций законодательство Российской Федерации позволяет оспаривать и изменять кадастровую стоимость земельного участка. Цель оспаривания кадастровой стоимости земли заключается в снижении налогооблагаемой базы земельного налога, снижении суммы выплат арендных платежей или выкупной стоимости. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, в первую очередь, интересно тем налогоплательщикам, которые владеют крупными земельными участками, кадастровая стоимость которых может составлять сотни тысяч или миллионов рублей. Новая кадастровая стоимость будет основанием для нового исчисления налога и арендных платежей.

Проанализировав нормативно-правовую литературу, можно констатировать  несколько оснований несовпадения кадастровой и рыночной стоимостями:

Во-первых, это зависит от применяемого способа определения оценки земельного участка. Кадастровая стоимость определяется методами массовой и индивидуальной оценки.

Кадастровая оценка земель в целом проводится по всей Российской Федерации. С учетом масштабов проводимых работ, методы массовой оценки являются для государства наименее накладными для определения кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости массовым методом земельные участки, имеющие подобные характеристики, группируют и, применяя математические или же другие способы моделирования, определяют кадастровую цену целой группы. При этом какие-то индивидуальные специфические особенности земельных участков, включенных в группу, могут не предусматриваться.

Рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого земельного участка с учетом всех возможных моментов, оказывающих воздействие на конечную стоимость.

Во-вторых, согласно правилам проведения государственной кадастровой оценки земель определение кадастровой стоимости земель проводится не реже одного раз в пять лет на конкретную дату. Но, согласно законодательству, кадастровая стоимость земельного участка в течение пяти лет может не изменяться и быть на одном уровне. Рыночная стоимость также определяется на конкретную дату, но меняется в зависимости от рыночных условий.

В целях урегулирования возникшей данной ситуации Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что  в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В том случае, если землепользователь не согласен, что кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, то он, обратившись к профессиональным оценщикам, могут установить рыночную стоимость этого земельного участка. Так как начисление земельного налога и арендной платы находится в прямой зависимости от величины кадастровой стоимости земельного участка.

При этом необходимо направить внимание на дату определения кадастровой стоимости. Рыночная стоимость в целях применения ее для налогообложения, начисления арендной платы и для выкупа земельного участка должна быть определена по состоянию, на которую была установлена кадастровая стоимость.

Таким образом, разница в кадастровой и в рыночной стоимости возникает в силу определенных обстоятельств, не зависимых от профессионального качества работы оценщика или заказчика работ по оценке.

В случае если землепользователь считает кадастровую стоимость неверной, то он может обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Причинами пересмотра кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Однако, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии лишь в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Для этого заявитель обращается к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Если рыночная стоимость земельного участка отличается от кадастровой стоимости более чем на 30%, то комиссия обязана принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В любом случае заявители вправе обжаловать решение комиссии в суде.