Приватизация недвижимости категория вещных прав

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).  [2]

Возникновение права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество обладает рядом отличительных признаков, что обусловлено, с одной стороны, спецификой самого объекта и его правовой природы, а с другой - особым установленным в законодательстве правовым регулированием соответствующих общественных отношений.

Единообразие и унификация в применении норм права, регламентирующих правовое положение недвижимости и способы возникновения вещных прав на него, несомненно, благотворно отразятся на укреплении оборота недвижимости и повышении правовой защищённости его участников (правоприменительный аспект).

Первоначальным способом приобретения вещных прав на недвижимость является государственная регистрация.

Государственная регистрация в ряде случаев носит правоустанавливающий характер, а в ряде случаев правоподтверждающий, но для вовлечения недвижимости в гражданский оборот требуется её зарегистрировать.

В соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 ГК недвижимое имущество необходимо зарегистрировать, и возникают права на собственность с момента такой регистрации, за исключением случаев, указанных в законе.

Следовательно, недвижимой вещью может является предмет материального мира полученный природой или явившийся результатом человеческой деятельности,  способный быть в собственности, связанный с землей до того как этот предмет невозможно перенести без причинения ущерба которое может повлиять на его назначение.

Для определения, какие вещи являются недвижимыми, а какие нет, необходимо определить системное построение недвижимых вещей.

С.А. Степанов говорит о недвижимости не столько как целое, а  на сколько прочная и достаточно жестко сконструированная конструкция, которая подходит по всем свойствам к категории «система».

С этим высказыванием невозможно не согласиться. Необходима систематизация недвижимых вещей обусловленная системностью права как явления. Так юридической литературе как пример выступает германская модель, но как думается, германская модель не учитывает структурированность объектов, внутреннее построение системы и соподчиненность отдельных элементов внутри нее. С позиции науки важно определить, какие будут исходные методологические посылы. В этом случае необходим быть принцип перехода от общего к частному. Сравнивая макро и микроэлементов (самой малой структурной единицей будет являться земельный участок) имеет первостепенное значение. Задаётся вопрос в результате чего земельный участок соотносится с возведённым на нем объектом строительства? Нужно отметить, что это соотношение определяется по трем направлениям: по земельному участку; зданию, имеющийся на земельном участке, а так же земельному участку где возведенный на нем объект существуют независимо друг от друга. Наиболее крупной недвижимой вещью по величине мы в результате сталкиваемся с проблемой так называемой «сложной недвижимой вещи». С.А. Степанов, в своих работах изучая сложную недвижимую вещь, присваивает ей один из признаков, а именно его рукотворный характер. Из этого следует, что вещью имеющее естественное образование сложной недвижимой вещью названы быть не могут (нет «искусственности»).

Запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) не являются самостоятельными правовыми основаниями возникновения прав на недвижимое имущество, в качестве таковых всегда выступают основания, предусмотренные гражданским кодексом: сделки, постройка зданий и сооружений, административные акты и другие юридические факты.

Приобретение вещных прав на изготовленную недвижимость является наиболее распространённым среди случаев при регистрации недвижимого имущества, а именно здания, строения и иные сооружения, которые возникают только путём их строительства.

Можно утверждать, что этот способ приобретения прав является первоначальным и возникают на новую вещь, создаваемую в процессе строительства.

По-иному обстоит дело на объекты незавершённого строительства. Данному объекту вряд ли можно дать оценку в качестве совокупности затраченных на него строительных материалов и конструкций, в который вложен труд. Этот объект становится недвижимостью с того момента, как появляется в натуре.

О.М. Козырь в этом случае относит объекты незавершённого строительства к движимым вещам.

В своих работах Е. А. Суханов пишет, что без государственной регистрации некоторых объектов незавершённого строительства связанных с землёй,  даёт сомнения в их юридической природе как недвижимости».

Так же утверждает о том, что объекты недостроенного сооружения не могут выступать в качестве недвижимости, а представляют совокупность материалов и конструкций, на которую израсходованы материальные средства строителей.

Не смотря на появление п. 2 ст. 25 закона о регистрации недвижимости на сторонников этой теории влияние не оказало, в ней прямо говорится, что такое объект незавершённого строительства и где предусматривается регистрация прав на него. По мнению О. М. Козырь считает, что подобная регистрация предназначена для обеспечения юридической чистоты сделки.

В теории, юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности на объект незавершённого строительства, основывается на фактическом составе приобретения права собственности на вновь изготовленную вещь с добавлением двух и исключением одного из юридических фактов.

Исключается такой юридический факт, как административный акт - подписание и утверждение акта приёмочной комиссии.

Постройка, произведенная самостоятельно, как  объект незавершённого строительства, так же даёт нам пример высказывания противоположных взглядов  в определении «недвижимого имущества».

В результате анализа правового режима, Е. А. Суханов решает, что «эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при её создании нарушений».

Так же не менее интересной является позиция И. Емелькиной, в отношении сооружения, здания и других построек незавершенного строительства. Пишет что в  законодательстве вместо категории недвижимого имущества в отношении строения, строения и других построек незавершенного строительства, но до государственной регистрации, права собственности используют другой термин, как объект капитального строительства.

Включая сооружение в разряд объекта капитального строительства, создается основания для регистрации на него права собственности, соответственно появляется статус недвижимого имущества.

Это даёт сделать вывод, что строение, имеющие прочную связь с землей и перемещение его невозможно без несоразмерного ущерба для его назначения, до государственной регистрации на него то, признается объектом капитального строительства. После государственной регистрации права собственности на этот объект оно получает правовой режим недвижимого имущества. Из этого следует, что еще одним важным признаком и позволяющий распространить правовой режим недвижимости (сооружения) с землей, что является регистрацией на него права собственность».

Здания и сооружения, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан или юридических лиц в соответствии с законом о приватизации государственного и муниципального имущества статья 217 ГК.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.  [1]

Следует знать, что граждане, не могут приобретать право на повторную приватизацию, если они ранее воспользовались правом на передачу собственности жилого помещения в государственную или муниципальную собственность.

Изначально Закон о Приватизации жилфонда, принятый аж в 1991 году, и много раз редактировавшийся, подразумевал окончание бесплатного срока получения в частную собственность государственного имущества в 2018 году.

Однако всё изменилось в очередной раз – с принятием нового Закона №14-ФЗ от 22.02.2017 – бесплатная приватизация госимущества в частную собственность продляется бессрочно и ограничение срока снимается.

Вероятней всего, решение о продлении законопроекта было принято по нескольким причинам.

В первую очередь это касается ситуации с ветхими домами в аварийном состоянии. Этих домов огромное множество, и в них проживают граждане, рассчитывающие на плановое переселение. Как только они переедут, конечно же, им предстоит оформлять в собственность новое жилье. Также продление касается нуждающейся категории населения, так как именно они в первую очередь и пострадают ввиду того, что государственное жилье для таких граждан не предусмотрено.

Б.А. Райзберга считает, что приватизация - это процесс, перехода имущества, здания, сооружения, земли, средств производства от  государства в собственность физических или частных лиц. Следовательно, под приватизацией обычно понимают разгосударствление в виде передачи, которая контролируется теми или иными государственными и муниципальными органами, находящиеся в общественной собственности или же в частном секторе.

Следовательно, право собственности – обусловливает совокупность правовых норм, которая имеет гражданско-правовую природу и входит в отрасль гражданского права, называемая вещным правом, а также всех остальных норм права, закрепленных, защищающих, регулирующих принадлежность материальных благ для лиц зарегистрировавших своё имущество. Данное предписание публично-правового характера, конституционно-правового, административно-правового устанавливает принадлежность имущества, закрепляет возможность его использования и защиту и охрану прав собственника.

Большую роль в жизни каждого человека имеет наличие «собственных» вещей, т.е. принадлежащих собственнику, на праве собственности. Исходя из этого право собственности дает, осознание принадлежности конкретной вещи данному собственнику.

Таким образом, вещное право является правом, обеспечивающее возможность его обладателю своими непосредственными действиями извлекать полезные свойства из самой вещи в целях удовлетворения своего собственного интереса.