Некоторые особенности заключения договора о найме - сдачи внаём объекта общего жилищного фонда

Аннотация. В настоящее время в связи с развитием и совершенствованием рынка недвижимости часто появляются новые условия, служащие основанием для пересмотра установленного порядка заключения договора о найме – сдаче внаём объектов фондов социального назначения в целях усовершенствования, использование которых в коммерческих целях имеет большое значение. Для этого необходимо обеспечить организацию работ по внесению соответствую­щих изменений и дополнений в действующие правовые нормы Туркменистана или принятию новых правовых норм в установленном порядке. Установление отношений, подлежащих обязательному согласованию при сдаче внаем жилого помещения, а также регистрация в установленном порядке типового образца договора о найме – сдаче внаем обеспечит защиту прав сторон договора. При таком упорядочении отношений будет создано соответствующее условие для волеизъявления сторон, заключающих договор, а также для защиты их прав и законных интересов.

Abstract. Improvement of the procedure for the conclusion of the agreements for lease/letting of social funds facilities and those used for commercial purposes is of great importance. For this purpose it is necessary to organize and execute works on introducing amendments and additions to the effective legal regulations of Turkmenistan or on adopting new ones. When establishing relations under the dwelling premises lease agreement, which are subject to compulsory approval, official registration of standard-form lease/letting agreement will ensure protection of the rights of the parties. Such regulation of relations will provide an opportunity for the parties entering into the agreement, to express their intent and ensure protection of their rights and legitimate interests.

Ключевые слова: договор о найме – сдаче внаем; стороны; соглашение сторон; применяемый; используемый; государственный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования; доверенность; объект.

Keywords: lease/letting agreement; the parties; agreement of the parties; utilized; used; public housing; commercial housing; power of attorney; facility.

Если объекты государственного жилищного фонда используются для социального назначения, то между юридическим и физическим лицом заключается договор о найме – сдаче внаем жилого помещения. Тогда государственный орган, уполномоченный управлять объектом, выступает первой стороной договора как арендодатель. Физическое лицо, которому предоставлено жилье, считается второй стороной договора как арендатор.

В отношении использования все объекты частного жилищного фонда, сдаваемые внаем в Туркменистане, считаются относящимися к жилищному фонду коммерческого использования, поскольку полу­чение наемной платы за проживание в объекте этого фонда считается основным условием коммерческой цели.

А также основная цель собственника имущества, фактически превосходящего при сдаче внаем объекта этого фонда, состоит из получения дохода. Этому свидетельствует наличие правовой нормы в подпункте 4 части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Туркменистана. Здесь определено, что: «жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений из частного жилищного фонда, используемых их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, а также предоставляемых по иным договорам во владение или в пользование» [3]. При употреблении слова «пользование» первое значение этого слова как «использование, употребление в своих интересах» [7] будет правильным. Второе значение этого слова следует понимать как «извлечение выгоды, пользы, получение дохода» [7]. Можно отметить, что в отношении коммер­ческого использования объектов частного жилищного фонда оба значения слова «пользование» соответствуют правовой норме о «проживании граждан на условиях возмездного пользования» [3].

На основании доверенности, оформленной в нотариальной конторе при участии собственника имущества, решение задачи по осуществлению определенных действий может быть доверено уполномоченному лицу. В пределах предоставленных полномочий доверенное уполномоченное лицо осуществляет действия, необходимые для письменного оформления гражданских правовых отношений, поскольку в части 1 статьи 331 Гражданского кодекса Туркменистана имеется правовая норма, где определено, что «Для возникновения обязательства или изменения его содержания необходимо заключение договора между его участниками…» [1].

Для заключения договора о найме – сдаче внаем объекта, плани­руемого для коммерческого использования, доверенное уполномо­ченное лицо пользуется правами, предоставленными в доверенности, и согласно этому исполняет свои обязанности. На основании документов, имеющихся ранее и официально зарегистрированных в уполномоченных государственных органах, свидетельствующих о принадлежности объекта фонда собственнику имущества, это лицо собирает дополнительно требуемые к ним письменные доказательства. Если это входит в компетенцию уполномоченного лица, то это лицо подготавливает проект договора о найме – сдаче внаем. С учетом интересов каждой из сторон, связанных с их деятельностью по использованию или употреблению предмета договора, в содержании проекта большая роль отводится соглашению, достигнутому сторонами договора. Это объясняется тем, что типичный образец договора о найме – сдаче внаем объекта фонда не оформлен посредством государственной регистрации. Придание в содержании договора большей роли свободному волеизъявлению сторон имеет правовое положение по своей сути. Но такое положение может создать некоторое сомнение в защите прав и законных интересов сторон договора. Тем не менее лицо, которому доверены соответствующие работы, должно учитывать важность взаимного соглашения сторон. Наряду с этим лицо, которому доверена работа, обязано руководствоваться правовыми нормами, направленными на упорядочение этих отношений в Туркменистане.

Если лицо, которому доверены соответствующие работы, уместно, т. е. в рамках правового поля использовало установленные правовые нормы при подготовке договора о найме – сдаче внаем объекта, соглашение обретает свою правовую силу. Договор о найме – сдаче внаем такого содержания можно считать соглашением, обладающим правовой силой, в котором изложено отдельное распоряжение в отношении предмета договора, подлежащего обязательному исполнению каждой стороной.

В доверенности обязанность полного выполнения порядка, установленного для сдачи внаем объекта частного жилищного фонда, может быть возложена или не возложена на доверенное уполномо­ченное лицо, однако в большинстве случаев в доверенностях для осуществления работ по сдаче внаем объекта для коммерческого использования на уполномоченное лицо возлагается обязанность по обязательной подготовке обоснованных доказательств в письменном виде. На основании письменно обоснованных доказательств для предоставления арендатору для использования объекта фонда подго­тавливается договор о найме – сдаче внаем. На последних стадиях остается работа по организации подписания договора сторонами и осуществление оформления регистрации договора. После исполнения предоставленных полномочий в течение временного срока, опреде­ленного согласно доверенности, работа доверенного уполномоченного лица по сдаче объекта внаем заканчивается. После этого он уже не может быть стороной какого-либо обязательства, связанного со сдачей объекта внаем, и поэтому задача доверенного уполномоченного лица может завершиться подписанием сторонами договора о найме – сдаче внаем или выдачей необходимого подтверждения, подготовленного в письменной форме. Назвать это положение основным отличием от работы государственного органа, который обладает полномочием по заключению договора о найме – сдаче внаем объекта государственного жилищного фонда, в этом случае будет верным. Здесь необходимо отметить, что после заключения договора о найме – сдаче внаем объекта государственного жилищного фонда согласно услугам, которые будут оказаны арендатору, правовые отношения между сторонами начинаются с обретением новой силы. Правовые отношения, которые начинаются после заключения договора о найме – сдаче внаем объекта государственного жилищного фонда, можно назвать своеобразной аналогией отношений, возникающих между владельцем объекта коммерческого пользования и арендатором.

Предоставление правового документа по жилью связано с любым объектом государственного жилищного фонда. Несмотря на принад­лежность объекта местному государственному жилищному фонду или государственному ведомственному жилищному фонду, физическое лицо, личные сведения которого точно указаны в документе, приобретает право на проживание в определенном объекте фонда, а ордер свидетельствует о праве физического лица на вхождение в определенный объект на основании правового документа по жилью. Договор о найме – сдаче внаем, заключенный на основании постановления хякима, является документом, подтверждающим право гражданина на пользование удобствами, имеющимися на полезных площадях объекта, и проживание на жилых площадях.

С предоставлением внаем объекта жилищного фонда социального назначения коммерческая цель, то есть извлечение выгоды, не преду­сматривается. Учитывая фактические расходы на объектах фонда, производится расчет наемной платы. Это можно назвать особенностью жилищного фонда социального назначения в зависимости от целей жилищного фонда, предназначенного для коммерческих целей и используемого для этих целей.

Согласно Жилищному кодексу Туркменистана государственный орган, которому предоставлены полномочия по управлению объектами государственного жилищного фонда, обладает широкими полномо­чиями по управлению объектом. В пределах своих полномочий этот орган последовательно осуществляет соответствующие работы для постоянного использования объекта субъектом, которому предоставлено право проживания на объекте. В итоге орган в пределах своих полномочий создает возможности, необходимые для проживания физического лица на объекте. В данном государственном органе придается импульс началу заключения с физическим лицом договора о найме – сдаче внаем, которому дано право на вселение на соответ­ствующие жилищные площади для постоянного проживания в объекте. Такие работы выполняются работником, состоящим в штатном расписании органа, согласно его должностным обязанностям. Работник уполномоченного государственного органа осуществляет работы, услуги, отнесенные к его компетенции. Физическое лицо от имени этого органа выполняет действия, связанные с работой по найму – сдачей внаем объекта. В этом случае работнику не выдается доверенность от имени уполномоченного органа для выполнения работ, относящихся к отдельному объекту, или отдельный письменный документ для проведения соответствующих работ по отдельным объектам. Работник осуществляет только соответствующие работы в пределах своих должностных полномочий на основании порядка, установленного для использования арендатором объекта фонда. Здесь физическое лицо дополняет ранее имеющиеся документы о собствен­ности объекта фонда. Это лицо, исполняя правило, установленное в отношении объекта, обеспечивает правовую обоснованность работы по найму – сдаче внаем на основании аргументированных доказательств.

Согласно правовым нормам, закрепленным в Жилищном кодексе Туркменистана, в предоставлении внаем объектов фондов социального назначения и коммерческого использования имеются своеобразные аналогии. Это проявляется в содержании правовых норм, относящихся к работе по оформлению договора о найме – сдаче внаем и опреде­ленных в Жилищном кодексе Туркменистана.

Договор о найме – сдаче внаем объектов фондов социального назначения и коммерческого использования в Туркменистане заклю­чается в письменной форме. В зависимости от собственности фондов заключение договоров имеет специфические особенности. Так, в Туркменистане согласно определенным правовым нормам работа по найму – сдаче внаем объектов этих фондов тоже имеет своеобразные отличия. В части 1 статьи 74 Жилищного кодекса Туркменистана имеется правовая норма, в которой определено, что «На основании решения о выделении жилого помещения заключается договор найма жилого помещения в письменной форме» [3]. Эта норма относится только к объектам жилищного фонда социального назначения.

Договор о найме – сдаче внаем объекта коммерческого использования должен заключаться в письменной форме. Это точно изложено в части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Туркменистана, где сказано, что: «Собственник жилого помещения из частного жилищного фонда, в котором не проживает он сам и члены его семьи, с согласия последних может предоставить жилое помещение внаем по договору, заключенному в письменной форме» [3].

Как видно из этой правовой нормы, в окончательном оформлении работы по сдаче внаем объектов этих двух фондов, относящихся к разным видам собственности, имеются своеобразные аналогии. Такая аналогия наблюдается в подготовке и сборе документов для работы по найму – сдаче внаем. Это свидетельствует о том, что в правовых нормах о сдаче внаем объектов обоих фондов имеются как своеобразные аналогии, так и отличия.

Для сдачи внаем жилых площадей в объекте социального назначения нет необходимости в получении специального разрешения от собственников местных государственных жилищных фондов или государственных ведомственных жилищных фондов, поскольку «На основании решения о предоставлении жилого помещения» [3] заключается договор о сдаче внаём. А созданное в установленном порядке юридическое лицо считается «уполномоченным органом по управлению государственным жилищным фондом» [3]. «Уполномо­ченный орган» [3] может быть создан государственным органом, содержащим объект фонда на собственном учете. Но постановление хякима, возглавляющего орган, созданный для соответствующей территории согласно закону Туркменистана «О местных органах исполнительной власти» [4], является основанием для заключения договора по найму – сдаче внаем объекта фонда.

Договор по найму – сдаче внаем объекта для коммерческого использования служит основанием для проживания в объекте чужого нанимающего лица. Для сдачи внаем объекта этого фонда действительный преобладающий собственник не принимает решение в отношении объекта, поскольку в Туркменистане для предоставления используемого в коммерческих целях недвижимого имущества для возмездного пользования нет правовой основы принятия письменного решения фактически преобладающего собственника имущества. Это можно указать как своеобразную особенность объекта, относящегося к учету государственного жилищного фонда.

Неиспользуемая и пустующая часть объекта, состоящая на учете частного жилищного фонда и где проживает фактический собственник имущества, может быть сдана внаем. Правовые нормы, которые могут быть основанием для этого, очевидно определены в статье 40 Жилищного кодекса Туркменистана. Согласно этой статье жилищное помещение для постоянного проживания собственника частного имущества, принад­лежащего частному жилищному фонду, часть этого жилья, в том числе квартира, часть квартиры, проходная комната, даже часть комнаты, могут быть объектом работы по найму – сдаче внаем. Это положение существенно отличает объект коммерческого использования частного жилищного фонда от объекта работы по найму – сдачи внаем объекта государственного жилищного фонда, так как в части 3 статьи 74 Жилищного кодекса Туркменистана четко говорится о том, что имеется особое условие предоставления внаем объекта, принадлежащего государственному жилищному фонду. Здесь сказано, что: «Предметом договора найма жилого помещения является отдельное жилое помещение» [4]. Из содержания этой правовой нормы очевидно, что одна из комнат, а также часть комнаты объекта, официально зарегистрированного государством в установленном порядке раздельно по одному и тому же адресу, состоящего из комнат для проживания, и состоящего на учете государственного жилищного фонда, не может быть объектом работы по отдельному найму – сдаче внаем. Эта правовая норма является специальным положением, которое подлежит выполнению только местными исполнительными органами власти, Генгешами и государственным органом, которому дано полномочие на управление объектом государственного жилищного фонда. Данная норма не относится к открытию личного счета с заключением отдельного договора по найму – сдаче внаем на основании судебных актов, вынесенных по делам, отнесенным для рассмотрения судебной властью, являющейся третьей ветвью государственной власти, поскольку согласно правовым нормам, определенным в законе Туркменистана «О суде» [6] и Гражданском процессуальном кодексе Туркменистана [2], судебные органы являются отдельной ветвью государственной власти, уполномоченной рассматривать вопросы по защите ограниченных прав физического лица. Если допущены нарушения прав, относящихся к проживанию гражданина на жилых площадях, судебные органы наделены полномочием восстановления нарушенных прав на основании правовых норм, определенных в законах Туркменистана. Однако этим положением можно восполь­зоваться только при наличии правовой обоснованности. При обращении в судебные органы судьи, исполняя установленный порядок, обеспе­чивают защиту прав физического лица. В свою очередь, все это свидетельствует о том, что работа по найму – сдаче внаем объекта государственного жилищного фонда обладает особенностью, в отличие от части используемого в коммерческих целях частного жилищного фонда. При этом имеется отдельная норма по аннулированию договора по найму – сдаче внаем объекта коммерческого использования.

Объекты жилищного фонда социального назначения предостав­ляются внаем физическому лицу для постоянного или временного проживания на основании установленного порядка. Объект фонда подлежит предоставлению для постоянного проживания в определенном населенном пункте группе (категории) граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Вопрос отнесения или не отнесения граждан к этой группе рассматривается местным исполнительным органом власти, Генгешем и другими специальными уполномоченными государственными органами. При предоставлении на основании договора по найму – сдаче внаем объекта фонда для постоянного проживания гражданам, отнесенным к этой группе, срок их прожи­вания здесь не ограничивается определенными временными интервалами, поскольку согласно Жилищному кодексу Туркменистана физические лица обладают правом проживания в объекте фонда по собственному усмотрению. Условие выполнения правовой нормы установленного порядка является непосредственной обязанностью жителей объекта.

Объект жилищного фонда социального назначения предоставляется гражданину и членам его семьи для временного пользования в зависимости от характера трудовых отношений. В таком положении физические лица проживают на жилых площадях только в период, состоящий из времени продолжения трудовых отношений. В ходе проживания лица, имеющие право на использование объекта, пользуются услугами в подсобных помещениях, предназначенных для удовлетворения собственных социальных и других нужд.

При проживании граждан на объекте, связанном с наймом жилых площадей, состоящих на учете жилищного фонда социального назна­чения и коммерческого использования в Туркменистане, имеются разные аналогии в отношении использования общих площадей. Это можно назвать аналогией в использовании объектов, принадлежащих общему жилищному фонду. Будет правильным указать ограничение использования определенным временным интервалом как особенность объектов фондов. Заключение договоров по найму – сдаче внаем в отношении всех объектов социального назначения является общим сходством между ними, несмотря на их предоставление для постоян­ного проживания или предоставление для временного использования. В то же время это является обстоятельством, указывающим на то, что объекты одного и того же фонда между собой относятся к двум частям по нормам постоянного проживания или временного использования объектов, находящихся на учете государственного жилищного фонда.

Осуществление порядка заключения в письменной форме договоров по найму – сдаче внаем всех объектов социального назначения и коммерческого использования посредством правовой нормы считается правильным как общая схожая норма. Это можно назвать общей схожестью между объектами, относящимися к общему жилищному фонду, несмотря на их предоставление для постоянного проживания или предоставление для временного использования. Заключение договора в письменной форме при предоставлении внаем площадей, кроме объектов или части этого объекта, где проживает фактически преобладающий собственник имущества, является общей схожестью, несмотря на предоставление таких площадей для постоянного прожи­вания или предоставление для временного использования.

Официальная государственная регистрация типового образца договора для заключения соглашения о найме – сдаче внаем объектов жилищных фондов социального назначения не имеет большого значения. Но большое значение имеет определение в содержании договора правовых отношений, связанных с предметом договора и подлежащих обязательному согласованию. Будет правильно, если такая правовая норма будет принята для рассмотрения в порядке, установленном соответствующим «центральным государственным органом, руково­дящим одной ветвью государственного управления» [7].

Официальная государственная регистрация типового образца договора о найме – сдаче внаем части частного жилищного фонда, используемого в коммерческих целях, имеет большое значение. С установлением такой нормы можно обеспечить защиту прав сторон, участвующих в договоре о сдаче внаем объектов этого фонда. В возможной для принятия правовой норме необходимо конкретно изложить признаки своеобразной особенности заключения договора о найме – сдаче внаем объекта фонда с учетом одной части квартиры, в которой проживает фактический собственник имущества. Но в типовом образце договора можно предоставить лицам право определения прав и обязанностей как принадлежности одного другому, устанавливаемых как обязательные для сторон на основании соглашения, заключаемого между сторонами, поскольку в Туркменистане действует правовая норма, где сказано, что: «Физические и юридические лица свободны в установлении на основе договора своих прав и обязательств и определении любых договорных условий, если они не противоречат закону» [1]. Ссылаясь на эту правовую норму, можно отметить, что будет правильно, если установление права или обязанности, которые будут отличаться от установленных в типовом образце договора между сторонами, будет относиться к собственным полномочиям лиц. Но для этого необходимо установить официальную норму заключения дополнительного соглашения к типовому образцу договора о найме – сдаче внаем в отношении объекта частного жилищного фонда. Типовой образец договора о найме – сдаче внаем объекта фонда и порядок заключения дополнительного соглашения к договору может быть упорядочен на основании нормативного правового акта, принятого центральным органом государственного управления, который обладает полномочием по упорядочению этих отношений, так как имеется правовая норма, где сказано, что «Министерства, центральные органы государственного управления Туркменистана принимают в пределах своих полномочий нормативные правовые акты в форме приказов на основе и во исполнение Конституции Туркменистана, законов Туркменистана, постановлений Халк Маслахаты Туркменистана, указов и постановлений Президента Туркменистана, постановлений Меджлиса Туркменистана, постановлений Кабинета Министров Туркменистана» [5].

Посредством определения обязательных правовых отношений при заключении договора о найме – сдаче внаем объекта жилищного фонда социального назначения, упорядочения работы по официальной государственной регистрации типового образца договора о найме – сдаче внаем объекта фонда коммерческого использования, можно укрепить защиту прав сторон договора.

В результате установления официальной нормы о заключении дополнительного соглашения к типовому образцу договора о найме – сдаче внаем объекта фонда коммерческого использования можно предотвратить спорные ситуации и создать оптимальные условия для создания нормальных отношений с учетом моральных принципов в обществе.