Проблемы правового регулирования банкротства строительных организаций

PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF BANKRUPTCY OF CONSTRUCTION ORGANIZATIONS

Vladimir Mamontov

Student Moscow University of Finance and Law, Russia, Moscow

Аннотация. В статье раскрываются проблемы правового регулирования банкротства строительных организаций.

Abstract. The article reveals the problems of legal regulation of bankruptcy of construction organizations.

Ключевые слова: банкротство строительных организаций.

Keywords: bankruptcy of construction companies.

В настоящее время одной из самых актуальных и социально значимых экономических проблем является привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и нарушение или невыполнение обязательств застройщиком. Риски граждан, участвующих в долевом строительстве, как правило, связаны с банкротством застройщика. Банкротство – это признанная арбитражным судом неспособность должника, в полном объеме, удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

В целом банкротство застройщика проводится по общим правилам. Однако есть ряд особенностей, направленных на защиту прав участников строительства. Например, дело о банкротстве может рассматриваться арбитражным судом не по месту нахождения застройщика, а по месту нахождения объектов строительства или большинства участников строительства.

Наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика. Сразу вводится конкурсное производство. Впоследствии оно может быть заменено на внешнее управление.

Судьбу объектов строительства при банкротстве застройщика определяют сами участники строительства. Так, например, при готовности объекта строительства они могут получить права на жилые помещения в нем.

Должник-застройщик - это юридическое лицо, которое отвечает общим признакам банкротства, привлекало денежные средства (имущество) участников строительства и к которому у них имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. При этом жилое помещение не должно быть введено в эксплуатацию на момент привлечения денежных средств (пп. 1 - 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве [2]).

Важно, что требование о передаче жилого помещения касается только (пп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве): квартир (комнат) в многоквартирном доме; жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки). Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов [5].

Участники строительства, помимо прав кредиторов, в рамках дела о банкротстве могут:

• ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
• определять судьбу объектов строительства, участниками которых они являются. Например, передать объект незавершенного строительства созданному ими ЖСК (п. 1 ст. 201.10 и п. 1 ст. 201.11 Закона о банкротстве);
• требовать признания права собственности на жилое помещение, переданное застройщиком по акту приемки передачи или не переданное, но находящееся в доме, в котором в отношении не менее 1/3 жилых помещений признано право собственности или зарегистрировано право собственности (п. п. 8 и 8.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве);
• отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве).

Кроме того, участники долевого строительства могут на основании решения собрания таких участников обратиться в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства для получения возмещения. Но возмещение выплачивается только при отчислении застройщиком взносов в компенсационный фонд (п. 6 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве) [3, С. 56].

Возбуждение процедуры банкротства застройщика возможно на основании заявления должника, кредитора, работников должника, уполномоченного органа (п. 1 ст. 7 Закона о банкротстве).

Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства (п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника (п. 1 ст. 33 Закона о банкротстве).

Обоснованность требований, за исключением требований участников строительства, рассматривается в общем порядке, установленном ст. 48 Закона о банкротстве. Если суд признает требование обоснованным, он вводит процедуру конкурсного управления сроком на 1 год, так как наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика (п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Обоснованность требований участников строительства арбитражный суд рассматривает, только если они поданы в рамках заявления о признании должника банкротом до рассмотрения первого требования. Их обоснованность устанавливается судом на основании п. п. 5 и 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве (п. 8 ст. 42, п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Требования, поданные после введения арбитражным судом конкурсного производства, рассматриваются конкурсным управляющим (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Реализация имущества, в том числе и залогового в рамках банкротства застройщика, осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. 139 Закона о банкротстве.

Особенность - все денежные средства поступают на специальный счет. С этого счета денежные средства, после вычета расходов на сохранение и реализацию, направляются на погашение (п. п. 1, 4 ст. 201.14 Закона о банкротстве):

требований кредиторов, чьи обязательства были обеспечены залогом реализованного имущества, - 60% полученных от реализации средств.

В том числе и участников строительства, чьи права были обеспечены залогом;

денежных требований граждан - участников строительства (за исключением процентов и иных санкций) вне зависимости от того, являются ли они залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка, - 25% полученных от реализации средств;

требований кредиторов 1-ой и 2-ой очереди, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований - 10% полученных от реализации средств;

судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, - 5% полученных от реализации средств.

Особенностью банкротства строительной организации является участие в этой процедуре физических лиц (дольщиков). Банкротство застройщика – сложная процедура, проведение которой регулируется как общими положениями законодательства о банкротстве, так и специальными нормами, выделенными параграфом 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Предъявляемые требования дольщиков к застройщику при проведении процедуры банкротства, указаны в статье 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

- требование о передаче жилого помещения;

- денежное требование.

Требование о передаче жилого помещения, в соответствии с п.п. 3 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», может быть заявлено участником долевого строительства при следующих условиях:

1. Был заключен договор между дольщиком и застройщиком о передаче в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или договор о передаче в собственность жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков;

2. Произведена полная или частичная оплата по договору.

3. Дом не был введен в эксплуатацию во время произведения оплаты.

Важно отметить, что нецелесообразно заявлять требование о передаче в собственность жилое помещение, если строительство дома еще не началось.

До 01.01.2017 г. в п.1 ст. 201.1. Закона о банкротстве отсутствовало указание на жилые дома блокированной застройки. В связи с этим, Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 №15636/13 была сформулирована правовая позиция, согласно которой параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве применяется только в случае привлечения средств граждан для финансирования строительства многоквартирного дома.

В соответствии с п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, с момента вынесения определения о введении наблюдения в отношении застройщика арбитражным судом, требования о передаче жилых помещений участниками долевого строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.

Участники долевого строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, определяются статьей 201.2 Закона о банкротстве, как лица участвующие в деле о банкротстве застройщика. Эти нормы обеспечивают равный уровень защиты кредиторов и невозможность изъятия жилого помещения из конкурсной массы.

Несмотря на это, участниками долевого строительства зачастую предъявляются требования о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в суде общей юрисдикции, до введения наблюдения в отношении застройщика.

В соответствии с п. 17 Обзора судебной практики, суды общей юрисдикции удовлетворяют исковые требования участников строительства о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Следовательно, на момент вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика уже могут существовать решения суда общей юрисдикции о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Таким образом, решения суда о признании права собственности за отдельными участниками долевого строительства приводят к тому, что имущество частично выбывает из конкурсной массы.

В условиях наличия, вынесенных судом общей юрисдикции, решений о признании права собственности за отдельными участниками долевого строительства, арбитражные суды признают права собственности за остальными участниками долевого строительства в деле о банкротстве, руководствуются конституционным принципом равенства. Этот принцип не позволяет отказать в удовлетворении требования о признании права собственности участника долевого строительства, если аналогичные требования других участников долевого строительства, поданные в суды общей юрисдикции, были удовлетворены.

В ситуациях, когда заявлять требование о передаче жилого помещения изначально неоправданно или заявленное требование о передаче жилого помещения не представляется возможным удовлетворить - участник долевого строительства вправе предъявить денежное требование. Предъявленные дольщиками требования в денежной форме, предварительно должны преобразовываться из имущественных в денежные. Способы таких преобразований установлены Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

После расторжения договора, участник долевого строительства имеет право требования возврата переданных застройщику денежных средств или денежной компенсации переданного застройщику имущества, а также возмещения причиненных ему убытков в размере реального ущерба, в соответствии с 4 п. 1 ст. 201.1 Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Возмещение убытков, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, рассчитывается в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве.

Итак, действующим законодательством слабо регламентирован вопрос о процедуре замены застройщика и передаче его прав и обязанностей приобретателю. В связи с этим достаточно распространена практика ухода нового застройщика от выполнения своих обязательств перед дольщиками по причине отсутствия прямых договорных отношений или несоответствия объекта долевого строительства проектной документации и др. Так, по иску гр. В. к ООО «Енисейстройзаказчик», ООО «Градстрой» и ТСЖ «Пять звезд» о признании его инвестором строящегося многоквартирного дома № 10 по ул. Северной в г. Красноярске и признании за ним права на получение в собственность по окончании строительства нежилого помещения площадью 235 кв. м на 1-м этаже указанного дома было отказано. Причиной отказа стало отсутствие доказательств, подтверждающих договорные отношения между ООО «Градстрой» и ТСЖ «Пять звезд», и отсутствие в проектной документа-ции сведений о нежилом помещении площадью 235 кв. м на 1-м этаже [6].

Проблемы возникают с получением нового разрешения на строительство, отсутствием норм, обязывающих стороны договора участия в долевом строительстве к подписанию акта приемки недостроенного объекта при замене застройщика. Неисследованной остается структура договорных связей между застройщиком и приобретателем. На практике замена застройщика происходит посредством заключения соглашений о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика; передачи функций застройщика новому застройщику по договору участия в долевом строительстве; выполнения функций заказчика (заказчика-застройщика); купли-продажи или уступки прав и обязанностей (перенайма) арендатора земельного участка, перевода долга и т.д.

Безусловно, не все указанные договоры предусмотрены в ГК РФ и иных федеральных законах. Например, в отличие от договора о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, который регулируется специальной нормой Земельного кодекса РФ (п. 5 ст. 22), соглашение о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика прямо не регламентировано, не определены его правовая природа, существенные и иные условия. В большинстве случаев новый застройщик готов сотрудничать с участниками, согласившимися на дополнительное инвестирование, что фактически дает ему возможность навязывать свои условия договора, увеличивать в одностороннем порядке цену договора, что противоречит действующему законодательству.

Остается не ясным вопрос о составе корреспондирующих и, соответственно, передаваемых обязанностях застройщика, поскольку, как следует из п. 8 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве, замена застройщика является примером сингулярного правопреемства, когда к правопреемнику переходит определенная часть прав и обязанностей предшественника, а в данном случае – обязательства первоначального застройщика по передаче жилых помещений участникам долевого строительства. Не исследованы особенности перехода прав и обязанностей на земельный участок, предоставленный застройщику бесплатно в собственность или аренду на основании договора о развитии территории, заключенного с органом местного самоуправления [4, С. 337].

казанные и иные не менее значимые вопросы перехода прав и обязанностей застройщика к приобретателю требуют отдельного правового регулирования. В целях установления правовых гарантий надлежащего исполнения приобретателем своих обязанностей, в том числе по своевременному завершению строительства, возможны установление не разрешительной, а уведомительной процедуры согласования разрешения на строительство, закрепление единого наименования договора как договора о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика, определения его существенных и иных условий о наличии у нового застройщика по окончании строительства обязательств по передаче квартир участникам долевого строительства, обязательств участников долевого строительства по внесению дополнительных денежных взносов, их размере, сроках и порядке внесения и др.

Считаем, что перечисленные меры способны стабилизировать отношения по передаче имущества и обязательств новому застройщику-приобретателю и, соответственно, решить отдельные вопросы правового регулирования банкротства строительных организаций.