СНОС САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ КАК МЕРА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Следует признать, что проблемы самовольного строительства уже не одно десятилетие продолжают сохранять актуальность в Российской Федерации.  С одной стороны, нарушение градостроительных и строительных норм и правил в процессе осуществления строительной деятельности, постоянно создают серьезные проблемы для осуществления взвешенной градостроительной политики в российских городах и иных поселениях. Более того, бессистемная точечная застройка, снос якобы ветхого и непригодного для проживания жилья в угоду крупным застройщикам создает социальную напряженность в обществе.

К этому следует добавить постоянно нарастающий корпус административных управленцев, работающий, в первую очередь, на обеспечение публичных интересов зачастую в ущерб правам и законным интересам отдельно взятых граждан и отдельных социальных групп, возникающих в местах массовой застройки, сопряженной со сносом вполне пригодных для проживания индивидуальных жилых домов для подготовки строительных площадок под многоквартирные дома, а также влечет за собой возникновение  серьезных социальных конфликтов [1]. Кроме того, для осуществления строительства жилых домов, зданий, сооружений и иных строений на земельных участках, предоставленных органами местного самоуправления с соблюдением соответствующих конкурсных процедур далеко не всегда застройщики могут получить все необходимые разрешения для осуществления строительства в правовом поле. Бюрократическая волокита и создание всяческих препятствий на пути получения заветного разрешения на строительство вынуждает, порой, застройщика приступать к строительству, не имея на руках всей разрешительной документации.

По общему правилу согласно ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, если он имеет на законном основании право на земельный участок под возведение этой постройки. Следует признать, что динамика модернизации содержания ст. 222 ГК РФ в последнее десятилетие свидетельствует о том, что самовольная постройка чаще становится объектом сноса, чем признания права собственности в силу целого ряда оснований, которые не имеют прямого отношения к обеспечению чьих-либо частных прав или законных интересов.

Но ведь может случиться так, что земельный участок зарезервирован для других целей. Например строительство административного здания, а не для жилого дома, или же вообще данный земельный участок предназначен для других градостроительных целей. В  этом случае право собственности на самовольно построенный объект недвижимости признано быть не может. Так же согласно абзацу третьему пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, суд может принять решение об отказе в удовлетворении иска о признании права собственности и об обязывании лица осуществившего самовольную постройку снести ее. Следует иметь в виду, что основным правовым последствием возведения самовольной постройки продолжает оставаться правило, в силу которого лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие гражданско-правовые сделки [2, c. 106-108].

Рассмотрим порядок исполнения данного судебного решения, а также некоторые проблемы возникающие в связи с этим на практике. Сложности возникают в связи с тем, кто может подать иск о сносе самовольной постройки.

Во-первых, конечно с иском в суд может обратиться собственник земельного участка, обнаружив, что на его земле «выросло» строение. Как это было сделано Администрацией Ленинского района города Уфы в деле №2-270/04 по иску к Г. о сносе самовольно возведенных строений.

Во-вторых, некоторые авторы полагают, что пределы имущественных интересов арендатора в отношении арендуемого земельного участка ограничены условиями соответствующего договора с собственником. Самовольным строительством, прежде всего, нарушены права собственника, поэтому именно он вправе требовать сноса самовольной постройки [3, c. 99-100].

Приверженцы другой теории считают арендатора законным владельцем земельного участка, который в силу норм статей 304, 305 ГК РФ вправе воспользоваться таким способом защиты, как негаторный иск, и заявить иск о сносе самовольно возведенной постройки на арендуемом им земельном участке [4, c. 33].

Как нам представляется, предъявить подобный иск вправе и собственник, и арендатор земельного участка в зависимости от того, чьи права и законные интересы пострадали от самовольных действий застройщика.

Более того, Гражданский кодекс РФ говорит о невозможности признания права собственности на самовольно построенный объект недвижимости в случае нарушения прав и охраняемых законом интересов граждан, и постройка в любом случае будет подлежать сносу, если она создает угрозу для жизни и здоровья граждан [5, c. 21]. Это означает, что любое лицо, которое считает, что этим самовольно возведенным строением нарушатся его права, может обратиться в суд в защиту своих законных интересов, тем более что это право закреплено в Конституции Российской Федерации.

В статье 222 ГК РФ говорится, что лицо, осуществившее самовольную постройку может само снести возведенное строение, а также согласно Гражданскому процессуальному и Арбитражно-процессуальному кодексу дело может завершиться соглашением сторон. И в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 21 июля 1997 года «Об исполнительном производстве» [5] судебный пристав-исполнитель назначает срок для добровольного исполнения судебного решения. То есть в любом случае для лица, осуществившего самовольную постройку дается время на разборку строения и, возможно, он сможет его восстановить на другом земельном участке, в предусмотренном законом порядке получив все разрешения и согласования или, по крайней мере, сможет частично сохранить стройматериал и существенно снизить экономические потери.

Так, например, судебное разбирательство по делу №2-270/04 по иску Администрации Ленинского района города Уфы к Г. было прекращено примирением сторон ввиду того, что ответчик до принятия судом решения добровольно разобрал самовольно построенный гараж [6].

На практике лицу, осуществившему самовольную постройку в рамках административного правонарушения, направляется уведомление о необходимости снести самовольную постройку. Если же лицо не исполнило судебное решение в добровольном порядке, то принудительное исполнение осуществляется в рамках исполнительного производства, для чего привлекаются силовые структуры, специальная техника.

Рассмотрим теперь еще некоторые проблемы, связанные со сносом самовольно построенных объектов недвижимости. Как было сказано ранее, под самовольной постройкой принято рассматривать не только отдельно стоящие объекты, но и различного рода пристройки и перепланировки. В действующем законодательстве не существует специальных норм о сносе указанных объектов, но так как их «легализация» осуществляется по схожим с объектами недвижимости правилам, то и вопрос их сноса рассматривается в том же порядке, что и по отдельно стоящим объектам, то есть по статье 222 ГК РФ.

Дело было возбуждено по иску частного лица по мотиву нарушения градостроительных норм и строительных правил. Суд принял решение о сносе самовольной постройки – пристройки к зданию. Пристройка представляла собой железобетонную конструкцию, встроенную в несущие элементы дома.

Руководствуясь постулатом о недопустимости самовольного строительства, суд принял решение о сносе постройки без рассмотрения проекта сноса и заключения специалистов. Возбудив исполнительное производство, пристав сначала предложил должнику снести строение в добровольном порядке, а после того как тот не исполнил решение суда добровольно, перешел к принудительному исполнению. Принудительное исполнение практически ничем не отличалось от добровольного. Разница только в том, что добровольное исполнение влечет за собой определенные фактические затраты, а принудительное сопровождается дополнительно еще и штрафом. Так как ни пристав, ни должник понятия не имели о том, как сносить подобное строение, пристав обратился в суд за разъяснением судебного акта, в чем ему было отказано. Ответчик, не будучи строителем и недовольный судебным актом и поставил пристава в известность, что снос строения будет им осуществлен путем ударного воздействия специальной техники, чего пристав допустить не может. Очевидно, что исполнение решения о сносе незаконно воздвигнутого строения не должно происходить вне контроля судебного пристава исполнителя, так как ему отвечать за последствия. Однако контролировать то, что не находится в сфере твоей компетенции, невозможно. В. Берендюхин считает, что установленное статьей 222 ГК РФ правило, согласно которому снос самовольного строения должен быть осуществлен застройщиком, неверно [7, c. 22]. Думаю, что этот вопрос должен решаться в каждом случае отдельно и соответствовать обстоятельствам дела.

Еще одной проблемой является, что снос или разборка самовольного строительства может еще больше нарушать права и законные интересы граждан. Или же наличие постройки нарушает права одних лиц, но вследствие исполнения решения о сносе другому лицу может быть причинен еще больший вред. Именно из-за большой социально-экономической роли  объектов недвижимости законодатель закрепил норму о возможности сохранения самовольной постройки только в рамках судебного разбирательства, а не поручило решение этого вопроса какому-либо  из органов или должностных лиц. Ведь только судебное разбирательство позволяет рассмотреть проблему со всех сторон, выслушать всех заинтересованных лиц и принять независимое беспристрастное решение: сохранить самовольную постройку или  снести ее и возместить причиненный собственнику и земле вред.

Гражданское судопроизводство предполагает возможность подачи встречного иска о легализации самовольной постройки. Однако, такое не возможно, если первоначальный иск заявлен частным лицом. Частное лицо не может отвечать по иску о признании права собственности на самовольную постройку, так как это не в его компетенции. Но в этом случае может быть начато параллельное судопроизводство о возможности охранении постройки, а разбирательство по первоначальному иску приостановить до вынесения судом решения.

Мера ответственности, предусмотренная в статье 222 ГК РФ, является гражданско-правовой, поэтому и закреплена норма о сносе самовольной постройки самим застройщиком либо за его счет. То есть лицо, осуществившее самовольную постройку не просто не приобретает права собственности на нее, а еще и несет дополнительное имущественное бремя, он обязан снести постройку, либо оплатить ее снос.

4 августа 2018 года приобрели юридическую силу включенные в законодательство обновленные правила, определяющие порядок сноса  объектов недвижимого имущества [8]. Введение структурированного порядка принятия решений о сносе самоволок позволил избавиться от целого ряда проблем регулирования общественных отношений в этой сфере. Появился новый порядок принятия решений о сносе объектов самовольного строительства. В случае поступления информации о нарушениях предельных параметров разрешенного строительства появилась возможность оперативного проведения проверок. Подробно в деталях урегулированы вопросы, связанные с основаниями и порядком осуществления сноса самовольных построек и иных объектов капитального строительства. Получил закрепление правовой механизм прекращения прав на земельный участок, расположенном под самовольной постройкой, если собственником этого земельного участка не исполняется требование сносе самовольной постройки и приведении его в первоначальное положение.

Рассмотренные выше новации российского законодательства в сфере градостроительства, по нашему мнению, систематизируют и структурируют имеющиеся положения законодательства по вопросу сноса самовольных построек. Однако в связи с тем, что органам местного самоуправления теперь предоставлены значительные полномочия по сносу подобных объектов без решения суда, это может привести к злоупотреблениям и ослабит позиции пользователей таких построек. Кроме того, изменения, касающиеся сроков рассмотрения судами дел по сносу самовольных построек, практически исключают возможность качественного рассмотрения таких дел судами.