АНАЛИЗ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ВЛАДИВОСТОКА

Недвижимое имущество по праву является одним из важнейших элементов национального богатства и тем экономическим ресурсом, без которого невозможна любая человеческая производственная деятельность. Проблема доступности и качественной информации для всех участников рынка недвижимости связана в первую очередь с ее адекватной оценкой. Реальные сведения о стоимости и потенциале недвижимости в условиях рынка становится базисом для выработки эффективной стратегии в ее управлении [1].

Операции с жилой недвижимостью в России — это чрезвычайно ответственный и порой очень затратный процесс. Площадь жилого фонда России составляет более 3,2 млрд. кв. м (около 22 млн. жилых домов), 28 % из которых построено в период с 1991 по 2011 гг. Около 88 % жилья, построенного в России за последние 20 лет — это городские многоквартирные дома. Средняя обеспеченность жильем в РФ составляет около 22 кв. м общей площади на человека (в Западной Европе — порядка 35 кв. м). Ежегодно в России вводится 60—70 млн. кв. м жилья, больше всего — в Московской области (около 13 % от общероссийского показателя), в Краснодарском крае и в Санкт-Петербурге — по 6 %, в Татарстане и Башкортостане — по 3,5 %, в Тюменской и Ростовской областях — по 3 %). По совокупности, в перечисленных субъектах РФ строится около 40 % всего жилья в России. Ветхое и аварийное жилье (с износом более 70 %, хрущевки в этот список не входят) в России составляет около 100 млн. кв. м. В отличие от Москвы, панельные 4—5-этажки в большинстве городов России не сносятся, а подвергаются капитальному ремонту или санации. Исключением являются хрущевки самой ранней модификации серии 1—335, конструктивные недостатки которых полностью устранены быть не могут. Они во многих городах запланированы к сносу.

Современный рынок недвижимости России имеет следующие особенности:

·     постоянная большая потребность в жилье при одновременно низком среднем уровне доходов семей, что не позволяет большей части населения претендовать на покупку недвижимости;

·     рынок коммерческой недвижимости гораздо меньше, чем рынок жилья, он имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно;

·     рынок земельных участков только начинает складываться, однако его становление идет недостаточными темпами, что объясняется всё ещё значительным несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Своё отрицательное влияние на развитие отечественного рынка недвижимости оказывает:

·     макроэкономическая нестабильность на протяжении длительного периода времени;

·     инфляция, оказывающая своё двоякое действия за счёт того, что под её влиянием недвижимость становится привлекательным объектом для сохранения и увеличения капитала, но при этом покупка недвижимости сильно затрудняется;

·     всё ещё значительная размытость законодательной базы, несмотря на ряд принятых в последние годы законов;

·     сложность получения информации о ситуации на рынке недвижимости, вследствие политической неустойчивости и слабого развития инфраструктуры.

Проанализируем недвижимость г. Владивостока. Мегаполис Дальнего Востока России является конечным пунктом Транссибирской магистрали, административным центром Приморского края и портовым городом. Учитывая вышеперечисленные факторы, спрос на недвижимость г. Владивостока высокий. Как и ценовая политика, выбор жилья достаточно разнообразный. Всплеск строительства нового жилья в Приморском крае и в самом Владивостоке отмечен после 2005 года. По данным статистики в 2010 году во Владивостоке было сдано в эксплуатацию 94 тысяч квадратных метров жилья, то за 2012 год в столице крае было построено 261 тысяча квадратных метров. Для сравнения в Приморском крае в 2012 году всего было построено 320 квадратных метров жилья. Как отмечают эксперты, 90 % построенного жилья возводится за счет средств частных инвесторов и граждан, дотации со стороны городского или федерального бюджета достаточно малы. Активному строительству недвижимости во Владивостоке в 2006—2015 годы способствовало несколько факторов: развитие программ кредитования, рост доходов населения. Широкое распространение получили ипотечные кредиты как на готовое, так и на строящееся жилье. Как следствие этого, вырос спрос на недвижимость вместе с ее стоимостью. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке в 2014 году во Владивостоке составляла — от 40 тыс. рублей (в самых отдаленных районах города) — до 56 тысяч рублей за квадратный метр (центр города). Как отмечают сами строители, себестоимость строительства одного квадратного метра жилья на тот момент составляла 15—17 тысяч рублей.

К осени 2012 года стоимость квартир в среднем упала на 20—26 %. Цены на квартиры за 2012 г. по категориям представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Цены на квартиры в г. Владивостоке за 2012 г. по категориям

Наибольшее снижение по стоимости квадратного метра претерпели однокомнатный квартиры и квартиры гостиничного типа: для них цена за квадратный метр осенью 2012 года составила 90 и 85 тысяч рублей соответственно, что на 26 и 25 % ниже, чем в конце 2011 года. Средняя стоимость квадратного метра по двухкомнатным квартирам упала на 20 % и составила порядка 79—80 тысяч рублей. В зависимости от расположения недвижимости изменялась и стоимость жилья. Максимальное снижение цен на 30—33 % было отмечено на жилье в таких районах Владивостока, как Луговая, Тихая, Змеинка. А в центральных районах Владивостока снижение едва составило 20 %. В новостройках Владивостока стоимость квадратного метра изменилась не значительно и составила к маю 2012 года — 74 тысячи рублей, что на 10 % ниже, чем в начале года. К ноябрю-декабрю 2012 года наблюдалась «оттепель» во многих отраслях экономики, в том числе в сфере недвижимости и строительства.

Доля проданных квартир в г. Владивостоке представлена на рисунке 1 по категориям, % (август, 2012 г.).

Рисунок 1. Доля проданных квартир в августе 2012 г. по категориям, %

Половину всех операций в 2012 г. составили купли-продажи гостинок и 1-комнатных квартир, так как во Владивостоке данный вид жилья является наиболее востребованным. Большинство домохозяйств нуждаются в улучшении жилищных условий. С 2011 года во Владивостоке эта цифра практически не меняется и держится на уровне 7000—7300 нуждающихся домохозяйств. При этом ввод в действие жилой площади выросло за аналогичный период вдвое.

Таблица 2.

Ввод в действие жилых домов за 2011—2014 годы

Исходя из вышеперечисленного можно сделать вывод, что рынок развивается медленнее, чем может. Причиной тому является неприспособленность введенного жилья для жизни, т. е. оно не обеспечивает минимального набора жилищных услуг и новым собственникам приходится вкладывать ещё сотни тысяч рублей и месяцы, а то и годы времени на доведение квартиры до жилого состояния, во-вторых, вследствие экономического расслоения нашего общества некоторые домохозяйства, которые составляют самую платежеспособную часть населения, имеют по несколько квартир и более не нуждаются в улучшении жилищных услуг.

В последние годы также наблюдается увеличение цен на квартиры всех типов. В 2015 году стоимость квадратного метра по сравнению с 2014 годом в общем выросла на 9 тысяч рублей или на 10 %. Динамика изменения цены на квартиры в г. Владивостоке за 2014—2015 гг. по категориям представлены в таблице 3.

Таблица 3.

Цены на квартиры в г. Владивостоке за 2014—2015 гг. по категориям

Самые высокие темпы роста отмечены среди двухкомнатных квартир (+14 %). Темпы роста гостинок, одно-трехкомнатных квартир заметно ниже и составляют соответственно 12 %, 12 %, 9 % [2]. Самая высокая цена «квадрата» выходит при покупке гостинки, но за счет маленькой площади этот тип жилья считается самым доступным.

Наблюдаются значительные колебания стоимости квадратного метра в зависимости от района, в котором квартира расположена. Динамика изменения средней стоимости квадратного метра квартир во Владивостоке за 2015 г. представлена в таблице 4.

Таблица 4.

Динамика изменения средней стоимости квадратного метра квартир во Владивостоке за 2015 г.

Самая высокая стоимость за кв.м. гостинки, одно- и двухкомнатых квартир наблюдается в районе первой речки и составляет соответственно 128 тыс. руб., 127 тыс. руб., 110 тыс. руб. В целом район Первой речки можно назвать самым дорогим среди приведенных. Больше всего за год выросла стоимость двухкомнатных квартир. Так, «квадрат» жилья в районе БАМа в 2014-м продавцы предлагали за 83 тыс. руб., а сегодня цена почти на 18 % выше — 98 тыс. руб. [3].

Самыми дешевыми окажутся однокомнатные квартиры (70 тыс. руб.) в районе луговой, двухкомнатные (76 тыс. руб.) и трёхкомнатные (69 тыс. руб.) в районе Океанской или Чуркина, гостинки (104 тыс. руб.) в районе Тихой.

Из проведенного выше анализа недвижимости г. Владивостока видно, что цены на жилье с каждым годом постепенно поднимаются вверх и спрос на жилье с каждым годом возрастает.

Список литературы:
1.    Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости. Учеб. пособие для вузов / Под ред. Асаул А.Н. — М.: МИКХиС, 2009. —304 с.
2.    Официальный сайт Администрации Приморского края — [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://primorsky.ru/ (Дата обращения 20.06.2015).
3.    Сайт Владивостока — [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.newsvl.ru/vlad/2015/02/03/131524/#fotorama (Дата обращения 20.06.2015).