Актуальные проблемы кадастровой оценки объектов недвижимости

Actual problems of cadastral valuation of real estate

Anastasia Ryabtseva

student, Belgorod state technological University named after V. G. Shukhov, Russia, Belgorod

Natalia Shirina

associate Professor, Belgorod state technological University named after V. G. Shukhov, Russia, Belgorod

Аннотация. С развитием в России рыночных отношений и института частной собственности получили развитие имущественные налоги на состояние. Процесс дальнейшей трансформации налогообложения недвижимости связан с повышением эффективности налогового администрирования, переходом налоговой базы с инвентарной и балансовой стоимости на кадастровую стоимость. В связи с этим остро встает вопрос о совершенствовании кадастровой оценки имущества для целей налогообложения.

Abstract. With the development of market relations in Russia and the institution of private property, property taxes on the state were developed. The process of further transformation of real estate taxation is associated with improving the efficiency of tax administration, the transition of the tax base from inventory and book value to cadastral value. In this regard, the issue of improving the cadastral valuation of property for tax purposes is acute.

Ключевые слова: налогообложение, недвижимость, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, государственная кадастровая оценка.

Keywords: taxation, real estate, cadastral value, market value, state cadastral valuation.

В результате реформирования системы налогообложения недвижимости кадастровая оценка должна стать основой для всех имущественных налогов. Кадастровая стоимость — это независимая оценка недвижимости, которая проводится на территории каждого региона России. При этом она максимально приближена к рыночной стоимости, так как состоит в основном из таких показателей, как спрос и предложение. В соответствии с ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» вступившим в силу с 1 января 2017 года, кадастровую оценку недвижимости для последующих расчетов налогов на квартиры, дома, дачи и гаражи физических лиц будут проводить не рыночные оценщики, а государственные, вводит новые критерии и новые правила оценки объектов недвижимости, изменен порядок исчисления налога на имущество: перейти полностью на новую систему расчетов планируется к 2020 году [1].

Первый и практически единственный налог, база которого сегодня исчисляется по кадастровой стоимости, – это земельный налог. Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается по специальной методике в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Однако эта система унаследовала большинство несоответствий предыдущей налоговой системы, которая основана на инвентаризационной стоимости. Минэкономразвития России рассматривает определение кадастровой стоимости на основе норм ФСО № 4 в качестве обязательного условия. В соответствии с настоящим стандартом под кадастровой стоимостью понимают рыночную стоимость имущества, установленную в процессе государственной кадастровой оценки, которая должна определяться методами массовой оценки, а в случае, когда применение таких методов невозможно, рыночную стоимость имущества, определяют индивидуально для данного конкретного имущества в рамках законодательства об оценочной деятельности. В течение двух лет независимые оценщики проводили массовую оценку недвижимости в России по соглашениям с Росреестром и с оплатой за счет средств федерального бюджета. Массовая оценка проводится по разработанным моделям, а для сложных объектов допускается использование отдельных методов. При построении модели, оценщики должны использовать информацию о текущем уровне рыночных цен. Трансформация налогообложения имущества в российской реальности столкнулась с двумя проблемами, которые государство предлагает решать налогоплательщикам самостоятельно.

Первая проблема-несоответствие рыночной стоимости имущества ГКО. Оптимизация налогообложения недвижимости осложняется отсутствием в законе Об оценке хорошо разработанной концепции кадастровой оценки недвижимости и раздела о методологии оценки недвижимости для целей налогообложения. Проблема определения истинной стоимости объекта недвижимости до сих пор не решена. Особенно это касается земли. Надежных критериев оценки рыночной стоимости недвижимости нет, так как цены на рынке формируются во многом под влиянием спекулятивных факторов, например, таких как наличие большого количества "инвестиционных" квартир с заведомо завышенной стоимостью. Поэтому кадастровая цена недвижимости в реальности-стоимость вполне условная. После получения новых кадастровых оценок, местные власти должны были "установить" налог на имущество. Российская практика показала, что задача формирования налоговой базы по земельному налогу возложена на самих налогоплательщиков и решается за их счет. Собственники имеют безусловное право оценивать свою собственность, и принуждение их к этому нарушает их конституционные права. В то же время оценка стала практически обязательной в случае вовлечения недвижимости в коммерческий оборот, в том числе для целей налогообложения, с учетом относительно новых правил трансфертного ценообразования. С введением налогообложения недвижимости на основе кадастровой оценки, эта практика получит дальнейшее развитие и распространение. Действующий механизм обжалования ГКО неэффективен и не отработан, следовательно, не в полной мере защищает права собственника недвижимости. Такой механизм несет в себе значительный риск злоупотребления правом со стороны государства практически на каждом этапе обжалования оценки, а, следовательно, и риск соблюдения принципа соразмерности налогообложения.

Вторая проблема-отсутствие государственной информации о собственниках недвижимости до 1997 года, проблема создания действующего Единого государственного учета недвижимости. В международной практике государственный кадастр недвижимости служит исходной информационной базой в системе налогообложения результатов оборота недвижимости. Следовательно, достоверность и актуальность информации о зарегистрированном имуществе, его стоимости напрямую влияют на эффективность формирования налоговой базы и порядок взимания имущественных налогов.

Таким образом, формирование базы имущественных налогов на основе кадастровой стоимости привело к возникновению этих проблем, которые государство вправе решать самостоятельно, в том числе за счет текущего увеличения доходов от имущественных налогов, или переложить их решение на налогоплательщиков. Представляется, что первый путь более социально ориентирован и направлен на обеспечение защиты права частной собственности. В то же время очевидно, что для России администрирование имущественных налогов на основе кадастровой стоимости не будет простым и экономичным процессом. Перенос решения поставленных государством задач на налогоплательщиков приведет к увеличению реальной налоговой нагрузки. На сегодняшний день в России отсутствует объективное финансово-экономическое обоснование и анализ последствий изменения налоговой базы имущественных налогов с инвентаризационной и балансовой стоимости на кадастровую. Не исключено, что с учетом внедрения современных информационных технологий обновление Единой базы данных о недвижимости ГКО в ближайшее время может осуществляться на ежегодной основе, но при этом следует учитывать два фактора, которые непосредственно влияют на налогообложение: платежеспособность налогоплательщиков при обновлении информации о кадастровой стоимости недвижимости; экономическая целесообразность проведения массовых работ по оценке недвижимости. Представляется, что первая из обозначенных выше проблем — проблема объективности государственной кадастровой оценки в отсутствие работоспособного механизма оспаривания такой оценки может быть решена посредством формирования института государственных налоговых оценщиков [6]; также возможно законодательное закрепление приоритетного права муниципалитетов на приобретение любой местной недвижимости. Что касается второй проблемы, то ее можно решить в рамках внедрения современных информационных технологий, что позволит обновлять единую базу данных объектов недвижимости, которая может обновляться как минимум на ежегодной основе. Представляется, что проблема создания современной Единой государственной регистрации недвижимости должна решаться государством самостоятельно в целях укрепления института частной собственности и ее защиты, а также повышения доверия граждан к государству.

В целом, такие нововведения призваны увеличить объем денежных доходов государства. Но не каждый гражданин сможет позволить себе уплатить налог на имущество, который составит несколько тысяч рублей, хотя рост налога на имущество физических лиц рассчитан до 2020 года.