Жилищная ипотека как одна из разновидностей залога недвижимости

В статье рассматривается жилищная ипотека, ее разновидности, положительные и отрицательные стороны ипотеки.

Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) осуществляется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1] (далее – Закон № 102-ФЗ), в ч. 1 ст. 1 которого раскрывается определение данного понятия. Кроме того, в ч. 1 ст. 5 названного законодательного акта перечислены объекты недвижимого имущества, которые могут быть предметом ипотеки, оставляемые у заемщика. К ним относятся: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры и части жилых домов, а также и другие объекты.

Особенное значение для субъектов гражданского оборота имеет ипотека жилья или, другими словами, жилищная ипотека. Наличие собственной квартиры либо жилого дома, вносит в жизнедеятельность граждан элемент стабильности и благополучия[4, с. 82]. Но поскольку высокие цены на жилье в настоящее время не позволяют населению приобретать его за счет собственных средств, то ничего другого и не приходится, иначе как обращаться к институту жилищного кредитования. В этом отношении альтернативы жилищной ипотеки не имеется.

Жилищная ипотека выступает в качестве обеспечения исполнения обязательства заемщика по кредитному договору и подразумевает обременение (ограничение) имущественных прав на жилье.

Правоприменительная практика рассматривает залог в качестве надежного способа обеспечения обязательства по жилищному кредиту. Черты залога надлежаще обеспечивают надежность кредита, что особенно важно для жилищного кредитования. Такими чертами являются:

1) залог носит имущественный (вещный) характер;

2) залогу присуще право следования;

3) залог – это единственный способ обеспечения исполнения принятых на себя обязательств, позволяющий кредитору удовлетворять свои требования преимущественно перед другими кредиторами при обращении взыскания на предмет залога.

Все эти свойства залога особенно важны для ипотечного кредитования, где залог затрагивает имущественные интересы граждан.

Вместе с тем, надежность залоговых отношений обусловливается тем, что ипотека подлежит обязательной государственной регистрации. При этом, следует отметить, что Закон № 102-ФЗ выделяет два вида ипотеки жилья: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора (ч. 2 ст. 1).

Жилищная ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает вследствие наступления обстоятельств указанных в Законе № 102-ФЗ. Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости[2, с. 7]. Другими словами, ипотека в силу закона имеет место быть тогда, когда купленное за кредитные средства жилое помещение оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда это же помещение становится залогом по взятому займу. Это наиболее распространенная схема предоставления жилищной ипотеки [3, с. 13]. Например, заемщик берет целевой кредит в банке на покупку жилого помещения, которое впоследствии становится залоговым обеспечением по этому кредиту.

Что касается жилищной ипотеки в силу договора (договорная ипотека), то она возникает на основании договора об ипотеке. Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге. Другими словами – это когда покупатель-заемщик:

во-первых, оформляет купленное за кредитные средства жилое помещение в свою собственность, при этом получая выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр прав недвижимости) без обременения на это помещение;

во-вторых, собирает пакет документов именно на то жилье, которое как предполагается, станет предметом залога, т.е. в таком случае предметом залога жилищной ипотеки может стать как кредитное жилье, так и любая иная жилая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика;

в-третьих, совместно с банком-кредитором составляет и регистрирует отдельный договор жилищной ипотеки. И только после этого момента на жилье накладывается обременение, и ипотека вступает в законную силу. Примером может быть случай, когда гражданин-заемщик берет целевой кредит на покупку жилого помещения под залог уже имеющегося у него в собственности жилья.

Таким образом, названные виды жилищных ипотек являются достаточно важными не только с позиции формирования ипотечных правоотношений, но и с позиции оптимизации затрат заемщика на проведение ипотечных сделок.

Не менее важным вопросом является рассмотрение положительных и отрицательных сторон жилищной ипотеки. Так, главной положительной стороной ипотеки под залог покупаемого жилья можно назвать то, что данный вид кредитования в настоящее время предлагают все без исключения кредитные организации, которые работают с подобными ссудами. Это значит, что заемщику не придется тратить время и нервы на поиск банка, более того, он не будет никак ограничен в выборе кредитора с наиболее привлекательными условиями ипотечного кредитования.

Другими немаловажными достоинствами жилищной ипотеки можно назвать:

·     относительно небольшую процентную ставку по сравнению с другими видами кредитования (12%–16%);

·     возможность получения крупной суммы – до 90% от стоимости жилья на срок до 30 лет;

·     быстрое оформление ипотеки под залог приобретаемого жилья (7–20 рабочих дней);

·     разнообразие программ жилищного кредитования под залог покупаемой недвижимости;

·     возможность участия заемщика в программах льготного жилищного кредитования.

К отрицательным сторонам жилищной ипотеки можно отнести ограничения использования залогового жилья, предусмотренные договором ипотеки, а также необходимость ежегодного страхования недвижимости. Также заемщику придется ежегодно приносить в банк обновленные справки о доходах. Кроме того, переплата по жилищной ипотеке до сих пор остается на достаточно высоком уровне.

Однако, несмотря на существенные минусы ипотеки под залог покупаемой недвижимости, этот вид кредитования до сих пор остается наиболее востребованных среди заемщиков, поскольку данный вид кредита, сочетает в себе качественный уровень оказания услуги и приемлемую стоимость.

При этом, формируемые в настоящее время в России правовые и экономические основы жилищной ипотеки создают условия для развития ипотечного кредитования и решения жилищных проблем населения Российской Федерации.