ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ОСОБЕННОСТИ И ПРОБЛЕМЫ

На данный момент рынок недвижимости в России является одним из самых понятных и открытых рынков. Представляет интерес рассмотрения государственного регулирования рынка недвижимости, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики.

Согласно ст. 130 ГК РФ недвижимость – это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [1].

К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость можно разделить на коммерческую и жилую. Кроме того, рынок жилой недвижимости подразделяется на первичный и вторичный рынки жилья. Жилая недвижимость (жилой фонд) включает в себя жилые дома и жилые помещения. Нежилая недвижимость (нежилой фонд) – в основном это недвижимость предприятий, организаций и учреждений, включающая: производственные площади; торговые площади; складскую недвижимость и офисную недвижимость.

Рынок недвижимости представляет собой особый социальный институт, своеобразный механизм свободного (в идеале) эквивалентного обмена недвижимости на деньги. Деятельность такого механизма регламентируется и регулируется рядом правил, которые устанавливаются на государственном уровне. В структуре рынка недвижимости можно выделить такие подвиды, как первичный и вторичный рынки недвижимости. Первичный рынок – это сегмент, на котором объекты недвижимости выступают в качестве товаров впервые. Часто главным продавцом на таком рынке являются федеральные, региональные и муниципальные органы власти, а также компании – застройщики жилья (как жилой, так и нежилой недвижимости). Вторичный рынок недвижимости – это сегмент, на котором недвижимость выступает в роли товара, бывшего «в употреблении», то есть принадлежащего конкретному собственнику (в роли которого может выступать физическое или юридическое лицо) [2].

Субъектами на рынке недвижимости выступают: покупатели (юридические и физические лица); продавцы (юридические и физические лица, фонд государственного имущества, фонды коммунального имущества и приватизации, органы, уполномоченные местной властью); профессиональные участники рынка (риэлторы, оценщики, нотариусы, юристы, застройщики, архитекторы, девелоперы); общественные организации; государственные органы и другие организации различных прав собственности (министерство юстиции, коммунальные предприятия БТИ, ЖЭКи, паспортные столы, Росреестр) [7].

Задачами государственного регулирования рынка является необходимость: реализовать конституционные права граждан на недвижимое имущество; установить нормы и условия работы на рынке недвижимости, отвечающие интересам всех участников данного рынка; обеспечить свободное ценообразование; создать условия инвестирования в недвижимость; защитить участников рынка от мошеннических и преступных действий; оздоровить экологическую среду; решить жилищные проблемы; способствовать справедливому налогообложению [2].

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух основных составляющих: 1) государственные и муниципальные органы и организации; 2) государственные и иные нормативные правовые акты.

В организационном плане государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется с помощью следующих групп методов: 1) административные (методы непосредственного вмешательства); 2) экономические (методы косвенного воздействия)

В настоящее время отсутствуют правила и стандарты для риэлторской деятельности, нет нормативно-правовых актов, которые предусматривали бы ответственность за недобросовестное сопровождение сделок. Это обусловливает отсутствие гарантий получения качественной услуги для добросовестного приобретателя недвижимого имущества [5].

Закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» мог бы обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории страны, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимого имущества. При разработке должны быть уточнены и детализированы формулировки, четко определено правовое положение профессиональных субъектов рынка риэлторских услуг, введены отсутствующее в действующем законодательстве понятия «рынок недвижимости», «риэлторская деятельность», «профессиональный участник риэлторской деятельности», «потребитель риэлторских услуг». Также определены виды услуг, оказываемых риэлтором, в частности, такие функции риэлторов, как деятельность в качестве брокера и дилера на рынке недвижимости, деятельность по предоставлению информационных и консультационных услуг на рынке недвижимости, деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, а также доверительное управление недвижимым имуществом. Нужно отметить, что на законодательном уровне определены механизмы обеспечения качества выполняемых услуг и правовые нормы их осуществления, что можно достичь только при условии высокого профессионализма исполнителей риэлторских услуг [10].

Выводы

Регулирование рынка недвижимости осуществляется в России на всех ветвях государственной власти законодательном, исполнительном и судебном, а также на федеральном, региональном и муниципальном уровнях управления. В законодательстве складывается единый подход к сделкам с недвижимым имуществом. Он основан на положениях Гражданского кодекса РФ, содержащего специальные нормы, которыми определен общий порядок продажи недвижимости.

В то же время каждый из объектов недвижимости имеет свои особенности. В связи с этим есть отличия законодательного регулирования сделок с различными объектами недвижимости.