Использование информационных технологий для нахождения корректировок в оценке недвижимости

Оценка недвижимости подразумевает под собой достаточно сложную процедуру установления цены объекта недвижимости.

Прежде чем достигнуть результата оценки, опытные профессионалы учитывают множество тонкостей и характеристик, оказывающих влияние на процесс выяснения реальной цены недвижимости.

Процесс определения стоимости объекта на рынке с учетом актуального положения - есть оценка недвижимости. Она является основополагающим фактором при любых операциях с недвижимым имуществом. Наиболее оптимальный способ экономить время и обезопасить сделку - обратиться в компетентную организацию для проведения необходимых работ.

Процедура оценивания объекта недвижимости проходит следующим образом. В первую очередь определяется цель оценки (например, продажа квартиры) и проверяются имущественные права на объект недвижимости. Затем специалист по оценке недвижимости выезжает на оцениваемый объект, осматривает его (при необходимости фотографирует) и определяет основные характеристики, влияющие на стоимость (местоположение, состояние объекта и пр.). После этого проводится анализ рынка похожих объектов и учет всех факторов, которые также могут сказаться на цене. В итоге оформляется отчет об оценке, содержащий все необходимые сведения.

На практике применяют много разных методов оценивания недвижимости, но многие из них объединены в три основных подхода: сравнительный; затратный; доходный.

Сравнительный является одним из самых распространенных методов оценки недвижимости, который основан на том, что изучаемый недвижимый объект сравнивается на рынке недвижимости с аналогами, о которых есть данные о стоимости совершенных с ними сделок.

Для того чтобы дать адекватную оценку стоимости объекта недвижимости необходимо определить вид корректировки, рассчитать её величину и правильно скорректировать цены объектов аналогов. Корректирующие коэффициенты вносятся в той мере, в какой объект, который оценивается, отличается от аналогичного. В цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Корректировки должны вноситься так, чтобы что при корректировке фактических цен продаж аналогичных объектов поправки производились от объекта сравнения к оцениваемому объекту.

Существует проблема, связанная с выбором весовых коэффициентов при расчетах стоимости объекта недвижимости, которые выполняют по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты на свое усмотрение, и разница между оценками бывает существенна. [2,с. 48]

Регрессионный анализ позволяет установить соответствие между ценой объекта недвижимости с учётом влияющих на её цену параметров. Такой анализ является односторонней вероятностной зависимостью между исследуемыми случайными характеристиками (величинами) и выражается функцией:

                                                                                                                   (1)

Где:   y – зависимая переменная,

x = х₁, х₂…..х_n независимых переменных.

Определение величины корректирующих коэффициентов при оценке стоимости объектов недвижимости методом регрессионного анализа основано на применении серии математических формул.

Имея функциональное отношение связи между переменными можно оценить У по Х. Переменная, которую мы хотим оценить, называется зависимой переменной У, а переменная, используемая для её оценки – независимой переменной или фактором Х.

В соответствии с этим методом, коэффициенты уравнения регрессии представляются в нечетком виде при помощи функции принадлежности, задающей конкретному значению коэффициента соответствующую принадлежность из интервала [0, 1].

Такая форма представления применяется в силу того, что определить закон распределения вероятностей в данном случае затруднительно. Нечеткий регрессионный анализ с только одной независимой переменной X имеет следующую двухкоэффициентную модель регрессии:

                                                                                                            (2)

Где: ∼ обозначает символ нечеткости,

 является нечетким коэффициентом пересечения,

В1 является нечетким коэффициентом наклона линии регрессии.

Коэффициенты нечеткой регрессии определены таким образом, что все нечеткие выходные данные находятся в пределах нечеткой регрессионной модели.

Таким образом, характерной особенностью данного метода является возможность использования в качестве исходных данных об интересующем параметре не только интервальных значений, но и четких.

Данный алгоритм метода регрессионного анализа можно реализовать в электронных таблицах Microsoft Excel и применяя различные среды программирования.