ЗОНИРОВАНИЕ КАК ВАЖНЫЙ ЭЛЕМЕНТ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Совершение операций с землей (пожертвование и дарование, участок передается в пожизненное пользование с правом выкупа, участок передается в безвозмездное пользование, участок продается, покупается или сдается в аренду, субаренда или уступки права аренды, использование как залога при кредитных обязательствах) невозможно без установления территориальных зон и градостроительного регламента, так как земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением.

Выделяют такое понятие, как целевое использование земель. Целевое назначение земельных участков – это перечень допускаемых направлений использования конкретного надела. На одних землях разрешается строительство зданий и сооружений, на других – выращивание сельскохозяйственных культур, на третьих – содержание домашнего скота, на четвертых – и то и другое, и т.д.

В зависимости от целевого назначения все земли РФ подразделяются на типы. Категории земельных участков описаны в ЗК РФ.

Для контроля за использованием земель используют особый градостроительный механизм – зонирование. Зонирование территории – это процесс разделения и организации определенной территории с целью оптимального использования ресурсов и удовлетворения различных потребностей, и в данной статье мы рассмотрим его сущность, цели и принципы, методы и инструменты, а также приведем примеры его применения и обсудим преимущества и недостатки данного подхода.

Основные задачи зонирования территории:

1. Определение функциональных зон

Зонирование позволяет разделить территорию на различные функциональные зоны (жилая зона, общественно-деловая зона, зона рекреационного назначения, зона производственной, инженерной и транспортной инфраструктур, зона специального назначения)

Это позволяет эффективно использовать пространство и ресурсы, а также обеспечить удобство и безопасность для жителей.

2. Учет природных условий

Зонирование учитывает природные условия, такие как рельеф, климат, почвы и гидрологические особенности. Это позволяет определить наиболее подходящие зоны для различных видов деятельности, учитывая их взаимодействие с окружающей средой.

3. Охрана окружающей среды

Зонирование помогает защитить природные ресурсы и экосистемы, определяя зоны с особыми условиями и требованиями для сохранения биоразнообразия и экологической устойчивости.

4. Рациональное использование ресурсов

Зонирование позволяет оптимизировать использование ресурсов, таких как земля, вода и энергия. Оно помогает определить наиболее эффективные способы использования ресурсов и уменьшить их потребление.

5. Учет социально-экономических потребностей

Зонирование учитывает потребности и интересы различных групп населения, таких как жители, предприниматели, туристы и другие. Оно помогает создать условия для удовлетворения их потребностей и развития социально-экономической сферы.

6. Планирование развития территории: Зонирование является основой для разработки планов развития территории. Оно помогает определить приоритеты и направления развития, а также создать условия для устойчивого и гармоничного развития территории.

В зависимости от назначения выделяют следующие виды зонирования:

• функциональное зонирование (зонирование, которое проводится на основании следующих параметров: целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств, то есть дифференциация территории по функциональному назначению);
• территориально-экономическое зонирование (подразумевает дифференциацию территории на зоны в соответствии с экономическими оценками; данные зоны являются, как правило, однотипными территориями, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально- экономическую ценность. Они могут различаться этапами застройки, архитектурно-планировочными решениями, уровнями инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными условиями).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Следует различать понятия «зонирование» и «правовое зонирование». Если зонирование подразумевает деление территории на определенные зоны в соответствии с различными признаками, то правовое зонирование – это деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований [3].

В разных странах суть зонирования отличается. Так, например, в США применяется одноэтапное зонирование, при котором одновременно учитываются все необходимые факторы, чаще всего зонирование применяется для разделения на зоны пустых, еще не застроенных, территорий с целью их дальнейшей застройки или продажи. В западно-европейских странах существует высокая степень детализации при осуществлении зонирования, высокая самостоятельность органов местного самоуправления в вопросах зонирования. Кроме этого, в европейских странах применяется двухуровневая система зонирования: вначале разрабатываются общие схемы и зоны на государственном уровне, а затем осуществляется детализация органами местного самоуправления. В России правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами

Таким образом, можно сделать вывод, что зонирование территорий является важным элементом в системе земельных отношений и отношений недвижимости, так как определение зон напрямую влияет на стоимость земли и располагающихся на ней объектов недвижимости. Кроме того, зонирование является основным методом гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства и служит формой контроля за использованием земель. Итоговым документом зонирования является генеральный план, в котором отражаются: перспективы развития территории в целом и отдельных зон, а также размещение основных центров территорий. Его главной задачей является создание коммуникационного каркаса, формирование системы природного комплекса на основании оценки ресурсов и прогнозов развития.

Однако установленные ранее зоны в современных условиях являются устаревшей информацией, поэтому необходима разработка новых норм и правил по осуществлению зонирования территорий.