ДОГОВОР МЕНЫ

Договор мены недвижимости в российском законодательстве представляет собой один из способов передачи права собственности на объекты недвижимости между сторонами. Основной особенностью данного вида договора является то, что, в отличие от купли-продажи, предусматривается обмен однородных объектов, а не передача права собственности за денежное вознаграждение.

Договор мены регулируется Гражданским кодексом РФ. В частности, определение мены содержит пункт 1 статьи 567 Гражданского кодекса РФ. Каждая из сторон этого договора признается одновременно и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять (п. 2 ст. 567 ГК РФ) [1].

По договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороны один товар в обмен на другой – каждая выступает одновременно и продавцом, и покупателем (п. 2 ст. 567 ГК) [1]. Стороны избегают денежных расчетов. Имущество сторон по общему правилу равноценно. Поэтому рассчитываться за него нет необходимости. Если товары неравноценны, одна из сторон доплачивает другой.

Основные признаки договора мены: возмездный характер сделки; встречным предоставлением является товар, а не деньги; цель договора – передать и получить имущество (обменять); по общему правилу, переход права собственности по договору мены происходит одновременно; обмениваемые товары передаются в собственность.

Стороны договора мены в России обладают рядом прав и обязанностей. Одной из основных обязанностей является передача товара, соответствующего условиям договора, в установленные сроки. Предоставляемые товары должны быть свободны от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда иное оговорено сторонами. Кроме того, каждая сторона имеет право потребовать исполнения обязательств по договору и возмещения убытков в случае его нарушения другой стороной. Важно отметить, что риск случайной гибели или повреждения товара переходит на сторону-получателя с момента фактической передачи товара, если иное не предусмотрено условиями договора.

Как отмечалось, договор мены является двусторонне обязывающим, и каждая из сторон имеет обязанность по передаче товара в собственность другой стороны и корреспондирующее ей право требовать такой передачи. Поэтому каждый из участвующих в мене считается продавцом того, что дает в обмен, и покупателем того, что выменивает. Специального наименования сторонам этой сделки законодатель не дает.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 30 ГК РФ и существу мены[1]. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (. Это правило обусловлено тем, что исторически мена предшествовала купле-продаже, но с развитием общества и появлением денежного эквивалента уступает место последней, не исчезая. С экономической точки зрения каждый случай купли-продажи является частным случаем мены, так как происходит обмен товара на другой – деньги.

Законодатель в ст. 568 ГК РФ устанавливает презумпцию равноценности обмениваемых товаров (даже если их рыночная стоимость явно отличается) [1]. Обмениваемые товары признаются неравноценными, только если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон (см. п. 7, 8 информационного письма ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 [19]).

Таким образом, можно заключить, что договор мены - взаимный (синаллагматический) договор, где каждая из сторон наделена правом требования и определенной обязанностью, при этом обязательства сторон являются взаимосвязанными. Это возмездное соглашение, поскольку каждая сторона должна получить встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (ст. 423 ГК РФ [1]) и такой договор обеспечивает имущественный интерес каждой его стороны. Таким образом, договор мены позволяет сбалансировать интересы его участников, при этом взаимность в правах и обязанностях обеспечивает юридическое, а возмездность в договоре - экономическое равновесие