ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ

STATE REGISTRATION OF LEASE AGREEMENTS FOR BUILDINGS AND STRUCTURES: CURRENT ISSUES REGARDING CONCLUSION, MODIFICATION, AND TERMINATION

Shafranik Konstantin Sergeyevich

Master’s Student, Higher School of Law, Plekhanov Russian University of Economics, Moscow, Russian Federation

Аннотация. Статья посвящена государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на трех стадиях: заключения, изменения и прекращения. Автор сопоставляет п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, разбирает, как суды исчисляют годичный срок, в том числе при пролонгации договоров на 11 месяцев, и какие последствия влечет отсутствие регистрации для сторон и для третьих лиц. Отдельно рассмотрены регистрация дополнительных соглашений, в том числе об изменении арендной платы, и регистрация соглашения о расторжении. Материалом послужили разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ 2021–2025 гг. и проект изменений ГК РФ, подготовленный Минюстом России в 2026 г. Автор приходит к выводу, что практика уже разделила обязательственный эффект договора (между сторонами) и эффект регистрации (для третьих лиц), а законодательству остается закрепить это разделение, в том числе для соглашений об изменении и расторжении.

Abstract. The article deals with state registration of building and structure lease agreements at three stages: conclusion, amendment and termination. The author compares Article 651(2) and Article 433(3) of the Civil Code of the Russian Federation, examines how courts calculate the one-year term, including 11-month agreements with automatic renewal, and what consequences the lack of registration has for the parties and for third parties. Registration of supplementary agreements, including those changing the rent, and of termination agreements is considered separately. The analysis is based on the clarifications of the Supreme Commercial Court, rulings of the Judicial Chamber for Economic Disputes of the Supreme Court of the Russian Federation of 2021–2025 and the draft amendments to the Civil Code prepared by the Ministry of Justice in 2026. The author concludes that case law has already separated the effect of the agreement between the parties from the effect of registration for third parties, and the legislator now has to fix this approach in the Code, including for amendment and termination agreements.

Ключевые слова: аренда здания; аренда сооружения; государственная регистрация; незаключенный договор; срок аренды; пролонгация; дополнительное соглашение; расторжение договора; третьи лица.

Keywords: building lease; structure lease; state registration; unconcluded agreement; lease term; renewal; supplementary agreement; termination of agreement; third parties.

Введение

Пункт 2 ст. 651 ГК РФ устроен просто: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации [2]. Общее правило о регистрации аренды недвижимости есть и в п. 2 ст. 609 ГК РФ, но для зданий законодатель сформулировал специальную норму и связал с регистрацией сам факт заключения договора.

Простота эта обманчива. Во-первых, с 1 июня 2015 г. действует п. 3 ст. 433 ГК РФ в редакции Федерального закона № 42-ФЗ: договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента регистрации для третьих лиц, если иное не установлено законом [1; 7]. Буквально п. 2 ст. 651 этой оговорки не содержит. Во-вторых, закон ничего не говорит о том, как считать год, если договор продлевается, если срок начинается раньше подписания или заканчивается «предыдущим числом» следующего года. В-третьих, закон лишь в общем виде решает вопрос о регистрации дополнительных соглашений и соглашений о расторжении. Каждый из этих пробелов стоит сторонам денег: от того, зарегистрирован ли договор, зависит, сохранится ли аренда при продаже здания, можно ли взыскать неустойку и с какого дня перестает начисляться арендная плата.

Для коммерческой недвижимости вопрос особенно чувствителен. Модель «11 месяцев с автоматической пролонгацией» давно стала стандартом именно потому, что позволяет обойтись без регистрации, а значит, без затрат времени и государственной пошлины. Насколько устойчива эта модель, показывают свежие дела Верховного Суда.

Цель статьи — выявить проблемы государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на стадиях его заключения, изменения и прекращения и предложить способы их решения. Использованы формально-юридический и сравнительно-правовой методы, анализ разъяснений высших судов и актов Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

1. Регистрация и момент заключения договора

Договор аренды по своей природе консенсуальный [14]: он заключен, когда стороны согласовали существенные условия в требуемой форме. Для аренды здания к форме предъявляются особые требования — единый документ, подписанный сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ), — а к существенным условиям помимо объекта добавляется размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ). Регистрация в этой схеме стоит особняком. Она не относится к форме, но по тексту п. 2 ст. 651 определяет момент заключения договора.

Судебная практика довольно рано отказалась от буквального прочтения этой нормы. В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 разъяснено: если стороны в требуемой форме согласовали все существенные условия, имущество передано и принято, соглашение исполняется, то оно связывает стороны, несмотря на отсутствие регистрации [8]. Неустойку по такому соглашению можно взыскать, изменить его в одностороннем порядке нельзя. Но права арендатора по незарегистрированному договору не могут быть противопоставлены третьим лицам: у него нет преимущественного права на новый срок, а при продаже здания не действует п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении аренды. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 добавило, что сторона исполнявшегося договора не вправе ссылаться на его незаключенность из-за отсутствия регистрации (п. 3), а покупатель, знавший о незарегистрированной аренде, не может без злоупотребления правом требовать выселения арендатора (п. 4) [11].

Поправка 2015 г. к п. 3 ст. 433 ГК РФ фактически закрепила этот подход в общей части обязательственного права. Возникло расхождение, которое Д. Л. Семионов, А. Г. Сироткин, Л. А. Хлестакова и П. Ю. Бекренев называют главным источником неопределенности в данной сфере [17]. Общая норма говорит о третьих лицах, специальная — о заключении договора вообще. По правилу о приоритете специальной нормы следовало бы применять п. 2 ст. 651, но суды этого не делают, опираясь на разъяснения ВАС РФ.

На наш взгляд, теоретически точнее говорить не о «незаключенности» незарегистрированного договора, а о разных последствиях договора и регистрации. Договор возникает с момента его подписания единым документом и согласования платы; с этого момента стороны обязаны друг перед другом. Регистрация создает обременение здания и делает аренду противопоставимой новому собственнику, залогодержателю, другим претендентам на объект. Близкую мысль высказывает В. В. Мосьпан, который, исходя из консенсуального характера аренды, сомневается, что заключение договора может зависеть от действий, совершаемых после его подписания [16]. Такое разделение не ослабляет регистрацию: без нее арендатор по-прежнему не защищен от продажи здания, и это достаточно сильный стимул регистрировать договор.

Законодатель, по-видимому, движется в том же направлении. В феврале 2026 г. Минюст России разместил для публичного обсуждения проект федерального закона о внесении изменений в части первую и вторую ГК РФ (ID 01/05/02-26/00165127). Как сообщал портал «Гарант.ру», в числе прочего предлагается уточнить п. 2 ст. 651: договор аренды здания на срок не менее года будет считаться заключенным с момента регистрации для третьих лиц [18]. Параллельный проект предусматривает признание утратившей силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, которая исключала применение правил о регистрации ряда сделок [6]. Если проект будет принят, противоречие между п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 433 исчезнет.

2. Как считать год

Для регистрации имеет значение только срок, на который договор заключен. Договоры на срок менее года и на неопределенный срок регистрации не требуют. Применительно к договору, возобновленному на неопределенный срок по п. 2 ст. 621 ГК РФ, это разъяснено в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 [9].

Первая сложность — граница года. В п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 указано, что срок, определенный с 1-го числа какого-либо месяца до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году, и договор подлежит регистрации [10]. На практике договор «с 1 января по 31 декабря» стороны нередко воспринимают как краткосрочный, и регистрирующий орган им не отказывает, если договор просто не подан. Проблема проявляется позже, когда одна из сторон ссылается на незаключенность. Поэтому, если стороны не хотят регистрировать договор, запас должен быть очевидным: 11 месяцев, а не «год без одного дня».

Вторая сложность — начало срока. Стороны часто распространяют договор на период до его подписания (п. 2 ст. 425 ГК РФ) или, наоборот, указывают дату начала аренды, отличную от даты подписания. Согласно п. 8 информационного письма № 59, период, предшествовавший заключению договора, в срок аренды для целей регистрации не включается [9]. Для обратной ситуации, когда аренда начинается позже подписания, единого ответа нет: одни суды отсчитывают срок с даты подписания, другие с даты начала аренды. В аналитической публикации на портале АПНИ приведены противоположные позиции окружных судов и Верховного Суда по этому вопросу; однако ссылки на отдельные акты Верховного Суда в ней не соответствуют предмету этих дел, поэтому мы их не воспроизводим и считаем вопрос открытым. Представляется, что для регистрации важен период, в течение которого арендатор вправе владеть зданием: именно он определяет, насколько долгим будет обременение.

Третья сложность — пролонгация. В п. 10 информационного письма № 59 рассмотрен договор аренды здания на 11 месяцев, автоматически продленный на тот же срок; суд признал продление новым договором со сроком менее года, не требующим регистрации [9]. Именно этот пункт лежит в основе модели «11 месяцев», распространенной на рынке офисной аренды. Однако у модели есть очевидная слабость: при многократных продлениях арендатор годами пользуется зданием, а в ЕГРН об этом нет ни слова.

Показательно дело № А40-290648/2023 [13]. Договор аренды помещения был заключен 17 августа 2022 г. на 11 месяцев с автоматическим продлением на следующие 11 месяцев, но не более чем на три года в общей сложности; договор не регистрировался. Арендатор 29 декабря 2022 г. уведомил арендодателя, что отказывается от договора с 1 января 2023 г., освободил помещение, однако арендодатель акт возврата не подписал и продолжил начислять плату. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 19 августа 2025 г. № 305-ЭС25-4276 согласилась, что оснований для досрочного отказа у арендатора не было. Но то же уведомление, по мнению коллегии, могло выражать его волю не продлевать договор по истечении первых 11 месяцев. Кроме того, фактическое освобождение помещения можно подтвердить не только двусторонним актом. Дело направлено на новое рассмотрение.

Из этого дела следуют два вывода. Верховный Суд не поставил под сомнение саму конструкцию «11 месяцев с ограничением общего срока тремя годами» и не потребовал ее регистрации. При этом он рассматривает каждое продление как отдельный период, от которого сторона вправе отказаться. Значит, модель работает, но арендодатель, выбравший ее ради экономии на регистрации, получает арендатора, который может уйти в конце любого 11-месячного периода. Кто хочет долгосрочной стабильности, должен регистрировать договор.

Вопрос о том, не прикрывает ли цепочка продлений единый долгосрочный договор, в практике высших судов пока прямо не решен. Мы полагаем, что если договор сам ограничивает общий срок пользования, превышающий год (как в приведенном деле, три года), и не дает сторонам свободы отказаться от продления без последствий, то такой договор по существу заключен на этот общий срок и должен регистрироваться. Если же каждая сторона может просто не продлевать договор, краткосрочный характер каждого периода реален, и требовать регистрации нет оснований.

3. Последствия отсутствия регистрации

Практические последствия незарегистрированного договора, подлежавшего регистрации, сегодня можно описать довольно определенно.

Между сторонами договор действует. Арендатор обязан платить согласованную плату, арендодатель не вправе в одностороннем порядке ее менять и не может выселить арендатора до окончания срока, ссылаясь на отсутствие регистрации [8; 11]. Неустойка взыскивается. Правовое основание расчетов — договор, а не неосновательное обогащение.

Для третьих лиц договора нет. Покупатель здания, не знавший об аренде, вправе потребовать его освобождения; арендатор не получает преимущественного права на новый срок. Исключение — недобросовестный покупатель, который знал об аренде [11].

Такой подход устраняет самую неприятную форму злоупотребления, когда арендатор год пользуется зданием, а при взыскании долга заявляет о незаключенности. Но он порождает и новый риск: стороны, зная, что суд все равно признает договор между ними, перестают регистрировать долгосрочную аренду вообще. Сдерживает их только угроза продажи здания. Для арендатора в офисном центре, принадлежащем крупному собственнику, эта угроза невелика, и регистрация на практике нередко откладывается «на потом». Отчасти эту проблему решает право каждой стороны требовать регистрации в судебном порядке (п. 3 ст. 165 ГК РФ), но пользуются им редко.

В литературе предлагается и радикальный выход. О. В. Гриднева считает возможным вовсе отказаться от регистрации договоров аренды зданий и связать возникновение прав с подписанием договора или передаточного акта [15]. С этим трудно согласиться: без записи в ЕГРН правило ст. 617 ГК РФ о сохранении аренды при смене собственника теряет опору, а покупатель здания лишается возможности узнать об обременении из реестра. Регистрация нужна, но ее последствия должны быть ограничены отношениями с третьими лицами.

4. Регистрация дополнительных соглашений

По п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Долгое время спорили, распространяется ли на регистрацию правило о форме. Президиум ВАС РФ еще в п. 9 информационного письма № 59 привел дело о соглашении, изменившем арендную плату по зарегистрированному договору, и поддержал вывод кассационного суда: поскольку при изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ), меняется и зарегистрированное обременение, а значит, соглашение также подлежит регистрации [9]. С 1 сентября 2013 г. это правило прямо закреплено в п. 2 ст. 164 ГК РФ: сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации [1; 5].

Спор после этого сместился в другую плоскость: какие соглашения регистрировать. Одна точка зрения ограничивает обязанность соглашениями, которые меняют содержание записи в ЕГРН, например срок или объект аренды. Другая требует регистрировать любое изменение. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 20 октября 2021 г. № 307-ЭС21-6664 по делу № А13-2860/2020 дало ответ, пусть и в налоговом по форме споре о размере государственной пошлины [12]. Коллегия указала, что регистрации подлежит дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости как в случае, когда оно влечет изменение записей ЕГРН, так и в случае, когда таких условий не содержит. Различается лишь пошлина. Соглашение, изменяющее размер арендной платы, меняет содержание обременения и облагается пошлиной как сделка (22 тыс. руб. для организаций по подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ [3]). Соглашение, которое меняет только реквизиты сторон, сроки расчетов и подобные условия, не затрагивающие обременение, облагается пошлиной как внесение изменений в запись (1 тыс. руб. по подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Для договорной практики вывод простой: если основной договор зарегистрирован, регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение, включая соглашение о повышении ставки. Незарегистрированное соглашение по аналогии с п. 14 постановления Пленума № 73 будет связывать стороны, если они его исполняют, но новый собственник здания вправе исходить из условий, отраженных в реестре.

При этом регистрировать каждую ежегодную индексацию не требуется, если механизм изменения платы (показатель, периодичность, порядок уведомления) уже закреплен в зарегистрированном договоре. В таком случае плата меняется в силу договора, дополнительного соглашения не заключается и регистрировать нечего. На наш взгляд, это самый практичный способ снизить регистрационную нагрузку: условия, которые предсказуемо меняются, стоит описывать формулой в самом договоре.

5. Регистрация соглашения о расторжении и момент прекращения договора

С расторжением ситуация сложнее. Если исходить из п. 2 ст. 164 ГК РФ и п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение о расторжении зарегистрированного договора тоже подлежит регистрации, и так в большинстве случаев считают арбитражные апелляционные и окружные суды; подборка таких актов приведена в «Энциклопедии решений» системы ГАРАНТ [19]. Регистрирующий орган при этом не создает новую запись, а погашает запись об аренде.

С другой стороны, п. 3 ст. 453 ГК РФ говорит, что при расторжении обязательства прекращаются с момента заключения соглашения, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Буквально эта норма означает, что между сторонами договор прекращается с даты подписания соглашения, даже если регистрация проведена позже. Для арендатора это важно: он не должен платить за период между подписанием соглашения и погашением записи.

Противоречие здесь то же, что и при заключении договора, и решать его, по нашему мнению, нужно тем же способом. Между сторонами договор прекращается с момента, указанного в соглашении, а если такой момент не указан — с момента подписания. Для третьих лиц обременение сохраняется до погашения записи. Иное решение приводит к абсурдному результату: арендатор, который по соглашению съехал и сдал ключи, продолжает считаться должником по арендной плате лишь потому, что Росреестр не успел погасить запись.

Отдельный вопрос — одностороннее прекращение. Если договор или закон предоставляет стороне право отказаться от договора, соглашение о расторжении не заключается, и погасить запись приходится по заявлению одной стороны. Порядок погашения записи в таких случаях определяется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» [4], и заявителю приходится подтверждать сам факт отказа. Но главный риск для сторон снова связан не с регистрацией, а с доказательствами: как показывает дело № А40-290648/2023, спор о дате прекращения аренды разрешается по переписке и фактическим обстоятельствам освобождения помещения, а не только по акту [13].

Заключение

Проведенный анализ позволяет сформулировать следующие выводы.

Практика высших судов уже разделила два эффекта: договор аренды здания, подписанный единым документом и содержащий согласованную плату, связывает стороны независимо от регистрации, а регистрация делает аренду противопоставимой третьим лицам. Пункт 2 ст. 651 ГК РФ в действующей редакции этому разделению не соответствует. Проект Минюста России 2026 г. предлагает устранить расхождение, и такое изменение следует поддержать.

Правила исчисления годичного срока сложились в разъяснениях ВАС РФ начала 2000-х гг. и в целом применяются до сих пор: срок «с 1-го числа до последнего числа предыдущего месяца следующего года» равен году; договор, возобновленный на неопределенный срок, регистрации не требует; продление 11-месячного договора на тот же срок образует новый краткосрочный договор. Открытым остается вопрос о договорах, начало аренды в которых не совпадает с датой подписания, и о цепочках продлений с жестко ограниченным общим сроком. Предлагаем определять срок для целей регистрации по периоду, в течение которого арендатор вправе владеть объектом, а договоры с ограниченным общим сроком пользования более года и без свободного отказа от продления квалифицировать как долгосрочные.

Дополнительные соглашения к зарегистрированному договору подлежат регистрации независимо от того, меняют ли они запись в ЕГРН; различается только размер пошлины. Снизить регистрационную нагрузку можно, закрепив в самом договоре формулу изменения арендной платы.

Для соглашений о расторжении целесообразно прямо указать в ГК РФ, что обязательства сторон прекращаются с момента, определенного соглашением, а запись об аренде погашается по заявлению любой из сторон и сохраняет значение только для третьих лиц до ее погашения. Это устранило бы споры о начислении платы за период между подписанием соглашения и регистрацией.