Повышение эффективности деятельности органов государственной власти в сфере регулирования земельных отношений

Аннотация. В данной статье определяются механизмы государственного регулирования земельных отношений в Российской Федерации, выявляются основные проблемы в этой области и предлагаются мероприятия, направленные на совершенствование системы государственного регулирования земельных отношений.

Abstract. This article defines the mechanisms of state regulation of land relations in the Russian Federation, identifies the main problems in this area and proposes measures aimed at improving the system of state regulation of land relations.

Ключевые слова: государственное регулирование; земельные отношения; земельные ресурсы; земельный кадастр.

Key words: state regulation; land relations; land resources; land cadastre.

Земля является одним из значимых объектов собственности государства. Наряду с другими ресурсами земля должна способствовать укреплению экономического потенциала, в соответствии с этим проводимая государственными органами политика в области земельных отношений должна приводить к оптимальному использованию земельных ресурсов.

Земельные отношения представляют собой совокупность отношений, которые возникают между органами государственной власти и физическими и юридическими лицами по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками, а также по вопросам управления государственными земельным  ресурсами.

Круг земельных отношений, регулируемых органами государственной власти, достаточно широк и включает в себя определение форм собственности и условий хозяйствования, установление кадастровой цены земли, регулирование налогообложения земельных участков, разграничение прав и обязанностей в области регулирования земельных отношений между органами государственной власти и управления.

Правовой основой регулирования земельных отношений являются Конституция РФ, Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ), земельное и гражданское законодательство. ЗК РФ определяет основные принципы земельных правоотношений, дает понятие земельных отношений, их объекты и субъекты. Также ЗК РФ содержит нормы, определяющие состав земель, охрану и использование земельных участков, регулирующие возникновение, прекращение и ограничение прав на землю, плату за землю и ее оценку и другие вопросы [2, с. 133].

Основной целью государственного регулирования земельных отношений выступает обеспечение охраны и рационального использования земельных ресурсов. В рамках данной цели решаются следующие задачи:

• обеспечение правовой основы установления отношений между собственниками и пользователями земельных участков;
• предотвращение порчи и разрушения земли;
• стимулирование эффективного использования земельных участков;
• защита прав участников земельных отношений.

В качестве основных мер государственного регулирования земельных отношений в России выступают: земельный налог, ведение кадастра земельных участков, контроль за использованием и охраной земли.

Распределение полномочий по государственному регулированию земельных отношений между федеральными и региональными органами власти представлено в таблице.

Таблица 1.

Распределение полномочий по государственному регулированию земельных участков между органами государственной власти

В современных условиях государственное регулирование земельных отношений обусловлено следующими причинами:

• необходимость предотвращения спекулятивных сделок на рынке;
• сохранение качества земельных участков;
• развитие аграрного предпринимательства;
• социально-экономическое развитие территорий сельских населенных пунктов;
• оптимизация налогообложения земельных участков [1, с. 57].

Осуществление государственного регулирования земельных отношений прежде всего связано с ведением кадастра и проведением кадастровой оценки стоимости земельных участков. Впервые понятие кадастра было введено в Российской Федерации Федеральным законом от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», в связи с которым под ним понимается систематизированных свод данных, полученных на основе государственного кадастрового учета о местоположении, целевом назначении земельных участков, распложенных на территории Российской Федерации. В соответствии с государственным кадастром производится индивидуализаций земельного участка в Едином государственном реестре земель, что позволяет выделить его из общего количества земельных участков. Однако в настоящее время наиболее существенной проблемой является не внесение земельного участка в государственный кадастр, а определение его кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка прежде всего оказывает влияние на налоговую базу при исчислении земельного налога. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом [5, с. 32].

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основании Приказа Минэкономразвития России №226 от 12.05.2017 г. «Методические указания о государственной кадастровой оценке», однако можно отметить, что при проведении такой оценки не учитываются ряд существенных показателей, таких как качество земельных участков, региональные особенности земель. Это приводит к несогласию субъектов земельных отношений с проведенной оценкой. По данным Росреестра в территориальные комиссии по рассмотрению споров по определению кадастровой оценки недвижимости в 2017 году было подано около 51340 заявлений по оспариванию оценки в отношении 125216 объектов недвижимости, структура заявлений представлена на рисунке.

Рисунок 1.  Структура представленных заявлений об оспаривании кадастровой стоимости [3, с. 185]

Таким образом, можно отметить, что большинство поданных заявлений связаны с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков – 73,6% от общего количества поданных заявлений. В суды было передано 11668 заявлений, по итогам судебных рассмотрений кадастровая стоимость была уменьшена на 43,4%. При этом 82% поданных заявлений приходится на юридических лиц, это связано с тем, что организации владеют более крупными земельными участками и эффект от переоценки земельных участков для них более существенен.

Одной из проблем такой ситуации выступает несовершенство применяемого механизма кадастровой оценки. При проведении массовой оценки не учитываются специфичные критерии, характерные для определенных территорий. Очень часто при проведении оценки оценщики руководствуются лишь данными размещенными в Росреестре, они не выезжают непосредственно на месторасположение земельного участка, что приводит к тому, что они не могут объективно оценить природные условия, наличие коммуникаций, факторы транспортной доступности и иные условия, что влияет на точность оценки. По некоторым земельным участкам кадастровая стоимость превысила рыночную стоимость в 3-4 раза. Кроме этого в базе Росреестра отсутствуют четкие формулировки видов разрешенного пользования объекта. Так, в Росреестре определен вид разрешенного пользования – строительство, однако, не указывается какой объект будет построен – многоквартирный дом, дачный домик, производственное помещение. Это также приводит к необъективности проводимой оценки.

В настоящее время для определения кадастровой стоимости участка используется небольшое количество коэффициентов, влияющих на стоимость земли. Поэтому решением проблемы – использование  большего количества коэффициентов. Таким образом при оценке кадастровой стоимости земельного участка необходимо учесть следующие группы показателей:

- зонирование – учитывать ограничения, накладываемые на использование земельных участков, охранные зоны;

- стоимость природных ресурсов – предусматривает учет наличия лесных, водных объектов, биологических ресурсов, недр;

- экономическое предназначение – предусматривает учет хозяйственной деятельности, которая будет осуществляться на земельном участке;

- инфраструктурная обеспеченность – предусматривает наличие инженерных сетей, обеспеченность автомобильными дорогами, бюджетная достаточность [6, с. 216].

При этом данный показатель должен быть динамическим и подлежать перерасчету при изменении данных факторов.

Кроме этого для реализации комплекса мероприятий, направленного на обеспечение рационального использования и охраны земель предлагается использовать следующие платежи:

• за изъятие земель из сельскохозяйственного оборота и перевод их в несельскохозяйственное использование, например, для строительства дорог;
• за нерациональное использование земельных участков, которое приводит к снижению качества земли;
• за нецелевое использование земельного участка;
• за неиспользование земельных участков сельскохозяйственного назначения.

При этом необходимо и внедрение стимулирующих мер со стороны органов государственной власти и управления. В качестве таких мер могут  выступает меры финансовой и кредитной поддержки в отношении организаций, которые осуществляют природоохранные мероприятия. Например, субсидирование процентной ставки по кредитам, используемые на приобретение сельскохозяйственной техники, семян, которые позволяют вовлекать в оборот дополнительные площади и улучшать кормовые угодья.

Кроме этого со стороны органов государственной власти необходимо больше уделять внимания вопросам контроля за использованием и охраной земельных участков. Это вызвано наличием фактов злоупотреблений при осуществлении сделок с земельными участками, уклонением от оформления и переоформления земельных участков, что позволяет избежать уплаты земельного налога.

Для этого органами местного самоуправления необходимо осуществлять следующие мероприятия:

- выявлять субъекты, которые фактически используют земельные участки без оформления правоустанавливающих документов;

- осуществлять мониторинг организаций и физических лиц, которые используют земельные участки не по целевому назначению;

- передавать налоговым органам в органы государственной власти и  местного самоуправления списков земельных участков, по которым установлена кадастровая стоимость однако исчисления налога на производится в связи с тем, что отсутствуют данные о правообладателе, организация работы органом местного самоуправления по вопросам  закрепления прав на такие земельные участки;

- передавать налоговым органам в органы государственной власти местного самоуправления данные о земельных участках, по которым имеются правоустанавливающие документы, однако данные участки не сформированы и соответственно не поставлены на кадастровый учет, таким образом у них отсутствует кадастровая оценка, что также приводит к неуплате налога;

- органам власти муниципального образования провести сплошную инвентаризацию земельных участков, находящихся в границах муниципального образования для выявления участков, которые не облагаются земельным налогом. Такие участки могут образоваться вследствие непостановки на кадастровый учет и не включении в Единый госреестр прав на недвижимое имущество, земельные участки, на которых не оформлено право собственности, самовольно захваченные земельные участки на которых расположены объекты без соответствующих разрешений. Сведения по таким земельным участкам подлежат включению в госреестр только в случае обращения правообладателя, а в государственный кадастр они включаются при обращении любого заинтересованного лица. В данном случае орган местного самоуправления выступает заинтересованным лицом, поэтому он может направить в орган кадастрового учета сведения о таких земельных участках. Такие же сведения могут быть направлены и в налоговые органы, для привлечения организаций к налогообложению. При использовании неоформленных земельных участков на юридические лица может быть наложен штраф в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ в размере от 100 000 до 200 000 рублей [4, с. 45].

Кроме этого органы местного самоуправления при выявлении таких участков могут подавать в суды путем взыскания средств за неосновательное обогащение. Данную роль можно возложить и на деятельность Межведомственных комиссий, включающих в себя представителей органов местного самоуправления, Росреестра, налоговых органов. По итогам заседаний данными комиссиями могут приниматься решения об оформлении прав на самовольно захваченные земельные участки либо об освобождении данных участков земли.

Решение выявленных проблем будет способствовать оптимизации реформирования земельных отношений и совершенствованию процессов эффективного использования земельных ресурсов Российской Федерации.

Список литературы: