Проблемы и пути решения заключения государственно-частного партнёрства в отношении недвижимости федеральной собственности

В связи с глобальными переменами, вызванными переходом к многообразию форм собственности на землю в 90-е годы, произошла денационализация земли и появилась частная собственность. Кроме того, изменилась специфика управления имуществом вызванная идеологией рыночной экономики, свободной конкуренции и увеличением прибыли от имущества посредством управления недвижимостью. После указанного преобразования возникли предпосылки к появлению Федерального закона от 13.07.2015 № 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Государственно-частное партнерство, муниципально-частное партнерство – юридически оформленный на определенный срок проект, основанный на объединении ресурсов, распределении рисков, а также сотрудничества публичного партнера с одной стороны и частного партнера с другой стороны, которое осуществляется на основании соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, заключенных в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в целях привлечения в экономику Российской Федерации частных инвестиций, обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления доступностью товаров, работ, услуг и повышения их качества, что фактически является эффективным использованием недвижимости.

В Российской Федерации, как и в других государствах мира, имеется ряд специфических объектов недвижимости, которые при управлении требуют особого подхода, специализированных умов и наличие специального оборудования с опытом работы в каждой специфической сфере деятельности.

В настоящее время в собственности Российской Федерации находятся такие объекты недвижимости, поэтому для более эффективного использования требуется их передать специализированным организациям в собственность или закрепить за ними право хозяйственного ведения (если это ФГУП). Однако, специализированные организации отказываются брать на себя дополнительные обязательства (чаще всего из-за ограниченного финансирования) в виде содержания объекта недвижимости требующего ремонта, и для вовлечения в хозяйственный оборот указанного имущества возможно применения указанного Федерального закона от 13.07.2015 № 224-ФЗ.

В настоящее время для применения нормы указанного Федерального закона к объектам недвижимости, находящимся в федеральной собственности, требуется направление проекта государтсвенно-частного партнёрства в Правительство Российской Федерации, что занимает значительное количество времени (ответ должны дать в течение 90 дней), поэтому возникает единственное верное решение в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации – это заморозка проекта (консервация), что может привести только к потерям денежных средств, а в особенных случаях к последующей ликвидации объекта недвижимости.

Государственно-частное партнёрство реализуется частной организацией (инициативные граждане) или талантливыми интеллектуальными личностями, которые в свою очередь разрабатывают проект государственно-частного партнёрства, прорабатывают возможные варианты вовлечения объекта недвижимости в хозяйственный оборот путём преобразования, реконструкции с целью получения наибольшей прибыли при наименьших рисках.

Кроме того, после составления проекта государственно-частного партнёрства и выбора наиболее эффективного дальнейшего использования объекта недвижимости федеральной собственности было бы логично направится к собственнику федеральной недвижимости в лице федерального органа исполнительной власти (Федеральное агентство по управлению государственной имуществом (далее – Росимущество)) для согласования реализации проекта государственно-частного партнёрства, а точнее в территориальное управление Росимущества. Однако, в Федеральном законе №224-ФЗ указано, что именно Правительство Российской Федерации наделяет федеральный орган исполнительной власти полномочиями по согласованию проекта государственно-частного партнёрства, но правительством Российской Федерации такой федеральный орган исполнительной власти не определён, поэтому требуются логичные поправки в указанный Федеральный закон.

В случае не согласования Правительством Российской Федерации представленного проекта государственно-частного партнёрства, он корректируется, после чего процедура повторяется вновь, но также имеется возможность обжаловать данное решение в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В случае согласования проекта государственно-частного партнёрства организации следует направляться в банк для согласования выделения кредита для реализации указанного проекта, а также возможно использование собственных средств для достижения целей проекта.

Необходимость использования государственно-частного партнёрства обусловлена наличием в казне Российской Федерации следующего имущества:

1.  В собственности Российской Федерации находится объект недвижимости, который реализовать через государственно-частное партнёрство не представляется возможным по указанным выше причинам, поэтому для ускорения рассмотрения проекта государственно-частного партнёрства инициативной организации следует обратиться в муниципалитет с проектом муниципально-частного партнёрства для дальнейшей реализации указанного проекта после передачи имущества из собственности Российской Федерации в собственность муниципального образования.

С одной стороны, это верное решение, так как уменьшается количество объектов федеральной собственности, но с другой стороны это риски, связанные с возможным отказом муниципалитета принимать в собственность имущество, а за это время имущество продолжает разрушаться и соответственно продолжает расти цена его восстановления (реконструкции).

2.  В собственности Российской Федерации на территории города Санкт-Петербург находится специфический объект незавершенного строительства, который не одному из федеральных органов исполнительной власти не требуется в связи с отсутствием денежных средств на его восстановление, а сам объект тем временем продолжает набирать цену восстановления и простаивать в черте Санкт-Петербурга тем самым портя жителям вид города. Помимо указанного, объект незавершенного строительства требует обеспечения постоянной охраны, что также требует соответствующих денежных средств, поэтому объекты незавершенного строительства, находящиеся в собственности Российской Федерации находятся в приоритете для заключения государственно-частного партнёрства.

При заключении государственно-частного партнёрства на указанные объекты недвижимости федеральной собственности возникают следующие проблемы:

1.  Некомпетентность сотрудников с которыми предстоит заключать, согласовывать проект государственно-частного партнёрства;

2.  Специфические особенности каждого объекта недвижимости в частности;

3.  Отказ банками выделения денежных средств из-за высоких рисков связанных с реализацией проекта государственно-частного партнёрства;

4.  Недостаточность собственных денежных средств для реализации государственно-частного партнёрства;

5.  Собственник недвижимого имущества (Росимущество) не имеет права заключить государственно-частное партнёрство;

6.  Отсутствие полномочий у территориального управления Росимущества по согласованию проекта государственно-частного партнёрства.

Тем не менее, чем больше реализованных проблемных объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, тем лучше станет экономическая ситуация в Российской Федерации, выраженная в увеличении рабочих мест и повышении ВВП в России.

Для решения вышеуказанных проблем предлагаю рассмотреть следующие предложения:

1.  Необходимо создать подразделения в Федеральном органе, которое будет непосредственно заниматься одобрением и реализацией государственно-частного партнёрства.

2.  Необходимо выделение Министерством финансов денежных средств на реализацию каждого в отдельности государственно-частного партнёрства.

3.  Необходимо создание подразделения в федеральном органе исполнительной власти, которое будет вести контроль исполнения государственно-частного партнёрства.

4.  Необходимо доработать федеральный закон от 13.07.2015 № 224-ФЗ, соответственно дописать, что Росимущество является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по заключению государственно-частного партнёрства в отношении объектов недвижимости федеральной собственности.

После реализации вышеуказанных мероприятий станет возможной реализация государственно-частного партнёрства в отношении объектов имущества государственной казны, находящихся в собственности Российской Федерации.