Договор купли-продажи недвижимости по законодательству Финляндской Республики

Contract of sale of real estate under the laws of Finland

Tatyana Astapova

candidate of Legal Sciences, Russia, Moscow

Kristina Pereshivalova

student 2 graduate MIEP, The Department of civil disciplines, Russia, Moscow

Аннотация. Статья посвящена обзору существенных условий приобретения в собственность российскими гражданами жилых помещений и других объектов недвижимости по договору купли-продажи в рамках действующего законодательства Финляндии с учетом особенностей развития взаимоотношений двух стран (России и Финляндии).

Abstract. The article is devoted to the review of the essential conditions for the acquisition by Russian citizens of residential premises and other real estate under a contract of sale within the framework of the current legislation of Finland, taking into account the development of the relationship between the two countries (Russia and Finland).

Ключевые слова: договор купли-продажи, недвижимость, земля, земельный участок, право собственности, покупатель, продавец, государственная регистрация, правовая экспертиза, сделка.

Keywords: purchase and sale agreement, real estate, land, land plot, property rights, state registration, legal expertise, deal.

В настоящее время согласно закону Финляндии «Об иностранцах» от 30 апреля 2004 года № 301 не установлены ограничения по приобретению в собственность жилых домов, квартир, земельных участков иностранными физическими и юридическими лицами [1, с. 18].

Однако после издания Указа Президента Российской Федерации от 09 января 2011 года № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» в парламенте страны активно выступают с законодательной инициативой, предусматривающей полный запрет на приобретение недвижимости в Финляндии для всех иностранцев [2, с. 3].

Актуальность выбранной темы обусловлена высоким спросом на покупку жилья в Финляндии среди россиян. По статистическим данным 10% покупателей жилищного рынка страны составляют россияне, проживающие в приграничных территориях: Республике Карелия, Ленинградской области и Санкт-Петербурге. Такой спрос обусловлен удобной транспортной доступностью страны, а также политической и экономической стабильностью страны.

Основу правового регулирования отношений в сфере недвижимости в современной Финляндии составляют:

·     Asunto-osakeyhtiölaki - Закон о недвижимости 22.12.2009/1599;

·     Maankäyttö ja rakennuslaki – Закон о землепользовании и строительстве 5.2.1999/132;

·     Asuntokauppalaki – Закон о сделках купли-продажи жилых квартир 23.9.1994/843.

В действующем законодательстве Финляндии объектом недвижимости выступает самостоятельная единица собственности (водная или земельная), зарегистрированная в Кадастре недвижимости как самостоятельный объект недвижимости.

Недвижимость включает в себя земельный участок и все, что расположено на нем (строения, деревья и другие насаждения и проч.), а также обременения (например, право пользования дорогами). На практике в собственность можно приобрести как отдельный земельный участок с водным пространством, так и само водное пространство без земельного участка.

Следует отметить, что квартира в Финляндии, в отличие от России, не считается объектом недвижимости, а является движимым имуществом, так как покупатель приобретает не квартиру, а акции на нее, принадлежащие жилищному акционерному обществу. Акции закреплены за определёнными квартирами, ценность квартиры и количество выпущенных акций на нее зависит, как и в России, от этажности, ее площади, вида из окна, стороны света. Вследствие того, что квартира является движимым имуществом, сделка по ее купле-продаже регламентируется Законом о сделках купли-продажи жилых квартир [3, с.10].

С юридической точки зрения предметом сделки по договору купли-продажи квартиры являются акции, которые дают право на владение, пользование и распоряжение квартирой. Обязательная государственная регистрация такой сделки не требуется, следовательно, получение сведений о зарегистрированных правах в Кадастре недвижимости невозможно. Информацию о собственнике жилого помещения, об обременениях, об имеющихся задолженностях по коммунальным услугам можно узнать, обратившись непосредственно в жилищное акционерное общество дома, в котором расположена квартира.

Таким образом, в соответствии с действующим финским законодательством, сделки с квартирами в Финляндии считаются куплей-продажей движимого имущества.

Под договором купли-продажи недвижимости в Финляндии понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или другое недвижимое имущество, а покупатель - принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.

По общему правилу в качестве продавца в Финляндии выступают риэлтерские фирмы, имеющие обязательную для этого вида деятельности лицензию.Особенностью договора купли-продажи недвижимости является обязательное заключение предварительного договора между продавцом и покупателем, в котором должны быть указаны: идентификационный номер объекта недвижимости, содержащийся в Кадастре недвижимости, сумма сделки, обеспечение обязательств (например, процентные ставки в случае просрочки платежа), сумма задатка.

Обязательным условием в предварительном договоре также является обязанность покупателя оплачивать налог на недвижимость в соответствии с Законом о налоге на переход имущества.

Основной договор купли-продажи или купчая подписываются после перечисления полной суммы на счет продавца. Подписание купчей в обязательном порядке происходит в присутствии нотариуса, который заверяет подписи сторон. Следует отметить, что нотариус в данном случае не занимается правовой экспертизой содержания договора купли-продажи, он только подтверждает законность подписей участников сделки. Всю ответственность за содержание договора несет продавец. Если в договоре отсутствует отметка нотариуса о заверении подписей сторон, то такой договор не имеет юридической силы.

Действующим законодательством Финляндии определены способы правовой защиты прав продавца и покупателя [4, с.5].

Так, ответственность за скрытые дефекты, препятствующие надлежащему использованию объекта недвижимости, обнаруженные после подписания договора купли-продажи, несет продавец. Однако законодатель также предусмотрел обязанность покупателя до подписания купчей произвести тщательный осмотр объекта недвижимости, вследствие чего покупатель не имеет права в дальнейшем предъявлять претензии продавцу по тем дефектам, которые могли быть им замечены при тщательном осмотре.

Покупателю рекомендуется также проверить все актуальные данные об объекте недвижимости (обременения, залог имущества и др.), которые имеются в Государственном реестре прав собственности на недвижимость и залогов.

Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация должна быть оформлена в течение шести месяцев после совершения сделки купли-продажи.

Как уже указывалось ранее, ограничений в приобретении недвижимости иностранцами по законодательству Финляндии нет, однако в зависимости от разрешенного использования того или иного объекта недвижимости будет зависеть процедура его оформления в органах государственной власти.

Например, в случае приобретения земельного участка без зданий, строений и сооружений, потребуется разрешение органа местного самоуправления, на чьей территории расположен объект недвижимости. Разрешение выдается с целью установления характеристик будущих строений на приобретаемом объекте недвижимости: будет ли построен капитальный дом (для постоянного проживания) или дом для отдыха (посезонное проживание). В зависимости от характеристик указанных строений будет рассчитываться налог.

Если приобретается земельный участок с домом, предназначенным для постоянного проживания, то разрешение от органа местного самоуправления не требуется. В этом случае заключается договор купли-продажи, при этом переход права собственности для нового участника осуществляется Управлением землепользования и геодезии по месту нахождения объекта недвижимости.

Однако существует преимущественное право муниципалитета на покупку земельных участков.

В случае покупки земельного участка, необходимого для общественно-полезной застройки, преимущественным правом его покупки будет обладать орган местного самоуправления.

В случае, если предметом сделки является участок свыше 0,5 га, а в районе Хельсинки – 0,3 га, преимущественное право также принадлежит муниципалитету.

Таким образом, проанализировав существенные условия договора купли-продажи недвижимости на территории Финляндии, можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи недвижимости на территории Финляндии предполагает:

·     обязательное заключение предварительного договора;

·     перечисление полной суммы на счет продавца до подписания купчей;

·     нотариальное заверение подписей участников сделки купли-продажи недвижимости при заключении купчей;

·     обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости.