Рынок недвижимости

Аннотация. Статья рассматривает рынок недвижимости и исследует особенности рынка недвижимости, анализа рынка и проблем, связанных с анализом рынка недвижимости и его прогнозированием.

Ключевые слова: недвижимость, особенности рынка недвижимости, анализ рынка недвижимости, методы анализа рынка недвижимости, прогнозирование цен на рынке недвижимости, проблемы прогнозирования рынка недвижимости.

Фридман Дж. и Ордуэй Н. в своей книге «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дают следующее определение рынка недвижимости: «Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1].

Отечественные авторы, Г.М. Стерник и С.Г. Стерник дают следующее определение: «Рынок недвижимости - сектор национальной экономики, объединяющий в сложную социально-экономическую систему элементы «субъекты», «объекты», «процессы» и «функции управления ими» при создании, развитии и обороте недвижимости в интересах общественного потребления, при условии, когда хотя бы один из субъектов ставит целью накопление благ путем предпринимательской деятельности, а государство обладает правом и обязанностью регулирования рынка и частичного перераспределения благ от субъектов-предпринимателей к субъектам, не являющимся таковыми» [2].

Рынок недвижимости подразделяются в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. На предпочтения покупателей и продавцов влияют социальные, экономические, государственные, экологические и др.

По способности недвижимость приносить доход, ее подразделяют: доходная недвижимость, условно доходная недвижимость, бездоходная недвижимость. В зависимости от экономической активности регионов: активные рынки недвижимости, пассивные рынки недвижимости. По признаку степени готовности: незастроенные земельные участки, готовые объекты, не завершенные строительством объекты, объекты, нуждающиеся в реконструкции [3].

Рынок недвижимости также сегментируют в соответствии с предпочтениями покупателя и продавца, например по отношении к цене недвижимости, величине приносимого дохода, местоположения объекта недвижимости, степени его износа, окружение, дизайн и т.д.

Специфической функцией рынка недвижимости, которая отличает его от всех других рынков, заключается в том, что он имеет множество возможных мест сделки, например: по месту расположения объекта недвижимости, по месту расположения продавца или покупателя, и т.д.

Рынок недвижимости не является высокоорганизованным рынком. В отличие от других рынков, рынок недвижимости может быть характеризован, как узкий, в виду специфичности объекта недвижимости, как правило, количество продавцов и покупателей на таких рынках очень ограниченно. Рынки недвижимости различных регионов так же отличается между собой, это связанно с природными, экономическими, правовыми характеристиками региона. Также рынок недвижимости характеризуют как сегментированный, персонализированный и т.д. [2].

Персонализация рынка - на рынке недвижимости единственный покупатель может существенно влиять на цену в силу относительной вялости рынка. Сделки с недвижимостью носят сугубо частный характер. Из-за недостоверности информации, ее недостатка образуется широкий диапазон цен.

Рынок недвижимости отличается от других рынков следующими наиболее существенными параметрами: товар, формирование цены, способы финансирования сделки, степень ликвидности; баланс спроса и предложения, число потенциальных покупателей, информированность участников сделки, методы регулирования, надежность прогнозирования рыночной ситуации. Рассмотрим каждый из них в отдельности.

Уникальность недвижимости, как товара, в том что, она является товаром с фиксированным неподвижным местоположением, следовательно, оборот товаров ограничен.

Возможность финансирования не только за счет собственных средств, но и за счёт заемных средств. Именно условия выдачи заемных средств, влияет на решение о покупке недвижимости и, что, в конечном счёте, сказывается на активности рынка недвижимости.

Любой вид недвижимость является неликвидным. Это связано с тем, что покупка недвижимости требует больших затрат.