СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА В ЦЕЛЯХ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

CURRENT TRENDS IN THE DEVELOPMENT OF THE MARKET FOR MORTGAGE LENDING

Rauana Zhienkhanova

Master's student, Karaganda University of Kazpotrebsoyuz, Republic of Kazakhstan, Kazakhstan

Аннотация. В данной статье рассматриваются актуальные вопросы развития рынка ипотечного кредитования в Республике Казахстан, рассматриваются действующие ипотечные программы. Очерчена роль ипотечного кредита в решении социальных проблем в экономике страны. Также были освещены реальные проблемы, препятствующие полноценному развитию рынка ипотечного кредитования в Республике Казахстан и возможные пути их решения. Проанализированы перспективные направления развития ипотечного рынка.

Abstract. This article discusses the current issues of the development of the mortgage lending market in the Republic of Kazakhstan, examines the existing mortgage programs. The role of mortgage loans in solving social problems in the country's economy is outlined. The real problems hindering the full development of the mortgage lending market in the Republic of Kazakhstan and possible ways to solve them were also highlighted. The perspective directions of development of the mortgage market are analyzed.

Ключевые слова: рынок недвижимости, ипотека, ипотечные программы, банки, рынок ипотечного кредитования, ставка, условия кредитования.

Keywords: real estate market, mortgage, mortgage programs, banks, mortgage lending market, rate, credit conditions.

Рынок недвижимости является важнейшей составляющей любой национальной экономики. В последние годы рынок недвижимости Казахстана развивается высокими темпами, самым крупным сегментом является рынок жилой недвижимости, на долю которого приходится до 90-95% всего оборота недвижимости в стране.

Жилье всегда было востребовано, ведь в настоящее время большая часть населения не может купить жилую недвижимость за деньги, в то время как около 70% населения республики нуждается в улучшении жилищных условий и только около 10-12% населения могут купить жилье за свой счет. Из-за низкого уровня доходов большинства населения приобретение нового жилья самостоятельно большинству граждан недоступно. Следует иметь в виду, что ряд факторов не способствует снижению стоимости жилья. Например, по сегодняшним требованиям застройщик должен за свой счет построить рядом со стройплощадкой дополнительный объект в виде школы, детского сада, супермаркета, дороги, больницы и т.д., что обременяет дольщиков. Поэтому прямое участие государства в формировании рынка жилья вполне оправдано.

Следует отметить, что формирование рынка недвижимости в Казахстане характеризуется неравномерностью развития отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, слабой платежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц [12, с. 57].

Одним из популярных видов залога является ипотека. Ипотека — это кредит, который заемщик использует для покупки или обслуживания дома, или другого вида недвижимости и обязуется погасить его со временем, обычно в виде серии регулярных платежей. Имущество выступает в качестве залога для обеспечения кредита. Само имущество служит залогом по кредиту. Доступны различные виды ипотечных кредитов, в том числе фиксированные и регулируемые. Стоимость ипотечного кредита будет зависеть от типа кредита, срока (например, 30 лет) и процентной ставки, взимаемой кредитором. Ставки по ипотеке могут сильно различаться в зависимости от типа продукта и квалификации заявителя.

Физические лица и предприятия используют ипотечные кредиты для покупки недвижимости без предварительной оплаты полной стоимости покупки. В течение нескольких лет заемщик погашает кредит плюс проценты, пока имущество не станет свободным и чистым. Ипотечные кредиты также известны как «закладные на имущество» или «долги на имущество». Если заемщик не выплачивает ипотечный кредит, кредитор может потерять право собственности на имущество. Например, в случае ипотеки покупатель закладывает свой дом банку или другому кредитору, который затем требует права собственности, если покупатель не выплачивает ипотеку. В случае обращения взыскания кредитор может выселить жильцов дома и продать имущество, используя выручку от продажи для погашения ипотечного долга. Следует также помнить, что термин «ипотека» относится к самому названию, т. е. к предоставлению ипотечного кредита, а именно к приобретенному заемщиком имуществу, а не к самому кредиту [12, c. 77].

Ипотечный кредит в условиях рыночной экономики является одним из основных экономических механизмов и инструментов, обеспечивающих доступность жилья и способствует развитию строительной отрасли. Ипотека – отличная возможность для клиентов банка приобрести качественное жилье, на которое в данный момент нет средств, или накопить, на что ушли бы многие годы. Этот вид кредита широко распространен не только в странах с рыночной экономикой, но и в странах со смешанной экономикой, поскольку государство использует его как средство реализации социально-экономической политики. Более того, для государства это еще и полезный инструмент регулирования движения денежных потоков в экономике, социальной поддержки людей, нуждающихся в жилье, и стимулирования строительной отрасли.

Существует несколько способов решения жилищных проблем: покупка, кредитные программы в банках, приобретение служебного жилья, приобретение арендного жилья с последующим выкупом, приобретение жилья по госпрограмме или получение жилья в Акимате для определенных групп граждан.

В связи с принятием 31 декабря 2016 года Программы жилищного строительства «Нұрлы жер» все вопросы жилищного строительства из ранее принятых программ были переведены в данную единую программу жилищного строительства. При этом в марте 2018 года на совместном заседании палат Парламента Республики Казахстан Президент в рамках Пяти социальных инициатив предложил новую ипотечную программу «7-20-25», на условиях: 7% годовых, при 6 первоначальных взносах - 20% и до 25 лет. На сегодняшний день в целях реализации программы Постановления правления Национального банка № 85 от 27 апреля 2018 года принято решение о создании ипотечной компании в форме акционерного общества АО «Ипотечная компания «Баспана». Программа 7-20-25 была запущена в июле 2018 года [1].

По информации Национального Банка Республики Казахстан по состоянию на 9 сентября 2021 года банками принято 40 583 заявки на сумму 500 млрд тенге, выдано 30 706 кредитов на сумму 369,9 млрд тенге. Государственные программы сделали жилье более доступным при одновременном снижении ставок по ипотеке. Например, в октябре кредиты выдавались в среднем под 7,2% — меньше никогда не было. Но важно, чтобы они долгое время оставались ниже 8%, чего раньше никогда не было близко [2].

По данным сайта //businessmir.kz, объем ипотечных кредитов, выданных банками второго уровня в РК в апреле в период «карантина», составил всего 17,9 млрд тенге — на 66,7% меньше, чем в марте т.г., а сразу на 71,2% меньше, чем в апреле 2019 года, когда цифра превысила 62,3 млрд тенге. Кредитный портфель в сегменте кредитования недвижимости продемонстрировал ожидаемое замедление роста, прибавив за месяц незначительные 0,2%. Для сравнения: показатели апреля 2019 года превысили показатели марта на 2,4%. В последней декаде июня АО "Казахстанский фонд устойчивости" сообщило, что с конца мая текущего года ускорились темпы выдачи ипотечных кредитов по жилищным программам "7-20-25" и "Баспана Хит". На сегодняшний день они вышли на докарантинный уровень – в среднем около 600 кредитов в неделю, или 4-4,5 млрд тенге. Это связано со снятием ограничений на работу ЖКХ, нотариусов, уполномоченных лиц/представителей продавцов-застройщиков и банков.

В рамках программы «Нұрлы жер» планируется построить около 1,5 млн доступного жилья за 15 лет. Основная цель программы – комплексное решение жилищной проблемы, что позволит еще больше повысить доступность жилья для населения. Он не должен субсидировать банковские процентные ставки более чем на 17% в год в течение 7 лет. В течение этого времени пособие будет выплачиваться. Чтобы снизить ипотечный кредит конечному заемщику до 10%, государство покрывает до 7% стоимости возмещения. Следует отметить, что в начале 2020 года было принято решение о продлении программы на 5 лет (до 2025 года). Основными преимуществами социального жилья являются его низкая цена и доступность в регионах. Поэтому для физических лиц предпосылки Программы 20-7-25 более привлекательны, чем условия Программы «Нұрлы жер» (ставка – 7%, против 10%; собственное участие – 20%, против 30%; продолжительность – 25 лет). против 15 лет). В то же время программа «Нұрлы жер» также обеспечивает финансирование частных застройщиков, которые не финансируются по программе «7-20-25» [2].

В 2019 году также была запущена программа «Бақытты отбасы» для малообеспеченных семей с льготной ставкой 2% и первоначальным взносом 10%. В рамках проекта для социально уязвимых слоев населения «Шанырак» (5-10-20), инициированного по поручению Президента Республики Казахстан К.К. Токаева, возможно приобретение жилья по льготной ставке 5% годовых на срок до 20 лет. Хотел бы отметить, что Национальный Банк участвовал в реализации данного проекта и профинансировал кредитные линии для очередников проекта 5-10-20 на сумму 210 млрд тенге через Отбасы Банк, а было выделено 180 млрд тенге на строительство кредитного жилья через местную исполнительную власть. На сегодняшний день ипотечные кредиты также активно реализуются по линии Отбасы Банка, через систему жилищно-строительных сбережений. Банк предлагает населению широкий спектр ипотечных продуктов. Например, молодые семьи могут оформить ипотеку по программе «Жас отбасы» по ставке 6% годовых, программа «Әскери баспана» разработана специально для военнослужащих, ставка колеблется от 3,5% до 8% (в зависимости от суммы Депозит). Относительно недавно была запущена первая ипотека для женщин «Умай» со ставкой 12%.

В 2021 году ипотечные кредиты выросли на 18,1%, ускорившись с 14,6% за аналогичный период 2020 года. Наибольшую долю в общем объеме ипотечного портфеля занимают: Отбасы Банк - 58%; ДБ АО "Сбербанк" - 17%; «Банк Кредит Центр» - 13% [3]. Ипотечные кредиты в основном сосредоточены в крупных городах страны - Алматы (23,2%) и Нур-Султан (28,6%).

На 1 января 2022 года выдано ипотечных кредитов на сумму 1,92 трлн тенге. Это на 77,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Структура розничного кредитного портфеля сегодня выглядит так: 48% - необеспеченные потребительские кредиты, 31% - ипотека, 5% - обеспеченные потребительские кредиты, 10% - автокредиты, 3,2% - кредитные карты.

В глобальном рейтинге доступности ипотеки, по мнению аналитиков Numbeo, Казахстан занял 71-е место среди 111 стран. Индекс доступности ипотеки в Казахстане составил всего 0,7, а средний размер ипотечного кредита составил 143,52% от среднего чистого дохода.

Лучшие страны в рейтинге — Саудовская Аравия (1 место, индекс — 5,1), США (2 место, индекс — 3,4) и Пуэрто-Рико (3 место, индекс — 3,1). Худшие показатели доступности ипотеки у Ганы (111 место, индекс - всего 0,04), Аргентины (110 место, индекс - 0,09) и Ирана (109 место, индекс - 0,13).

Среди рассматриваемых в рейтинге стран-участниц и экс-участниц СНГ лучше, чем у РК, показатели у Молдовы (65-е место, индекс — 0,79). Все прочие страны уступили РК, а Узбекистан в принципе занял одну из худших позиций (104-е место, индекс доступности ипотеки — всего 0,28). Однако в каждой стране могут быть свои особенности не только государственного регулирования ипотечного кредитования, объемов и динамики рынка ипотечного жилья и т.п., вследствие чего исследования данной сферы всегда актуальны.

В последнее время рынок ипотечного кредитования сталкивается со следующими проблема [5]:

1. Низкая платежеспособность населения. По разным оценкам, большинство граждан РК нуждаются в улучшении жилищных условий, но мало кто в состоянии купить квартиру самостоятельно. Ипотека помогает решить жилищный вопрос, но из-за постоянного повышения цен на жизненно важные продукты и низкого дохода мало кто может себе это позволить.
2. Уровень инфляции остается высоким по сравнению с наиболее развитыми опасениями, и мы также видим, что этот показатель значительно увеличился в 2020 году из-за эпидемиологической ситуации. Эти колебания препятствуют нормальному развитию ипотечной системы. Банки не имеют возможности снижать процентные ставки, поскольку стоимость привлечения средств высока, а проценты по депозитам не могут быть ниже уровня инфляции, что выгодно вкладчикам.
3. Нестабильная экономическая ситуация. Ипотека – это долгосрочный кредит, поэтому банк вкладывает свои деньги примерно на 10-20 лет. Чтобы обеспечить большие суммы на столь длительный срок, нужны гарантии экономической стабильности. Но заемщикам также нужна уверенность в том, что они смогут погасить кредит на столько лет. Следовательно, выдача ипотеки связана с высокими рисками для банков, поэтому любые убытки необходимо компенсировать высокими процентными ставками.
4. Низкая финансовая грамотность граждан, приводящая к нерациональному использованию кредитных ресурсов, что увеличивает риск недобросовестности кредиторов. Грамотное финансовое поведение – залог высокого качества жизни. Заемщик должен понимать, что в итоге за квартиру, купленную в ипотеку, он платит в два, а то и в три раза больше с учетом процентов. Стоит учитывать, какая часть бюджета будет занята платежами по кредиту, есть некоторый риск остаться без дохода. Также необходимо знать о ликвидности жилья, чтобы избежать обесценивания в случае дальнейшего падения цен.

На ипотечном рынке важным элементом является конкуренция со стороны банков, ключевыми факторами которой являются скорость и размер рынка. Наиболее конкурентоспособным является тот банк, который может предложить быстрое и простое решение жилищной проблемы клиента. В связи с этим экономический кризис вынуждает кредитные организации ускорять цифровизацию всех процессов [13].

Оценка недвижимости для залога состоит из особой технологии расчета залоговой стоимости, которая равна определенной сумме, за которую можно реализовать данный актив, за минусом издержек и затрат, связанных с взысканием денежных средств и возможной продажей предмета залога. Для начала определяется текущая рыночная стоимость предмета залога с помощью проведения детального анализа предложений, являющихся аналогичными в конкретном районе. На основании полученной суммы проводится корректировка рыночной цены при помощи ряда методов сравнительного подхода. Каждая корректировка рассчитывается индивидуально для каждого аналога по отношению к оцениваемому объекту. Полученная рыночная стоимость корректируется банком с учетом возможных издержек и затрат, экономических и юридических рисков, которые могут возникнуть во время процедуры взыскания и реализации залога [6,7].

Таким образом, текущее развитие ипотечного рынка основано на текущей эпидемиологической ситуации в стране, остро реагирующей на любые экономические и политические изменения. Поэтому банки должны реагировать оперативно. Государство должно более активно участвовать в развитии ипотечного рынка, вводить больше льготных программ, совершенствовать законодательство и уделять особое внимание стабилизации экономики и устойчивому развитию страны. В свою очередь, если при этом активно растут ипотечные кредиты, с одной стороны, это хорошо, потому что люди получают собственное жилье, а банки получают прибыль, выплачивая проценты, но с другой стороны это также приводит к увеличению риск дефолта по ипотечным кредитам, и банкам приходится увеличивать резервы, что, в свою очередь, означает снижение доходов кредиторов и может создать переломный момент, способствуя уменьшению количества выдаваемых кредитов и резкому росту цен на жилье.

Таким образом, ипотечный рынок одновременно может иметь разнонаправленные тенденции развития, что делает его особенно интересным для научного изучения.