Проблемы совершения сделок с недвижимостью

Сделки, или операции, с недвижимым имуществом подразумевает под собой действия граждан Российской Федерации и юридических лиц, направленные на установление, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости. К их числу можно отнести дарение, аренду, обмен, купля-продажу, наследование, ипотеку, приватизацию и залог.

В настоящее в время насчитывается ряд проблем и причин, которые способствуют замедленному развитию рынка недвижимости, а, следовательно, препятствуют нормальному правовому регулированию сделок с недвижимым имуществом. Рассмотрим по порядку.

1. Отсутствует комплексный подход на законодательном уровне к регулированию правового режима оборота недвижимости.

Сделки с землёй регулируются гражданским, земельным, водным, лесным, экологическим законодательством. Создание же единого законодательного акта, который содержал бы регулирующие оборот недвижимости нормы, невозможно, однако правовое регулирование операций с недвижимым имуществом не должно противоречить друг другу [3].

2. Существуют противоречия в гражданском и земельном законодательстве в части регулирования земельных правоотношений, что приводит к разногласиям между собственниками самих земельных участков и собственниками располагающихся на таких земельных участках объектов недвижимости. Всё это способствует затруднению оборота земельных участков с расположенной на них недвижимостью как единого объекта, несмотря на действующий в земельном законодательстве принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка [2].

3. Не решена проблема гарантий и защиты прав собственности и других прав на недвижимое имущество на законодательном уровне. Отсутствует четкое разграничение отношений собственности между органами власти, действующими на различных уровнях.

4. Отсутствуют рычаги правового контроля за деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости, что ставит под сомнение представление у граждан и организаций цивилизованности и безопасности рынка недвижимости.

5. Представленное в статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации определение недвижимости не позволяет определить конкретный круг объектов, которые относятся к недвижимому имуществу. Например, к недвижимому имуществу относятся объекты, не обладающие необходимыми признаками недвижимости (предприятие как имущественный комплекс) [1].

6. Не определены и не согласованны нормы, которые содержатся в гражданском законодательстве, в области государственной регистрации сделок с недвижимостью, в каких случаях она требуется, а в каких особой необходимости нет.

7. Согласно действующему законодательству отрицается факт существования как недвижимого имущества самовольно построенных жилых домов, зданий, сооружений до момента государственной регистрации прав на них, что автоматически делает их движимым имуществом. Такая концепция должна быть пересмотрена [4].

В целях совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо сформулировать следующие направления:

˗ устранить противоречия в гражданском законодательстве в области регулирования сделок с земельными участками;

˗ снять запреты и ограничения, тормозящие оборот земель для обеспечения свободного оборота недвижимости в целом;

˗ уточнить определение «объект недвижимости»;

˗ ввести принцип защиты прав добросовестного покупателя недвижимости [5];

˗ установить чёткий порядок регистрации сделок с недвижимостью;

˗ устранить противоречия в законодательстве в области регистрации сделок или ее отсутствия;

˗ ввести чёткие и единые на территории Российской Федерации процедуры регистрации сделок с недвижимым имуществом.