ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ЧАСТНОЙ, МУНИЦИПАЛЬНОЙ ИЛИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Аннотация. Договор аренды земельного участка является ключевым инструментом оборота прав на землю в России. Его существенные условия и порядок заключения кардинально различаются в зависимости от того, находится ли земля в частной, муниципальной или государственной (федеральной) собственности. Основное различие заключается в степени свободы сторон и процедуре предоставления: в частной собственности действует принцип свободы договора, а в публичной — принцип открытости, конкурентности и соблюдения установленных публичных интересов. Это влечет за собой различия в ценообразовании, сроке договора (для публичных земель часто ограничен) и основаниях для изменения и расторжения соглашения

Abstract. A land lease agreement is a key instrument for the exchange of land rights in Russia. Its essential terms and the procedure for concluding it vary dramatically depending on whether the land is private, municipal, or state (federal) property. The primary difference lies in the degree of freedom of the parties and the granting procedure: private ownership is governed by the principle of freedom of contract, while public ownership is governed by the principle of openness, competition, and respect for established public interests. This entails differences in pricing, the term of the agreement (often limited for public land), and the grounds for modification and termination of the agreement.

Ключевые слова: договор аренды земельного участка, частная, муниципальная, государственная собственность.

Keywords: land lease agreement, private, municipal, state property.

В части 2 статьи 8 Конституции РФ сказано, что в нашем государстве признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Далее, в статье 9 упоминается, что Земля и иные природные ресурсы могут находиться в муниципальной собственности. Понятие муниципальной собственности упоминается в статье 215 ГК РФ. Так, в части 1 указанной статьи отмечается, что имущество, которое принадлежит сельским и городским поселениям на праве собственности, а также иным муниципальным образованиям, следует называть муниципальной собственностью. Из указанного определения следует вывод, что, во-первых, муниципальная собственность выделена в обособленную, самостоятельную форму собственности, совместно с остальными формами собственности, которые признаются в нашей стране. А, во-вторых, муниципальную собственность законодатель относит к публичному типу собственности. Муниципальная собственность отличается от частной собственности. Так, в частности, собственность муниципальная призвана служить удовлетворению интересов общества, то есть общему благу. Именно в этом состоит главное предназначение этого вида собственности. Что касается же частной собственности, то она направлена, в первую очередь, на удовлетворение интересов одного лица или группы лиц, то есть приоритет отдается частным интересам. Как отмечает В.Г. Игнатов и В.В. Рудова, муниципальная собственность – это система отношений по присвоению населением муниципального образования предметов потребления и средств производства, а также по совместному владению, распоряжению и пользованию природными условиями, социальной и производственной инфраструктурой с целью воспроизводства социально-экономической системы и обеспечения экономического роста в стране. С учетом указанного определения можно сделать вывод, что муниципальная собственность выступает в следующих проявлениях, являющихся взаимосвязанными:

- Во-первых, муниципальная собственность как вещественный, или, другими словами, хозяйственно-имущественный комплекс. В данном проявлении муниципальная собственность предоставляет конкретному территориальному образованию какие-либо услуги или товары, к примеру, услуги транспорта. Ценность такой собственности в этом проявлении измеряется в единицах тех услуг и товаров, которые производятся или могут быть произведены при употреблении этой собственности.

- Во-вторых, муниципальная собственность как стоимостный или, иными словами, экономический комплекс. В данном проявлении ценность анализируемой собственности определяется, главным образом, объемом тех  денежных средств, которые могут появиться в процессе активного использования этой собственности у муниципального образования

В современном финансово-кредитном словаре можно найти следующее толкования понятия муниципальная собственность: имущество, которое находится в ведении и распоряжении местных органов управления, муниципальных органов власти. По мнению С.А. Чудинова, муниципальная собственность в настоящее время представляет собой один из наиболее важных элементов современной экономической системы отечественного государства. Муниципальная собственность, как подчёркивает автор, включает в себя широкую сеть объектов хозяйственного и социально-бытового назначения, локализованную в рамках муниципального образования и являющуюся основой территориальной воспроизводственной системы. А.М. Цирин определяет муниципальную собственность как самостоятельный вид собственности публичной наряду с государственной собственностью, представляющей собой собственность Российской Федерации и ее субъектов. Э.И. Абдулина отмечает, что наравне с государственной и частной собственностью муниципальная собственность представляет собой самостоятельную форму собственности и обеспечивает условия воспроизводства и сохранения объектов жизнеобеспечения муниципального образования с целью удовлетворения приоритетных потребностей местного сообщества. В статье 19 ЗК России отмечается, что в муниципальной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;

- которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

В состав муниципальной собственности могут входить различные природные ресурсы и земельные участки, которые, в свою очередь, являются:

- Признанными таковыми Федеральными законами и соответствующими законами субъектов России;

- Приобретенными на основании требований гражданского законодательства;

- Приобретенными на основании гражданско-правовых сделок;

- Приобретенными на основании безвозмездной передачи из федеральной собственности;

- Перешедшими в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю.

Муниципальная собственность, равно, как государственная и частная, находится под защитой государства. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть:

- Землями общего пользования, допускающими нахождение на их территории граждан, с правом пользования природными объектами, находящимися на этом участке, в соответствии с разрешением собственника и законно-правовых актов (п.1 ст.262 ГК РФ);

- Землями, закрытыми для общего доступа.

Законодатель рассматривает в качестве объекта прав собственности муниципальных территориально-правовых образований исключительно земельный участок, в то время как указывалось выше, Конституция Российской Федерации гарантировала возможность нахождения в муниципальной собственности именно земли. Некоторые особенности договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, определены нормами статьи 39.8 ЗК РФ. Если целевое использование такого земельного участка заключается в пользовании недрами, то в обязательном случае в условиях такого договора должны быть предусмотрены обязанности арендатора по проведению рекультивации предмета договора (заметим, что рекультивация предусматривает проведение определенных мероприятий, нацеленных на предотвращение деградации земли и восстановления их изначального плодородного состояния). Также, некоторые особенности имеют сроки договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности. Как было отмечено ранее, срок является важным условием рассматриваемого договора. В случае с землями государства или муниципалитетов сроки могут варьироваться в зависимости от цели использования участка. К примеру, если участок земли берется в аренду в целях размещения линейных объектов (для размещения трубопроводов, линий электропередач, железнодорожных линий и других подобных объектов), то срок аренды должен быть заключен до 49 лет. В свою очередь, если на арендованном участке планируется реконструкция сооружений, зданий или строительство, то срок аренды может быть согласован сторонами сделки в пределах 3-10 лет в зависимости от проводимых работ. Если земельный участок берется в аренду в целях ведения на нем охотничьего хозяйства, то в данном случае сроки зависят от срока действия выданного лицу охотхозяйственного соглашения. Указанные сроки регулируются законодателем в ч.8 ст. 39.8 ЗК РФ.