Кадастровые ошибки при подготовке технического плана

Запросы законодательства нашей страны таковы, что купля-продажа, получение ипотеки, оформление залога и все остальные манипуляции с объектами недвижимости невозможно осуществить, если сведения о них не отражены в государственном кадастре недвижимости. Учету подлежат участки земли, наделы, здания, сооружения и прочие объекты недвижимости. Информация об операциях с ними систематизируется в государственном реестре.

Технический план – это участвующий в кадастровой учетной деятельности документ, отражающий сведения о характеристиках объекта недвижимости. (Рис.1)

Рис. 1. Технический план здания

Чтобы зарегистрировать недвижимость, охватывая объекты капитального строительства, требуется технический план. Его оформление считается обязательным в ряде случаев:

• данные вносятся в реестр впервые;
• производится корректировка уже имеющихся в кадастре сведений;
• при получении разрешения на ввод в эксплуатацию;
• исключение из реестра, когда объект перестает существовать;
• судебные разбирательства;
• заключение сделок с недвижимостью;
• внесение поправок в полученный ранее кадастровый паспорт при наличии ошибки.

Изготовлением технических планов занимаются кадастровые инженеры. Сведения в технический план вносятся в соответствии с действующим российским законодательством на основании следующих документов, представленных заказчиком кадастровых работ:

• разрешения на строительство и проектной документации, если это объект незавершенного строительства;
• проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки для помещений (квартир);
• декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, на котором находится здание (дом, гараж и т.д.);
• документа о присвоении адреса объекту недвижимости (акт органа государственной власти или местного самоуправления):
• уведомления о планируемом строительстве или реконструкции индивидуального и садового дома, строения, а также уведомления о соответствии требованиям градостроительного регламента.

Впрочем,  иногда в документы вкрадываются неточности, наличие которых может серьёзно затруднить все дальнейшие операции. Исправление ошибки в техническом плане отнимает определенный период, однако обойтись без него невозможно, неверный технический план становится непреодолимым препятствием.

В случае если допущена ошибка в техническом плане, нельзя:

• поставить объект на учёт;
• изменить сведения об объекте;
• зарегистрировать право собственности;
• составить договор аренды.

В последнем случае предоставленные  документы выделяются от информации, оказавшейся в Росреестре. К этому, в первую очередь, относятся опечатки, причём по статистике большая их доля совершается в этих пунктах как адрес здания или сооружения и ФИО их правообладателей. Если такая ошибка некритична, оплошность может быть устранена самим Росреестром. Не считая такого, решение о необходимости исправить неточность в состоянии принять и судебные органы. При допуске ошибок в технический план, как пример, неверно указана площадь объекта или же допущены грамматические ошибки, не правильно использованы сокращения. Необходимые изменения, как и в предыдущем случае, могут быть внесены по решению Росреестра, однако сначала понадобиться собрать определённое количество необходимых документов и подать заявление.

При оформлении технических планов, кадастровыми инженерами могут быть допущены следующие не точности:

• отсутствие расшифровки подписи и занимаемой должности представителя юридического лица, органа государственной власти, органа местного самоуправления, иностранного юридического лица;
• подпись представителя юридического лица не заверена оттиском печати органа государственной власти, органа местного самоуправления, российского или иностранного юридического лица;
• в содержание включены не все документы, входящие в состав приложения;
• нарушение последовательности при перечислении документов использованных при составлении технического плана;
• в техническом плане здания (сооружения, объекта незавершенного строительства) в разделе "Исходные данные" указывают кадастровую выписку или кадастровый план с указанием номера указанного документа, однако при проверке документа выявлено, что этот документ не является кадастровой выпиской или кадастровым планом, или содержит сведения о другом земельном участке (квартале);

• при указании номера контура многоконтурного объекта не соблюдается установленное требование, а именно: номер контура указывают без указания общего количества обособленных контуров в знаменателе;
• в строке кадастровый номер здания (сооружения) в котором расположено помещение не указывают кадастровый номер здания (сооружения);
• в строку "Иное описание местоположение" указывают адрес, присвоенный в установленном порядке;
• заполняют строку вид жилого помещения при постановке на учет нежилых помещений;
• в строку основная характеристика вписывают значение общей площади с учетом балконов, веранд, террас, лоджий;
• в разделе "Заключение кадастрового инженера" не отражается информация о расхождении адреса земельного участка и объекта капитального строительства;
• в разделе "Заключение кадастрового инженера" не показывается информация об общем количестве обособленных контуров сооружения.

Типичные ошибки электронного вида технических планов в формате xml, допускаемые кадастровыми инженерами при формировании xml-файлов:

• указание прочерков либо иных символов при отсутствии кадастрового номера земельного участка;
• перечисление всех кадастровых кварталов, в которых расположен объект капитального строительства в элементе –  кадастровый номер кадастрового квартала;
• не выполняется условие уникальности Globally Unique Identifier;
• несоответствие используемых кодов существующим кодам по справочникам и классификаторам;
• неверный числовой формат, целые и десятичные доли разделяются запятой, а не точкой как необходимо;
• отсутствуют обязательные характеристики объекта;
• несоответствие имени приложенного плана и ссылки указанной в файле.

Исходя из совокупности этих фактов, можно сделать вывод, что изготовление технического плана – это внимательная, кропотливая и важная работа, в которой необходимо обдумывать и просчитывать каждый шаг. Для того чтобы защититься от часто допускаемых ошибок при составлении технических планов, требуется четко понимать и свободно ориентироваться в тех нормативных изменениях, которые регулярно происходят в нашем законодательстве.