Эффективные методы обеспечения качества реконструкции объектов недвижимости

В данной статье рассматриваются эффективные методы обеспечения качества реконструкции строительных объектов, их применение на практике, нюансы их реализации.

Цель: рассмотреть основные методы повышения эффективности реконструкции.

Прежде чем говорить об эффективных методах, надо понять, что подразумевается под термином «эффективность». В буквальном смысле слова «эффективный» означает «дающий эффект, приводящий к нужным результатам, действенный». Эффективность реконструкции – изменение качеств, параметров объекта реконструкции, направленных на улучшение строительно-монтажных работ и условий проживания населения.

В основе принятия метода реконструкции должен быть заложен комплексный подход, отражающий градостроительные, архитектурно-планировочные и социальные требования. В то же время каждый реконструируемый объект требует индивидуальных решений, что объясняется не столько местом, занимаемым зданием в городской застройке, сколько его техническим состоянием. Последний фактор может быть определяющим в принятии решения. При высоком моральном и физическом износе конструктивных элементов экономически нецелесообразно восстановление и более рационально будет осуществить снос с последующим возведением нового здания.

Методы реконструкции зависят от возраста зданий, который, в свою очередь, отражает конструктивно-технологические и архитектурно-планировочные особенности, присущие данному периоду времени, материалы несущих и ограждающих конструкций, а также качество производства работ.

Значительное влияние на метод реконструкции зданий оказывает уровень стесненности строительной площадки, который определяет возможность организации производства работ, с использованием средств механизации, прогрессивных технологий и строительных методов. Особое место при этом отводится процессам разборки конструктивных элементов и их утилизации.

Реконструкция подразумевает изменение всех или некоторых физических свойств и характеристик объекта, таких как, например, архитектурно-планировочные, объемно-пространственные, конструктивные решения, отделка фасада. Проектирование – это сложная и необходимая часть реконструкции объекта, требующая обеспечения надежности работы отдельных частей конструкции в целом и взаимодействия их между собой, изменение прочностных свойств конструкций и материалов. Поэтому при проектировании и в процессе реконструкции очень важно обеспечить качество данного мероприятия.

Технология реконструктивных работ связана с усилением или разборкой ограждающих или несущих конструкций, надстройкой или перепланировкой здания. Это требует разработки методов и применения прогрессивных технологий, исключающих возможность потери устойчивости отдельных элементов и объекта в целом. Огромное влияние на безопасность жильцов и рабочих оказывают такие факторы как уровень их механизации и методы производства работ.

Эффективность тех или иных методов обеспечения качества реконструкции для каждого отдельного проекта индивидуальна. Однако, есть правила, при соблюдении которых эффективность реконструкции значительно повышается.

Существует несколько общих требований к любому проекту, в том числе к проекту реконструкции:

· высокое качество самого проекта, его современный технический уровень;

· выполнение строительно-монтажных работ в соответствии с актуальными нормативными требованиями СНиПов, стандартов;

· выбор качественных строительных материалов, контроль за их качеством;

· квалифицированные специалисты, выполняющие проектную часть реконструкции, и непосредственно строительные работы;

· технический надзор за всем ведением проекта, включая документацию и ее исполнение.

Одной из задач реконструкции является продление жизни объекта. Экономические задачи заключаются в необходимости повышения эффективности использования территории, это касается изменения архитектурно-планировочных решений – изменения пространственных характеристик здания, его назначения. Социально-функциональные требования включают в себя необходимость повышения потребительского качества объекта путем устранения его морального износа.

Начальным этапом реконструкции зданий является проектирование. Высокое качество проектных работ является важнейшим условием качественной реконструкции. Проект реконструкции на этапе выполнения документации и принятия решений должен быть выполнен на профессиональном уровне, чтобы избежать накладок в процессе реконструкции и эксплуатации объекта, избежать убытков и морального ущерба. Прекрасным вариантом является выполнение проекта компанией, которая занимается комплексной деятельностью, т.е. обеспечивает строительство проектной документацией, организовывает материально-техническое обеспечение реконструкции здания.

Чтобы избежать ошибок в проекте, необходим соответствующий контроль за его выполнением. Это касается не только проектной стадии, но и всех последующих стадий реконструкции. Благодаря строительному контролю повышается качество реконструкционных работ.

Что может случиться, если технический контроль не будет регулировать процесс реконструкции? Может произойти снижение эффективности методов реконструкции. Во-первых, это использование не тех материалов, которые указаны в проекте. Во-вторых, неправильное использование материалов, нарушение технологии работ. В-третьих, это может быть некорректное ведение исполнительной технической документации, что ведет к затруднениям в поиске технических ошибок, к отступлению от проекта. Все эти последствия могут привести к обратному эффекту реконструкции: появлению новых дефектов на объекте, обрушению, к срывам сроков работ.

Строительный контроль производится группой специалистов различного профиля, эффективней всего будет, если это будут независимые эксперты. Эта группа ведет отчет о процессе реконструкции с частотой, которая требуется для данного объекта.

Использование качественных, современных материалов также гарантирует обеспечение качества реконструкции объекта. Многие материалы имеют свойство устаревать, им на смену приходят более качественные того же типа – более стойкая штукатурка, более долговечное покрытие кровли и т.п. Современные материалы более прочные, износостойкие. А методы их монтажа, в свою очередь, более современные и надежные. Иногда строительные конструкции необходимо заменить на новые, например, прогнившие стропила, дефектную железобетонную балку. В других случаях нужно принять меры по дальнейшему обеспечению безопасности использования материала, повышению его технических характеристик, например, покрытие металлических элементов антикоррозийными материалами, частичное восстановление штукатурного слоя на фасаде здания. Необходимо подобрать подходящий в каждом индивидуальном случае материал, от этого зависит непосредственно эффективность реконструкции. Иногда эффективным методом является полное удаление или замена элемента конструкции или отделки здания: это может быть полезно при полном износе элемента или неисправимом дефекте. Тогда следует соблюсти меры и технологию монтажа нового элемента, обеспечить сохранность и устойчивость остальных элементов конструкции. Полная перепланировка, износ всей или большей части конструкции – случаи, когда лучше заменить конструкцию полностью.

Материалы имеют свойство эффективно работать друг с другом, взаимодействовать на протяжении долгого времени, а также терять свои свойства под влиянием другого. Поэтому очень важно при улучшении свойств существующего материала при помощи другого проверить их «на совместимость». То же самое в случае использования аналогичного материала: современные материалы одного назначения могут иметь разные свойства.

В некоторых случаях эффективность реконструкции заключается в улучшении внешнего облика здания. При реконструкции, например, фасада очень важно восстановить картину его первоначального вида. Лепнина, архитектурные элементы фасада являются очень важной частью реконструкции объекта ранних периодов постройки. При реконструкции фасада нужно соблюсти пропорции, восстановить композицию фасадных элементов, чтобы сохранить единство архитектурного стиля и исторический облик.

Еще один метод обеспечения качества реконструкции – это обязательное проведение технического обследования здания перед началом работы. Результатом технической экспертизы является техническое заключение, где оговариваются такие аспекты, как возможность дальнейшей эксплуатации объекта, фотофиксация обнаруженных дефектов, рекомендации по мерам усиления конструкций, прогноз по появлению проблем в будущем, связанных с эксплуатацией после реконструкции, результаты лабораторных исследований. Целесообразность реконструкции повышает постоянная оценка здания. Оценка работы его конструкций до и во время ведения работ, их сравнение. Выявление ошибок и предложения по улучшению методов проведения работ.

Эффективный метод в осуществлении качественной реконструкции объекта – обеспечение компетентности специалистов, работающих над проектом. Этим занимается также технический надзор над ведением работ на участке, грамотным ведением документации. Данный метод позволяет повысить пунктуальность и оперативность в проведении работ. Необходимо обеспечить безопасность на участке, где расположен объект, безопасность внутри реконструируемого здания, обеспечить защиту от обрушения. Это касается также не только безопасности строителей, но и сохранности самого объекта во время реконструкции.

Метод, который значительно снижает риск выполнения некачественной реставрации – выполнение строительно-монтажных работ в соответствии с актуальными нормативными требованиями документов, регулирующих процесс реставрации – это различные СНиПы, стандарты, инструкции. Необходимо контролировать актуализацию и назначение сведений, взятых из нормативных документов.

Существует множество методов обеспечения качества реконструкции, однако, все они направленны на реализацию главных задач реконструкции: обеспечение высоких эксплуатационных характеристик здания, его долговечность и надежность. Любая сторона эффективности реконструкции, будь то экономическая или социальная, эстетическая или техническая, предполагает выполнение определенных требований. И от степени точности и дисциплины при выполнении этих требований зависит качество проекта. Правильность выбранных проектных решений, соблюдений заявленных условий и контроль за ним являются основой эффективности реконструкции в целом.