Особенности принятия управленческих решений в системе эксплуатации здания

Здания Бизнес-центров, как объекты офисной недвижимости представляют собой достаточно сложные имущественно-хозяйственные субъекты, предлагающие определенный ряд услуг для арендаторов. Каждая услуга позволяет повысить рыночную привлекательность Управляющей компании в соответствии с принадлежностью здания к определенной категории класса. Однако оказание услуг на объектах имеет ряд специфических особенностей:

·      Вид услуги зависит от возможности самого здания (наличие фитнес-зала, ресторана и т.д.);

·      Состояние эксплуатируемых помещений;

·      Качество дополнительных услуг, которые не входят в типовой (базовый) перечень.

Показателем эффективности работы Управляющей компании является отсутствие жалоб со стороны арендаторов Собственнику, отсутствие нерешенных вопросов, скорость реагирования на обращения.

Учет указанных особенностей осуществляется в ходе разработки и принятия управленческих решений, направленных на улучшение имущественной инфраструктуры, создающей необходимые условия для расширения перечня предоставляемых услуг. Достаточными условиями для реализации управленческих решений являются: наличие квалифицированного персонала и обеспечение рыночного спроса на услуги в соответствии с местонахождением здания. Все это требует принятия стратегических управленческих решений, которые оказывают существенное влияние на деятельность объекта в целом.

Качество управленческих решений при эксплуатации здания является одним из важнейших элементов, предопределяющих жизнеспособность комплекса в условиях сокращения спроса на аренду помещений. Наиболее важными управленческими решениями, влияющими на качество имущественной инфраструктуры зданий, являются решения, связанные с определением объемов, сроков и форм предоставления ресурсов, к которым относятся: денежные средства, внутреннее пространство и маркетинговый потенциал.

Регулярное давление внешней среды оказывает влияние на поиск путей по принятию решений. Конкуренция, неопределенность, различные виды риска, группа ситуационных факторов, т.е. конкретных обстоятельств, в которых принимается управленческое решение, а также тяжелые последствия от принятия ошибочного решения требуют постоянного совершенствования самого механизма принятия управленческого решения. В группу ситуационных факторов включаются факторы внешней и внутренней среды организации, которые влияют на разработку, оценку, выбор и реализацию альтернатив. Сюда могут быть включены конкуренты, инфраструктура, экономические условия.

Руководитель должен учитывать вероятный прогноз возможных результатов при различных обстоятельствах в ходе оценки альтернатив и принятия решений. В зависимости от объема и характера имеющейся информации решения подразделяются на принимаемые в условиях опре­деленности, при наличии риска, а также в условиях неопределенности.

Важным фактором при принятии управленческих решений является учет вероятного риска, что представляет собой уровень определенности, с которой реально прогнозировать результат. Риск может заключаться во влиянии на рентабельность, доходы, затраты, оборот и ликвидность (возможность всегда оплачивать свои счета). Первым действием руководителя при принятии решений в условиях риска должно явиться направление на поиск путей по его снижению.

Объектом управления в сфере эксплуатации зданий выступает персонал предприятия. Исходя из этого, следует учесть важный факт особенностей человеческих ресурсов предприятия. Они наделены сознанием, являясь «живыми», результаты их использования носят вероятностный характер. Учитывая это, зачастую заранее оценить какова вероятность отдачи от конкретного сотрудника или рабочего отдела не представляется возможным. Важно учесть индивидуальный подход в связи с ролью духовного, нематериального аспекта наряду с профессионализмом в деятельности человека. Прием кадровых решений должен осуществляться с учетом необходимости в поддержке хорошего физического и морально-психологического состояния сотрудников организации.

Зачастую, при принятии инженерных, управленческих и других решений в сфере эксплуатации информация в полном объеме о внешних условиях, состояние системы, и результате принимаемых решений отсутствует. Например, принимая решение о количестве смен дежурного персонала на объекте, который вводится в эксплуатацию, можно только предполагать о потенциальном количестве арендаторов, их требованиях, условиях и т.д.

Подобная ситуация вероятна с числом возможных требований на кон­кретный вид ремонта в течение «завтрашнего дня», наличия конкретного специалиста или ра­бочего и т.д. Следовательно, собрать полную информацию возможно толь­ко после свершения того или иного события.

Учитывая вышеизложенное при управлении важно восполнить либо компенсировать определенными спосо­бами дефицит информации с помощью следующих способов:

· Сбор дополнительной информации, а также ее анализ. Данный способ возможен в том случае, если система располагает определенным резервом времени и средств.

· Пример опыта аналогичных организаций или решений. Важно учесть факт корректировки подобного опыта.

· Использование интервью и опросов.

· Коллективное мнение специалистов или экспертизы.

Разработка и принятие управленческого решения зачастую является выбором одного из ряда альтернативных вариантов. Необходимость принятия управленческих решений обусловливается сознательным и целенаправленным характером человеческой деятельности, она возникает на всех этапах процесса управления и составляет часть любой функции менеджмента.

В зависимости от способа принятия решений, исходной информации могут быть классифицированы методы принятия решений и могут быть разделены на стандартные и нестандартные. Стандартные решения обычно применимы в часто повторяющихся про­изводственных ситуациях и содержатся в законах, стандартах, пра­вилах, нормативах и другой действующей документации, опыте других специалистов и организаций. Пример стандартных решений можно увидеть в службе главного инженера, где 60% всех решений приходится на подобные повторяющиеся производственные ситуации. В данном случае различима следующая схема: анализ рыночной или производственной ситуации, затем ее идентификация с одной из стандартных и в результате принятие ре­шения согласно правилам или аналогии со стандартным процессом.

Принятие решения представляет собой не одномоментный акт, а результат процесса, который имеет определенную продолжительность и структуру. Процесс принятия решений – циклическая последовательность действий субъекта управления, направленных на разрешение проблем организации и заключающихся в анализе ситуации, генерации альтернатив, выборе из них наилучшей и ее реализации.