Учёт риска неплатежей за жилищно-коммунальные услуги в деятельности управляющих компаний (на примере УК ЗАО «ПАТРИОТ-Сервис», г. Ростов-на-Дону)
Конференция: VIII Международная заочная научно-практическая конференция «Научный форум: экономика и менеджмент»
Секция: Экономика и управление народным хозяйством
VIII Международная заочная научно-практическая конференция «Научный форум: экономика и менеджмент»
Учёт риска неплатежей за жилищно-коммунальные услуги в деятельности управляющих компаний (на примере УК ЗАО «ПАТРИОТ-Сервис», г. Ростов-на-Дону)
Accounting for the risk of non-payments for housing and communal services in the activities of management companies (by example Management Company CJSC “PATRIOT-Service”, Rostov-on-Don
Oksana Vikulova
candidate of Economic Sciences, assistant professor, Novocherkassk Institute of Reclamation Engineering named after A.K.Kortunov of Don State Agrarian University, Russia, Novocherkassk
Natalia Zhukova
assistant economist, Management Company CJSC “PATRIOT-Service”, Russia, Rostov-on-Don
Аннотация. В своей деятельности управляющие компании должны учитывать риски неплатежеспособности жильцов. В статье предлагаются меры борьбы с неплательщиками, направленные на снижение задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
Abstract. Management companies must take into account the risks of insolvency of tenants in their activities. The article suggests measures to combat non-payers aimed at reducing the debt for housing and communal services.
Ключевые слова: управляющая компания; просроченный долг за коммунальные услуги; неплательщики коммунальных услуг; начисление пени; отключение коммунальных услуг; судебное разбирательство.
Keywords: Management Company; overdue debt for public utilities; non-payers of public utilities; accrual of penalties; disabling of public utilities; trial.
УК ЗАО «ПАТРИОТ-Сервис» входит в ГК «ПАТРИОТ». Группа специализируется на комплексном освоении территорий для строительства доступного и комфортного жилья в регионах России (Москва, Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург и Ленинградская область) с использованием современных технологий индустриального домостроения.
В настоящее время ЗАО «ПАТРИОТ-Сервис» управляет жилыми объектами Группы компаний «ПАТРИОТ» в Ростове-на-Дону: первым, третьим и шестым микрорайонами проекта «Западные ворота» в Левенцовском районе (ЖК «Французский квартал», ЖК «Английский квартал», ЖК «Западные ворота»), жилым комплексом «Акварель» в Железнодорожном районе, жилым комплексом «Красные ворота» в Пролетарском районе.
УК ЗАО «ПАТРИОТ-Сервис» оказывает услуги по эксплуатации жилых домов, предоставляет полный комплекс услуг по технической эксплуатации жилой и коммерческой недвижимости – от содержания и обслуживания инженерных систем любой сложности до благоустройства и озеленения территорий.
Основные показатели деятельности предприятия приведены в таблице 1.
Таблица 1.
Основные показатели деятельности УК ЗАО «ПАТРИОТ-Сервис»
|
Показатель |
Годы |
||
|
2014 |
2015 |
2016 |
|
|
Выручка, млн руб. |
211 145 |
282 006 |
356 179 |
|
Себестоимость продаж, млн руб. |
181 345 |
242 453 |
293 830 |
|
Чистая прибыль (убыток), млн руб. |
7 206 |
11 324 |
12 827 |
|
Краткосрочная дебиторская задолженность – всего, млн руб. в том числе: расчёты с покупателями и заказчиками, млн руб. |
64 175
55 228 |
66 364
59 615 |
79 430
76 599 |
На протяжении рассматриваемого периода УК ЗАО «ПАТРИОТ-Сервис» демонстрирует устойчивый рост как показателей выручки, так и показателей чистой прибыли. Отрицательной тенденцией в деятельности предприятия является постоянное увеличение краткосрочной дебиторской задолженности, большую часть которой составляют расчёты с покупателями и заказчиками. Это обусловлено снижением уровня сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги вследствие неплатежеспособности определённых слоёв населения либо целенаправленного отказа от осуществления коммунальных платежей.
Это подтверждает тезис о том, что нестабильность бизнеса ЖКХ в первую очередь связана с потребителями жилищно-коммунальных услуг: горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, газо- и электроснабжения, отопления.
В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ, «граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги» [1].
Ст. 155 ЖК РФ определяет, что «плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе» [1].
В этой же статье ЖК РФ перечислены возможные виды задолженностей. Текущий долг за коммунальные услуги образуется в связи с тем, что жильцы обязаны оплачивать счета не позднее 10-го числа каждого месяца, следовательно, до этой даты задолженность уже есть и её требуется оплатить. Если счета вовремя не оплачены, жилец считается нарушителем договора по оплате и формируется просроченный долг за коммунальные услуги.
По оперативным данным министерства ЖКХ Ростовской области, на конец 2016 г. просроченная задолженность региональных управляющих компаний и ТСЖ за жилищно-коммунальные услуги составляет более 1 млрд руб. Сумма распределилась следующим образом:
· долги за тепло и горячую воду – более 70 %;
· долги за электроэнергию – более 15 %;
· долги за услуги водоснабжения и водоотведения – 14 %.
Около 270 млрд. руб. в структуре долга – это долги собственников жилья перед управляющими компаниями, ТСЖ, энергетиками. Примерно такая же сумма – это долги самих управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями. Остальная сумма – это долги перед ресурсоснабжающими организациями и поставщиками энергоносителей, необходимых для выработки тепла и обеспечения потребителей водой [2].
Поскольку ЗАО «ПАТРИОТ-Сервис» несёт ответственность за качество и непрерывность предоставления коммунальных услуг, что напрямую зависит от их оплаты, компания не может допустить образование долгов перед ресурсоснабжающими организациями (что может привести к отключению домов из-за неоплаты).
Граждане не должны страдать из-за отдельных недобросовестных собственников, которые не оплачивают полученные коммунальные услуги, не оплачивают содержание общего имущества многоквартирного дом, что нарушает действующее законодательство.
Бороться с неплательщиками коммунальных услуг сложно, что объясняется лояльным отношением государства по отношению к лицам, имеющим по тем или иным причинам задолженности перед ЖКХ. Существует слишком мало законов, за нарушение которых можно в этом случае привлечь к ответственности через суд. Но даже если удаётся их применить, закон о неплательщиках коммунальных услуг стоит на стороне населения. Задолжники имеют сильную поддержку со стороны органов социальной защиты населения и, так или иначе, выигрывают дело. Их принуждают к выплате долга, но в самой щадящей форме, со множеством скидок и поблажек, вплоть до списания части долга. Потому сотрудники ЖКХ вынуждены идти на такие меры: предупреждение – вначале это просто письмо-уведомление, потом телефонный звонок и визит; начисление пени; отказ в неоплаченной коммунальной услуге – обрезка электрокабеля, заглушка на канализации или трубах отопления и т. д.; судебные разбирательства; арест имущества; выселение.
Есть и другие меры, которые взыскатели, изощряясь, выдумывают сами, так, чтобы и закон не нарушить, и пристыдить неплательщика. В частности, весьма креативно к работе с должниками подходят в АО «Ростовводоканал». В 2015 г. его сотрудники объехали абонентов частного сектора, чьи долги превышали 50 тыс. руб., под гармошку спели им частушки, а затем вручили пятилитровую канистру с водой с наклейкой «Лучшему неплательщику». В конце ноября 2016 г. АО «Ростовводоканал» объявил о проведении новогоднего розыгрыша «В Новый год – без долгов!» среди абонентов, не имеющих долгов по оплате [2].
Однако подобные акции не являются систематическими и не могут быть рекомендованы для массового применения.
Наиболее распространённые возможные меры борьбы с неплательщиками коммунальных услуг и сложности, с которыми можно столкнуться, применяя их на практике, представим в виде таблицы 2.
Таблица 2.
Меры борьбы с неплательщиками коммунальных услуг
|
Мера |
Способ практической реализации |
Возможные сложности практической реализации |
|
Начисление пени |
Обычно размер пени составляет 1 % от суммы долга, начисляют её за каждый день задержки. |
Такая мера даёт результат, только если должник платежеспособен, но по каким-либо причинам распорядился своими средствами не в пользу оплаты коммунальных услуг. |
|
Отключение предоставляемых услуг |
По закону коммунальное хозяйство имеет право отключить неплательщику любую услугу – но только ему, а не всему подъезду или дому. Но вначале нужно уведомить об этом должника. Если в течение трёх дней он не погасил долг, услуга отключается полностью или частично (канализация). На отключение коммунальных услуг – электроэнергии, воды, канализации – запретов нет. |
Есть вероятность обращения должника в Жилищную инспекцию. Через неё он может добиться полного возобновления предоставляемых услуг. |
|
Сообщение работодателю должника о накопившемся долге |
Целью данной меры является взыскание долга через удержание из заработной платы должника определённой суммы. |
Такая мера возможна, сели собственник работает официально и имеет официальный заработок. |
|
Невыезд заграницу |
Все неплательщики с недавних пор попадают в «черные списки» ОВИРа неплательщиков коммунальных услуг и таможни. Им могут открыть визу и даже позволить добраться до границы. Но пересечь они её не смогут, пока не оплатят свой долг. Или же должников поджидают на обратном пути из «шоп-туров» и конфискуют весь товар, удерживая его до тех пор, пока долг не будет погашен. |
Основанием для подачи в суд на должника, является неоплата услуг в течение 6 месяцев. |
|
Судебное разбирательство |
Если долг по какой-либо услуге превысил сумму в размере трёх месячных выплат за эту услугу, на неплательщика может быть составлен иск и передан в суд. При этом взыскать можно задолженность за последние три года. Также взыскивается начисление пени и судебные издержки. |
Злостные неплательщики коммунальных услуг, как правило, ставят в противовес тот факт, что УК не заключал с ними договор, или что они не являются членами ТСЖ, или что они не голосовали за ставки, установленные УК на обслуживание дома. Если ответчик докажет, что он действительно неплатежеспособен, так как болеет, не получает своевременно зарплату и т. д., то суд хоть и выиграет, но будет вынужден признать его легальным неплательщиком, что не даёт абсолютно ничего для УК, кроме потерянного времени и судебных расходов. Были случаи, когда ответчик получал компенсацию за принижение его чести и достоинства, в то время как он и так страдает от собственной материальной несостоятельности. И тогда взыскание долгов с неплательщика коммунальных услуг становится попросту невозможным. |
|
Арест имущества |
УК имеет право конфисковать технику, автомобиль и прочие ценные вещи, на покупку которых у неплательщика средства есть, а вот на выплату коммунальных услуг – нет. |
Такое действие возможно только по решению суда и только с судебными приставами. |
|
Выселение из квартиры |
На данный момент практикуется очень редко. Но бывали случаи, когда при полугодичной задолженности управляющие компании передавали дело в суд и неплательщиков коммунальных услуг на самом деле выселяли в общежитие или частный сектор. |
Почти всегда возникают веские причины, по которым выселение невозможно. Стоит знать: выселение затруднительно, если квартира приватизирована, и абсолютно невозможно, если в ней прописаны несовершеннолетние дети. |
Как следует из данных, обобщённых нами в таблице 2, перечисленные методы борьбы с неплательщиками имеют как свои преимущества, так и свои недостатки. Добиться полной 100 % оплаты коммунальных услуг является совершенно утопичной целью. Реализация данных мероприятий всегда будет связана с определённым уровнем рисков неплатежей со стороны потребителей жилищно-коммунальных услуг.
Вместе с тем УК ЗАО «ПАТРИОТ-Сервис» и впредь будет предпринимать все законные действия для обеспечения комфортного и безопасного проживания граждан на территории микрорайона, что возможно только при своевременной оплате их работы и коммунальных услуг.
