ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ОСОБЕННОСТИ ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

THE PRELIMINARY AGREEMENT IN THE CIVIL LAW SYSTEM OF THE RUSSIAN FEDERATION AND ITS IMPLEMENTATION IN JUDICIAL PRACTICE

Bystryaev Ivan Gennadievich

Student, Ulyanovsk State Pedagogical University named after I. N. Ulyanov, Russia, Ulyanovsk

Kirichenko Oksana Vladimirovna

Scientific supervisor, PhD legal sciences, associate professor, Ulyanovsk State Pedagogical University named after. I. N. Ulyanova,  Russia, Ulyanovsk

Аннотация. В статье исследуется правовая природа предварительного договора как инструмента обеспечения стабильности гражданского оборота и предсказуемости будущих договорных отношений. Анализируются научные подходы к определению его сущности и особенности применения норм статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Особое внимание уделяется проблемам разграничения предварительного договора с иными договорными конструкциями, а также вопросам судебной защиты интересов сторон при уклонении от заключения основного договора. На основе анализа судебной практики выявляются основные проблемы правоприменения и формулируются предложения по совершенствованию регулирования предварительных договорных отношений.

Abstract. This article examines the legal nature of the preliminary contract as a tool for ensuring the stability of civil transactions and the predictability of future contractual relations. It analyzes scholarly approaches to defining its essence and the specific application of Article 429 of the Civil Code of the Russian Federation. Particular attention is paid to the distinction between the preliminary contract and other contractual structures, as well as to the judicial protection of the parties' interests in the event of failure to conclude the main contract. Based on an analysis of judicial practice, the main issues of law enforcement are identified and proposals for improving the regulation of preliminary contractual relations are formulated.

Ключевые слова: предварительный договор, гражданское право, договорные обязательства, судебная практика, заключение договора, гражданский оборот.

Keywords: preliminary contract, civil law, contractual obligations, judicial practice, contract conclusion, civil transactions.

Современное развитие гражданского оборота характеризуется усложнением договорных связей и распространением многоэтапных хозяйственных отношений. В этих условиях особую значимость приобретает предварительный договор как правовой инструмент, позволяющий зафиксировать достигнутые сторонами договоренности и обеспечить заключение основного договора в будущем.

Нормативная основа института предварительного договора закреплена в ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором». Из данного определения следует, что предварительный договор является источником обязательственного правоотношения, однако содержание этого обязательства носит организационный, а не имущественный характер [1].

Актуальность исследования обусловлена тем, что предварительный договор активно используется в сфере недвижимости, инвестиционных проектов и предпринимательских отношений. Одновременно правоприменительная практика демонстрирует значительное количество споров, связанных с уклонением от заключения основного договора, определением правовой природы предварительного договора и допустимых способов обеспечения его исполнения. Т.Л. Калачева в своем исследовании указывает, что данные требования актуальны в условиях расширения практики применения предварительных, рамочных и иных ранее непоименованных договорных конструкций, что обусловлено технологической трансформацией экономики, ростом инвестиционной активности и созданием инновационной продукции с использованием охраняемых результатов интеллектуальной деятельности [7, с. 184].

При этом особое значение приобретает вопрос о правовой природе предварительного договора. Как отмечает Т.К. Ракимова «предварительный договор направлен на заключение другого договора, а не на получение экономического блага и представляет собой исключение, необходимое при особых обстоятельствах, когда заключение основного договора невозможно либо контрагенты по иным причинам решают отодвинуть во времени его заключение» [8, с. 55].

Вопрос о правовой природе предварительного договора остаётся предметом научной дискуссии. Так, И.В. Елисеев и М.В. Кротов полагают, что предварительный договор следует рассматривать лишь как подготовительный этап заключения основного договора. По мнению указанных авторов, данная конструкция не образует полноценного обязательства, поскольку её правовое значение исчерпывается моментом заключения основного договора. После возникновения обязательств из основного договора предварительный договор утрачивает самостоятельное юридическое значение и не оказывает влияния на дальнейшее развитие правоотношений сторон [8, с. 71]. В противоположность этому Е.А. Суханов указывает, что «предварительный договор устанавливает обязанность заключения будущего договора и относится к числу организационных договоров» [9, с. 16]. Данная позиция в большей степени соответствует действующему законодательству, поскольку предварительный договор прямо закреплён в статье 429 ГК РФ и предусматривает возможность применения мер гражданско-правовой защиты в случае его нарушения.

Предварительный договор выполняет не только организационную функцию, но и позволяет сторонам распределить риски, связанные с подготовкой и заключением основного договора. Заключая такой договор, стороны закрепляют достигнутые договорённости по ключевым условиям будущей сделки и тем самым ограничивают возможность произвольного изменения позиции в ходе дальнейших переговоров.

На преддоговорной стадии стороны сталкиваются с различными экономическими и правовыми рисками, связанными с подготовкой сделки: изменением рыночной стоимости имущества, необходимостью проведения юридической проверки объекта, а также вероятностью отказа контрагента от заключения договора. Заключение предварительного договора позволяет снизить влияние указанных рисков, закрепляя обязанность сторон заключить основной договор на заранее согласованных условиях и обеспечивая большую определённость поведения участников сделки.

В этих условиях предварительный договор способствует повышению определённости поведения сторон на стадии подготовки сделки и укреплению стабильности гражданского оборота, снижая вероятность недобросовестного отказа от заключения основного договора.

Несмотря на важное значение предварительного договора, его практическое применение сопровождается рядом проблем. Одной из наиболее распространенных является разграничение предварительного договора и иных соглашений, заключаемых на стадии переговоров.

Показательным является дело № 2-2747/2021, рассмотренное Хостинским районным судом г. Сочи. Истец обратился в суд с требованием признать договор о задатке предварительным договором купли-продажи жилого помещения и взыскать с ответчика двойную сумму задатка. Однако суд пришёл к выводу об отсутствии признаков предварительного договора, указав, что спорное соглашение не содержит сведений, позволяющих индивидуализировать объект недвижимости, а также не определяет срок заключения основного договора. В связи с этим в удовлетворении требований было отказано, а переданные денежные средства были квалифицированы как неосновательное обогащение [4].

Аналогичная позиция прослеживается и в практике судов апелляционной инстанции. Так, апелляционным определением Ульяновского областного суда от 29 ноября 2022 г. по делу № 33-4887/2022 было указано, что отсутствие условий, позволяющих определить предмет будущего договора, исключает возможность признания соглашения предварительным договором и применения механизма понуждения к заключению основного договора [2].

Еще одной распространенной категорией споров являются дела о понуждении к заключению основного договора. Несмотря на то что возможность такого понуждения предусмотрена пунктом 5 статьи 429 ГК РФ, судебная практика показывает необходимость строгого соблюдения установленной процедуры.

Так, в деле № 2-272/2022, рассмотренном Избербашским городским судом Республики Дагестан, суд установил наличие предварительного договора купли-продажи квартиры и факт оплаты стоимости объекта недвижимости. Однако требование о понуждении к заключению основного договора удовлетворено не было, поскольку истец не направил ответчику письменное предложение о заключении основного договора в установленный срок. В связи с этим обязательства сторон были признаны прекращенными на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ [6].

В то же время в судебной практике встречаются случаи удовлетворения требований о понуждении к заключению основного договора. Так, апелляционным определением Ульяновского областного суда от 08 сентября 2023 г. по делу № 33-3814/2023 требования покупателя о понуждении продавца к заключению договора купли-продажи недвижимости были удовлетворены. Суд установил, что предварительный договор содержал все существенные условия будущего договора, а ответчик уклонялся от исполнения обязательства [3].

Проведённый анализ судебной практики показывает, что предварительный договор признается судами юридически обязательной конструкцией, однако его применение требует строгого соблюдения требований законодательства. Отсутствие согласованных условий будущего договора либо несоблюдение процедуры заключения основного договора нередко приводит к отказу в судебной защите.

Выявленные проблемы свидетельствуют о необходимости дальнейшего совершенствования правового регулирования предварительного договора. Представляется целесообразным уточнение требований к содержанию предварительного договора и формирование единообразных подходов судебной практики к его квалификации. Кроме того, развитие механизмов обеспечения исполнения предварительных договорных обязательств позволит повысить эффективность данной правовой конструкции.

Проведённое исследование позволяет сделать вывод о том, что предварительный договор выполняет важную организационную функцию в системе гражданско-правовых отношений и способствует обеспечению стабильности гражданского оборота. Вместе с тем различия в судебных подходах и недостаточная определенность условий предварительного договора могут снижать эффективность данной конструкции и создавать правовую неопределенность для участников гражданского оборота. Совершенствование правового регулирования и формирование единообразной судебной практики позволит повысить предсказуемость договорных отношений и укрепить стабильность гражданского оборота.