Кадастровая система Германии

Существуют четыре кадастровые системы, такие как: англоязычная, скандинавская, немецкая, наполеоновская. Рассмотрим немецкую кадастровую систему, а именно кадастровую систему Германии, ее особенности и принципы ведения кадастрового учета. Так же сравним кадастровую систему Германии с кадастровой системой Российской Федерации.

Немецкая кадастровая система имеет отличия от других систем, это обработанные процедуры ведения работ, высокая точность определения границ землевладений, гарантии положения границ, гарантии зарегистрированных прав и т.п. Реестр собственности поддерживается картографическими данными, являющимися частью реестра и имеющие юридическую силу, предусмотренную законом.

Кадастровая, геодезическая и картографическая системы были созданы в Германии в начале 19 века. В 1934 году в Конституции Германии были сформированы задачи в области геодезии и кадастра, во всех 16 федеративных землях были распределены обязанности по обследованию и геодезическим съемкам. С того момента появились кадастровые землемеры, деятельность которых была направлена на выполнение задач по землеустройству. Доступна была эта профессия только гражданам государственных членов Европейского союза, соответствующих специальным образовательным требованиям, таким как: наличие степени университетского образования (или высшей школы) в области геодезии, кадастра; умение пользоваться современными инструментами измерения в области геодезии; знание программного обеспечения; знание нормативно-правовых актов. Для осуществления деятельности инженеры-геодезисты должны иметь соответствующий сертификат, для получения которого необходимо иметь высшее образование, стаж работы по соответствующему профилю, успешно сдать государственный экзамен и год стажироваться под руководством сертифицированных геодезистов.

С 1970-х гг. в землях, округах и крупных городах создают автоматизированные банки данных о недвижимости. Вся поверхность федеральной территории Германии измерена и учтена в официальном реестре – Земельном кадастре. Кадастровая система состоит из поземельной книги и кадастра недвижимости. Ранее система была основана на налогообложении, в настоящее же время большое внимание отводится обеспечению прав собственности, налогообложение же уходит на второй план. Регистрация всех прав собственности в поземельной книге служит укреплению правовой надежности и правовых, экономических отношениях и в области управления. Все записи в поземельной книге принимаются как юридически верные до доказательства обратного [1]. Поземельная книга предназначена для определения и установления прав на отдельные земельные участки, предоставления установленных законом гарантий прав собственности, регистрации обременении собственности (земельных участков).

Все земельные участки в Германии подлежат обязательной регистрации, исключения, участки, находящиеся в государственной собственности Федеративной Республики Германия, собственности федеральных земель, коммун, церковных общин, монастырей и общественных путей железнодорожного сообщения. В Германии зарегистрировано 61,3 миллиона земельных участков. В земельной книге находятся данные о владельцах, их правах, обременениях и лицах, имеющих претензии.

Вопросы управления земельными ресурсами и ведения земельного кадастра в Германии решают Министерство финансов, Министерство экономического развития, Министерство внутренних дел. Организация и ведение земельного кадастра осуществляется в различных федеральных землях Германии по-разному. Для каждого участка существует земельная книга, которая ведется в немецком суде первой инстанции. На каждый участок предусмотрен отдельный лист, который состоит из трех частей: заголовка; инвентаризационной описи; трех разделов.

Помимо этого листа для каждого земельного участка имеется поземельное дело. Оно содержит в себе свидетельства и судебные протоколы, которые являлись основанием для внесения изменений в земельную книгу. Получить выписку из поземельной книги может любое лицо, предоставившее обоснование для его получения [2]. Земельный кадастр содержит полную информацию о недвижимости на всей территории: геодезическую и аналитическую информацию о земельных участках и зданиях [3]. Поземельная книга и Земельный кадастр в Германии возникли отдельно, однако позже между этими реестрами была определена связь. На сегодняшний день они объединены в единую базу данных.

В государственный реестр земель и земельных участков Германии  вносятся все изменения, эти изменения должны быть нотариально подтверждены. Это является одним из основных отличий законодательства Германии от российского законодательства. Все договоры в отношении объектов недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проверяет законность сделки, правоспособность и дееспособность сторон договора, объясняет участникам сделки их права и обязанности, проверяет соответствие документов требованиям законодательства, и именно он несет ответственность, как перед сторонами сделки, так и перед другими лицами, которые понесли ущерб из-за признания этой сделки недействительной. В соответствии с законодательством Российской Федерации обязательному нотариальному удостоверению подлежит только договор ипотеки. Завершающий этап приобретения права собственности на земельный участок в Германии – регистрация в земельном кадастре [4].

Государственная регистрация, как в Германии, так и в России носит открытый характер. Несмотря на это, для получения информации стоимость одного запроса сведений из Земельной книги Германии составляет 5 евро, кроме запроса сведений Министерством юстиции. Для Министерства юстиции информация предоставляется бесплатно. Стоимость предоставления сведений из ЕГРН в России составляет от 300 рублей с физических лиц и от 950 рублей с юридических лиц [5]. Сроки государственной регистрации в Германии не закреплены законом, но на сегодняшний день составляют от 2 до 6 недель. В России сроки регистрации точно определены Федеральным законом РФ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и составляют от 2 до 12 рабочих дней в зависимости от способа подачи заявления [6]. Значимым вопросом в Германии является ответственность персонала, который обеспечивает работу кадастровой системы. Инженеры-геодезисты Германии имеют статус публичных людей, именно поэтому население доверяет этим специалистам. Допустив ошибку, инженер-геодезист с легкостью может потерять работу. Также он несёт ответственность и за своих подчинённых, поэтому численность его персонала ограничена 2-3 лицами. Российское законодательство не ограничивает кадастровых инженеров в количестве подчиненных, но в основном требования совпадают. Однако в 2017 году вступили в силу изменения в Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", повышающие требования к квалификации кадастровых инженеров. Теперь получить аттестат кадастрового инженера может только лицо, имеющее высшее образование, кроме того в течение двух лет пройти стажировку в качестве помощника кадастрового инженера [7]. До 2017 года получить квалификационный аттестат кадастрового инженера могло лицо, имеющее либо среднее профессиональное образование по одной из определенных Минэкономразвития России специальностей, либо высшее образование по имеющим государственную аккредитацию образовательным программам, прохождение стажировки не требовалось. В Германии имеются возрастные ограничения для получения сертификата, он не выдается тем геодезистам, которые уже вышли на заслуженный отдых.

Таким образом, ведение кадастра в Германии находится на высоком уровне, что обусловлено стабильностью законодательства, уровнем подготовки специалистов, а также уровнем их ответственности за выполнение действия. Мы считаем, что для повышения качества ведения кадастра в России, возможно, необходимо серьезно отнестись к вопросу об обеспечении качества подготовки кадастровых инженеров и повышения уровня их ответственности. Необходимо увеличить роль кадастровых инженеров в жизни общества, поскольку деятельность кадастрового инженера непосредственно связана с рынком недвижимости, который исторически является одним из двигателей экономики государства.