Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в РФ

Аннотация. В данной статье изложены основные направления совершенствования законодательства РФ в сфере развития ипотеки и ипотечного жилищного кредитования.

Ключевые слова: законодательная база; ипотека; залог недвижимости; ипотечное жилищное кредитование; банк.

До внесения изменений в параграф 3 «Залог» главы 23 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) правила о вещных правах не относились к правовому регулированию залоговых отношений, хотя в юридической литературе имелось и имеется множество мнений и споров о вещно-правовой или обязательственно-правовой природе залога. Так, по мнению Е.А. Суханова, наличие ряда обязательственных отношений между залогодателем и залогодержателем, порождаемых договором залога, не превращает залоговое право ни в «вещно-обязательственное», ни тем более в чисто обязательственное, оно остается абсолютным вещным правом [4, c. 603].

После внесения изменений в ГК РФ (в параграф 3 «Залог»), в частности в п. 4 ст. 334, о том, что к ипотеке применяются правила ГК РФ о вещных правах и положения Закона об ипотеке, и только в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, применяются общие положения; можно сказать о том, что правовое регулирование залога недвижимого имущества существенно изменилось, поскольку законодатель прямо указывает на вещный характер залога именно недвижимого имущества. В юридической литературе на этот счет имеют место разные мнения. Так, Г.А. Азорнов считает, что отнесение залога к категории вещных прав не является полностью обоснованным [1, c. 74]. По мнению И.А. Емелькиной, с которой мы полностью согласны, включение залога в систему вещных прав должно повлечь соответствующие правовые последствия в виде создания надлежащего правового механизма именно в разделе о вещном праве [2, c. 86].

Необходимо рассмотреть в деталях положение о применении к залогу недвижимого имущества правил ГК РФ о вещных правах. Итак, необходимо начать с анализа содержания пункта 3 статьи 216 ГК РФ: если право собственности на имущество переходит к другому лицу, то иные вещные права на это имущество не прекращаются. Применяя это правило к залогу недвижимости, можно констатировать следующее: при переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу у залогодержателя сохраняется право залога на это имущество. Следует отметить то обстоятельство, что Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон «Об ипотеке») еще до внесения изменений в параграф 3 главы 23 ГК РФ содержал положения о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество другому лицу, при этом лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится новым залогодателем и несет все обязанности прежнего залогодателя по договору об ипотеке, более того, новый залогодатель должен будет выполнять и те обязанности первоначального залогодателя, которые не были выполнены им (первоначальным залогодателем) надлежащим образом (п. 1 ст. 38 Закона «Об ипотеке»), т.е. речь идет о таком вещно-правовом свойстве залога, как свойство следования залога за вещью. Еще одно правило о вещных правах лиц, не являющихся собственниками, устанавливает положение о защите их прав от нарушения любым лицом (п. 4 ст. 216 ГК РФ), т.е. речь пойдет о защите прав залогодержателя (права залога) от их нарушения любым лицом, в том числе собственником заложенного имущества, - налицо проявление абсолютного характера залогового права. Рассмотрим следующие случаи: во-первых, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее (например, к залогодателю предъявляются другими лицами требования об изъятии (истребовании) заложенного недвижимого имущества), залогодержатель вправе использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты от имени залогодателя, причем без специальной доверенности; во-вторых, если заложенное имущество оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе истребовать это имущество из чужого незаконного владения, т.е. вправе предъявить виндикационный иск, причем действуя от своего имени, для передачи его во владение залогодателя; в-третьих, если грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества создает угрозу утраты заложенного имущества, залогодержатель вправе в конечном итоге обратить взыскание на заложенную недвижимость (ст. 33, 35 Закона «Об ипотеке»). В юридической литературе имеется мнение о том, что несомненным вещным признаком залога может быть лишь абсолютный характер защиты, что в чистом виде проявляется лишь в случае заклада [3, c. 290]. С учетом вышеизложенного считаем такое мнение ошибочным.

Помимо этого, право залога, которое возникает у залогодержателя на основании заключенного договора об ипотеке и являющееся правом залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед прочими кредиторами залогодателя, обременяет право собственности залогодателя на заложенное имущество. Таким образом, в Законе «Об ипотеке» есть положение о том, что по общему правилу только лишь с согласия залогодержателя залогодатель может отчуждать заложенное недвижимое имущество прочему лицу, то есть право залога залогодержателя ограничивает и тем самым, по сути, обременяет правомочие распоряжения в составе содержания права собственности залогодателя на заложенную недвижимость. Когда залогодатель нарушает указанное выше правило, то залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного недвижимого имущества недействительной и применения последствий недействительной сделки (статья 167 ГК РФ), то есть имеет право потребовать возврата недвижимого имущества.

В продолжение рассмотрения вопроса о применении к залогу недвижимого имущества правил ГК РФ о вещных правах нельзя не сказать о важнейших правилах о вещных правах, содержащихся в ст. 210, 211, 136 ГК РФ, которые отражены в положениях Закона «Об ипотеке», а именно: залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание (ст. 30); залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенной недвижимости (ст. 36); залогодатель вправе извлекать из заложенного недвижимого имущества плоды и доходы (ст. 24).

Что касается залога недвижимого имущества, находящегося в общей собственности, то анализ содержания статьи 253 ГК РФ и пункта 1 статьи 7 Закона «Об ипотеке» показал следующее: пункт 2 статья 253 ГК РФ устанавливает общее правило о том, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается, а пункт 1 статьи 7 Закона «Об ипотеке» устанавливает специальное правило, которое применяется к залогу недвижимости, а именно: залог недвижимого имущества, которое находится в общей совместной собственности, возможен только с согласия на это всех собственников. При этом согласие всех собственников не предполагается, а должно быть дано в письменной форме. Учитывая, что в Законе «Об ипотеке» установлено иное специальное правило о том, что залог недвижимости, которая находится в общей совместной собственности, возможен только с согласия на это всех собственников недвижимого имущества, а также положение п. 4 ст. 253 ГК РФ о том, что правила ст. 253 ГК РФ применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное, можно сделать вывод о том, что к залогу недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности, должны применяться правила Закона «Об ипотеке», рассмотренные выше.

Еще на несколько обстоятельств обращаем особое внимание, поскольку они имеют важное значение для дальнейшего правового регулирования залоговых отношений. Во-первых, считаем, что правила, установленные в абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ, в частности, о том, что общие положения о залоге применяются к залогу недвижимого имущества в части, не урегулированной Законом об ипотеке, имеют важное значение в правовом регулировании залоговых отношений. В качестве наглядного примера можно указать следующее. В п. 2 ст. 335 ГК РФ устанавливается положение о том, что лицо, которое имеет иное вещное право (не право собственности, а, например, сервитутное право), может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом; в то же самое время Закон «Об ипотеке» в п. 1 ст. 6 устанавливает положение, предусматривающее возможность передачи недвижимого имущества в залог, которое принадлежит залогодателю не только на праве собственности, но и на праве хозяйственного ведения. Если бы не существовало положения абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ о преимуществе правил о вещных правах, предусмотренных ГК РФ, и правил, предусмотренных в Законе «Об ипотеке», применяемых к залогу недвижимого имущества перед правилами, установленными в ГК РФ об общих положениях о залоге, следовало бы говорить о противоречии норм о залоге, предусмотренных в Законе «Об ипотеке», нормам о залоге, предусмотренным в ГК РФ, и об обоснованности использования правил абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ о том, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Во-вторых, считаем необходимым обратить внимание на следующее: ст. 1 Закона «Об ипотеке» называется «Основания возникновения ипотеки и ее регулирование», но законодатель почему-то указал в п. 3 этой статьи о применении общих правил о залоге, содержащихся в ГК РФ, только к отношениям по договору об ипотеке, а не к залоговым отношениям, возникающим на основании договора об ипотеке. По нашему мнению, редакцию п. 3 ст. 1 Закона «Об ипотеке» следует изменить. Текст п. 3 ст. 1 Закона «Об ипотеке» должен быть аналогичен тексту абзаца 2 пункта 4 статьи 334 ГК РФ, а именно: «К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и настоящим Законом, общие положения о залоге».