ПРОБЛЕМЫ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

PROBLEMS OF LAND ACQUISITION FOR STATE OR MUNICIPAL NEEDS

Suchacheva Anastasia Nikolaevna

Student, Krasnoyarsk State Agrarian University, Russia, Krasnoyаrsk

Shirokikh Svetlana Victorovna,

Scientific supervisor, Senior lecturer, Krasnoyarsk State Agrarian University, Russia, Krasnoyаrsk

Аннотация. В статье рассматриваются вопросы, возникающие при изъятии земельных участков для государственных и/или муниципальных нужд. Особое внимание уделяется анализу противоречий интересов, возникающему между личными правами собственников и нуждами общества в процессе изъятия земельных участков. Существующая правоприменительная практика демонстрирует растущую склонность к приоритету общественных интересов над свободой осуществления правомочий собственника в отношении земли.

Abstract. The article discusses issues that arise during the seizure of land plots for state and/or municipal needs. Special attention is paid to the analysis of the conflicts of interest that arise between the personal rights of landowners and the needs of society during the seizure of land plots. The existing legal practice demonstrates a growing tendency to prioritize public interests over the freedom of landowners to exercise their rights over their land.

Ключевые слова: земля, земельное право, земельный участок, государственные и/или муниципальные нужды, изъятие земельного участка, право собственности на землю.

Keywords: land, land law, land plot, state and/or municipal needs, seizure of land plot, the right of ownership of land.

Земельные правоотношения, особенно касающиеся изъятия участков для государственных и/или муниципальных целей, выступают значимым фактором экономического развития и повышения качества жизни [1]. В рыночных условиях эффективное распределение земельных ресурсов становится основой экономической и социальной стабильности. Публичные органы наделены прерогативой принудительного отчуждения земель, используя этот механизм для защиты интересов общества, что, однако, неизбежно затрагивает сферу частных интересов [2].

Охрана и защита права собственности являются ключевыми задачами правовой системы любого государства. Особенно остро вопрос правового регулирования встает при прекращении права собственности на недвижимое имущество, учитывая особую социальную значимость таких объектов гражданских прав, как земельные участки. Особое значение приобретает разрешение вопросов прекращения права собственности в публичных интересах, в частности при выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Такие ситуации требуют четкой и специализированной правовой регламентации, обеспечивающей баланс между частными и публичными интересами.

Институт принудительного прекращения права собственности в пользу государства в гражданском законодательстве называется «изъятием» земельного участка для государственных или муниципальных нужд, что закреплено в статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом само понятие «государственные или муниципальные нужды» в законодательстве не раскрывается.

Вопрос о том, насколько обоснован приоритет публичного интереса над правом частной собственности при изъятии земельных участков, остается дискуссионным. На практике нередки случаи, когда решения об отчуждении земли вызывают серьёзные сомнения в их законности и соразмерности. Судебная практика высших инстанций, включая Верховный Суд Российской Федерации, указывает на необходимость тщательной и всесторонней проверки реальной общественной необходимости подобных действий. Так, в одном из определений Суд подчеркнул обязанность нижестоящих инстанций детально исследовать, насколько вмешательство органов местного самоуправления в право собственности соответствует критериям исключительности и оправданности [3].

В фокусе современной судебной практики находятся два взаимосвязанных аспекта. Во-первых, это признание приоритета общественных целей. Во-вторых, и это не менее важно, — поиск справедливого баланса между этими целями и правами частных лиц. Если изъятие направлено на достижение общественного блага, оно может быть признано правомерным, даже вопреки традиционному доминированию частного интереса в гражданском обороте. Ключом к разрешению споров в данной области выступает корректное соотношение публичных и частных начал, где законодательное закрепление целей общественного развития служит ориентиром для выявления подлинно публичных интересов [4].

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд обусловлено объективной необходимостью, возникающей у субъекта, в отношении которого производится изъятие. Это необходимо для защиты социально значимых интересов и удовлетворения общественных требований, отражающих государственные или муниципальные приоритеты. Таким образом, основой изъятия земельного участка должны служить критерии «социальной потребности» и «общественной необходимости».

На практике значительный временной разрыв между решением об изъятии и его фактической реализацией может привести к существенному изменению рыночной стоимости объекта. Правовые позиции Конституционного Суда РФ подтверждают право собственника на пересмотр размера компенсации в сторону увеличения в таких случаях, поскольку фиксация суммы на момент давно утратившего актуальность решения нарушает принцип равноценности возмещения [5].

Разрешение споров о размере компенсации часто требует назначения судебной экспертизы для профессиональной оценки. Особое внимание уделяется возмещению упущенной выгоды, если изымаемый участок использовался в предпринимательской деятельности. В этом случае владельцу необходимо представить доказательства, подтверждающие, что утрата дохода стала прямым следствием изъятия, а не иных обстоятельств.

Судебная практика высших инстанций, включая Верховный Суд Российской Федерации, указывает на необходимость тщательной и всесторонней проверки реальной общественной необходимости подобных действий. Так, в одном из определений Суд подчеркнул обязанность нижестоящих инстанций детально исследовать, насколько вмешательство органов местного самоуправления в право собственности соответствует критериям исключительности и оправданности.

Конкретным примером, подтверждающим эту правовую позицию, является Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ. В этом деле муниципальное образование обратилось в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и здания под складом для муниципальных нужд, а именно для последующего размещения на этой территории объектов коммунальной, инженерной и транспортной инфраструктур в рамках комплексного развития территории. Собственник оспаривал решение, утверждая, что истинная цель изъятия не соответствует заявленной и не носит исключительного характера [6].

Верховный Суд, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, которые удовлетворили иск администрации, сделал принципиально важные выводы. Суд указал, что нижестоящие суды ограничились формальной констатацией наличия утверждённой документации по планировке территории, не исследовав фактическую общественную необходимость изъятия именно этого конкретного объекта. ВС РФ подчеркнул, что для правомерности изъятия органам власти недостаточно просто ссылаться на программу развития. Они обязаны представить конкретные доказательства, демонстрирующие, почему реализация публичного проекта невозможна без принудительного прекращения права собственности именно на этот участок, и почему интересы общества в данном случае безусловно перевешивают конституционные права собственника. В частности, Суд отметил отсутствие в материалах дела анализа альтернативных вариантов размещения инфраструктуры, а также расчётов, обосновывающих невозможность достижения заявленной цели иными способами, не связанными с таким серьёзным вмешательством в право собственности. Таким образом, данное определение является наглядной демонстрацией того, как высшая судебная инстанция требует от правоприменителей перехода от формальной проверки документов к сущностному анализу пропорциональности и соразмерности вмешательства, возлагая бремя доказывания исключительности обстоятельств на публичное образование.

Региональная судебная практика, в частности, Красноярского края, наглядно демонстрирует, как эти принципы применяются на местах и с какими сложностями сталкиваются собственники. Например, в деле об изъятии земельного участка в г. Красноярске для строительства транспортной развязки суд Красноярского края удовлетворил иск администрации города, признав публичный интерес в решении проблемы дорожных заторов значимым [7]. Ключевым аргументом стало наличие утвержденной проектной документации и положительного заключения государственной экспертизы, что, по мнению суда, свидетельствовало об исчерпывающем обосновании общественной необходимости. В другом резонансном деле, которое было рассмотрено Арбитражным судом Красноярского края, была оспорена попытка изъятия земель сельскохозяйственного назначения для последующей передачи под застройку коммерческими структурами.

 Суд отказал в удовлетворении требований публичного образования, указав, что заявленная цель («развитие территории») носит абстрактный характер и не соответствует критерию исключительности, предусмотренному законом.

Судьи установили, что истинной целью было не удовлетворение государственных или муниципальных нужд, а изменение разрешенного использования земли для извлечения коммерческой выгоды, что недопустимо [8].

 Эти примеры показывают, что краевые суды, с одной стороны, следуют указаниям высших инстанций о приоритете значимых общественных проектов, а с другой — выступают в качестве фильтра, отсекая злоупотребления и недостаточно обоснованные решения органов власти.

Поскольку законодательство не содержит исчерпывающей трактовки понятий публичного интереса и исключительных обстоятельств, именно судебная практика берет на себя функцию их конкретизации.

Таким образом, подводя итог, можно отметить, что земельные участки и недвижимость для большинства граждан являются значительной материальной ценностью. В связи с этим изъятие таких объектов в пользу государственных или муниципальных нужд часто вызывает недовольство и даже протесты. Особенно негативно на общественное восприятие данного института влияет несоблюдение процедурных требований.

Для упрощения и повышения прозрачности процесса изъятия целесообразно внедрить специальный процессуальный механизм, предусматривающий обязанность государственного органа представить доказательства невозможности размещения строительного объекта на альтернативном земельном участке, а также подтвердить исключительную необходимость строительства именно на изымаемом участке в интересах местного населения [9].