ЭФФЕКТИВНОСТЬ И СОВРЕМЕННОЕ РАЗВИТИЕ МОДЕЛЕЙ РЕГИОНАЛЬНОГО ИПОТЕЧНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Конференция: XCIX Международная научно-практическая конференция «Научный форум: экономика и менеджмент»
Секция: Региональная экономика
XCIX Международная научно-практическая конференция «Научный форум: экономика и менеджмент»
ЭФФЕКТИВНОСТЬ И СОВРЕМЕННОЕ РАЗВИТИЕ МОДЕЛЕЙ РЕГИОНАЛЬНОГО ИПОТЕЧНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
EFFICIENCY AND MODERN DEVELOPMENT OF REGIONAL MORTGAGE CONSTRUCTION MODELS
Kolkin Alexander Mikhailovich
Graduate student, South Russian Institute of Management, RANEPA, Russia, Moscow
Аннотация. Цель научного исследования – выявить критерии эффективности и характеристики современного развития моделей регионального ипотечного строительства. Основные результаты научного исследования: статья содержит актуальность исследования вопросов эффективности и современного развития моделей регионального ипотечного строительства; критерии эффективности моделей регионального ипотечного строительства: доступность, стабильность, масштабируемость; сопоставительный анализ зарубежного и отечественного опыта развития субнациональных программ поддержки жилищного строительства. Практическая значимость данного научного исследования определяется тем, что результаты могут быть использованы организациями девелоперского и риэлторского бизнеса, подрядными компаниями в сегменте жилой недвижимости, для того чтобы увеличить результативность практической реализации моделей финансирования программ ипотечного строительства на региональном уровне.
Abstract. The purpose of this research is to identify the effectiveness criteria and characteristics of current regional mortgage construction models. Key findings: The article highlights the relevance of research into the effectiveness and current development of regional mortgage construction models; identifies the effectiveness criteria of regional mortgage construction models, including accessibility, stability, and scalability; and provides a comparative analysis of international and domestic experience in developing subnational housing support programs. The practical significance of this research lies in the fact that the results can be used by development and real estate businesses, as well as contractors in the residential real estate sector, to improve the effectiveness of the practical implementation of mortgage construction program financing models at the regional level.
Ключевые слова: региональные программы ипотечного кредитования; российский рынок жилой недвижимости; сопоставительный анализ; критерии эффективности; модели финансирования ипотечного строительства; современное развитие.
Keywords: regional mortgage lending programs; Russian residential real estate market; comparative analysis; performance criteria; mortgage construction financing models; modern development.
Развитие ипотечного кредитования в сегменте жилищного строительства выступает основополагающим направлением социально-экономической политики государства, направленным на решение жилищной проблемы и обеспечение населения доступным жильем. Тем не менее, существующие в настоящее время диспропорции в развитии российских регионов обусловливают потребность разработки и практической реализации дифференцированных региональных моделей ипотечного строительства, адаптированных к специфике локальных рынков [3, с. 82], [4, с. 20]. С 2020 года показатель доступности жилья (количество квадратных метров в новостройке, которое можно купить на среднюю зарплату российского населения с помощью ипотеки) снизился с 44,5 квадратных метров до 39 квадратных метров. Объем выданных ипотечных кредитов за январь-май 2025 года вырос лишь на 1,5% год к году. В июле 2025 года рыночные ставки по ипотеке находились в диапазоне 22,1–25,5% годовых, что также отрицательным образом влияет на доступность жилья. Кроме того, в период с 01.05.2024 года по 01.05.2025 года доля ипотечных кредитов с просроченной задолженностью более 90 дней возросла с 0,5% до 1%. Объем просроченной задолженности по итогам первого полугодия 2025 года достиг 145 млрд рублей, что вдвое больше, чем годом ранее.
Сущность модели регионального ипотечного строительства проявляется в том, что, с одной стороны, она является элементом общенациональной системы ипотечно-жилищного комплекса, а, с другой стороны, представляет собой специфический механизм, адаптированный к решению жилищных проблем в рамках конкретной региональной территории. Тогда целесообразно учитывать региональный инвестиционный климат, уровень денежных доходов населения, текущую социально-демографическую ситуацию, развитие строительной отрасли и банковского сектора [5, с. 69]. Оценка эффективности моделей регионального ипотечного строительства предполагает практическое использование системы взаимосвязанных критериев, отражающих их способность достигать намеченных социально-экономических целей [1, с. 42]. В контексте данного исследования выделяются три критерия эффективности модели регионального ипотечного строительства, а именно доступность, масштабируемость и стабильность (табл. 1).
Таблица 1
Система критериев эффективности моделей регионального ипотечного строительства
|
Критерий эффективности |
Содержание и показатели измерения |
Факторы влияния на модель регионального ипотечного строительства |
|
Доступность |
- индекс доступности жилья для населения; - условия кредитования (уровень процентной ставки, размер первоначального взноса, срок ипотечного кредита); - удельный вес домохозяйств, способных получить ипотечный кредит |
- уровень денежных доходов населения; - стоимость объектов жилой недвижимости; - наличие и объём государственных субсидий; - внутриотраслевая конкуренция в банковском секторе |
|
Стабильность |
- уровень просроченной задолженности по ипотечному кредитованию; - устойчивость к макроэкономическим шокам (изменению ключевой ставки Банка России, повышению уровня безработицы); - диверсификация источников фондирования (банковские депозиты, ценные бумаги, механизмы рефинансирования |
- качество кредитного скоринга; - эффективность системы управления рисками; - развитость механизмов рефинансирования ипотечного строительства |
|
Масштабируемость |
- способность системы увеличивать объёмы ипотечного кредитования без потери качества ресурсов; - возможности адаптации к изменяющимся условиям и внедрения новых финансовых продуктов; - потенциал тиражирования успешных практик в другие российские регионы |
- гибкость организационной структуры; - развитие информационной и технологической инфраструктуры; - наличие квалифицированных кадров |
Источник: разработано автором.
Критерий доступности выступает ключевым социально-ориентированным показателем, отражающим возможность для широких слоев населения улучшить жилищные условия с использованием ипотечного кредита. При этом критерий стабильности модели регионального ипотечного строительства характеризует надежность системы в долгосрочной перспективе и её устойчивость к кризисным явлениям в экономической системе. Масштабируемость определяет потенциал роста и адаптации модели регионального ипотечного строительства, что особенно важно в условиях меняющейся экономической конъюнктуры и дифференциации российских регионов.
На основе системных взаимосвязей критериев эффективности моделей регионального ипотечного строительства автор предлагает в рамках исследования типологию региональных систем ипотечного строительства в зависимости от степени сбалансированности данных критериев:
1) Сбалансированно-устойчивая модель регионального ипотечного строительства, в контексте которой критерии доступности, масштабируемости и стабильности гармонично развиты, так как доступность жилья обеспечивается сочетанием бюджетных и рыночных механизмов, стабильность – за счёт диверсифицированной финансовой архитектуры, масштабируемость – за счёт адаптивного управления.
2) Социально-ориентированная модель регионального ипотечного строительства, в которой достаточно высокая доступность жилья достигается преимущественно за счёт бюджетного финансирования. При этом стабильность непосредственно зависит от бюджетной обеспеченности региона, а масштабируемость ограничена объёмом бюджетных ассигнований в жилищную сферу.
3) Рыночно-неустойчивая модель регионального ипотечного строительства, характеризуемая крайне низкой стабильностью в связи с зависимостью от конъюнктуры банковского сектора и макроэкономических шоков, цикличной масштабируемостью жилищного строительства.
4) Консервативно-стагнирующая модель регионального ипотечного строительства, обусловленная достаточно низкой доступностью жилья по причине слабого развития финансовой инфраструктуры в регионе, отсутствием масштабируемости в сегменте жилищного строительства.
Представленная автором типология региональных систем ипотечного строительства в зависимости от степени сбалансированности критериев эффективности позволяет осуществлять комплексную оценку региональных систем ипотечного строительства, которая базируется на анализе системных взаимосвязей и динамического равновесия критериев доступности, стабильности и масштабируемости.
Современное развитие моделей регионального ипотечного строительства, помимо критериев оценки эффективности, можно проанализировать через призму общих тенденций и специфических особенностей в подходах к финансовому обеспечению жилищного строительства на субнациональном уровне, исходя из российского и зарубежного опыта (табл. 2).
Таблица 2
Сопоставительный анализ зарубежного и отечественного опыта развития субнациональных программ поддержки жилищного строительства
|
Параметр сопоставления |
Зарубежный опыт (на примере США, Франции, Германии) |
Российский опыт |
|
Целевые ориентиры жилищной политики |
Увеличение уровня жилищной обеспеченности, формирование устойчивого общественного сектора через класс собственников жилой недвижимости, стимулирование экономического роста через сегмент жилищного строительства |
Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан, стимулирование строительной отрасли, переселение граждан из аварийного жилищного фонда |
|
Преобладающие механизмы финансирования |
Развитая система государственных институтов, обеспечивающих секьюритизацию ипотечных кредитов и их ликвидность (в США), использование модели, сочетающей накопительную и кредитную фазу финансирования (в Германии), функционирование специализированных объединений, поддерживающих создание и развитие малых предприятий в сегменте жилищного строительства (во Франции) |
Доминирование льготных государственных программ, использование эскроу-счетов для минимизации рисков при долевой собственности, региональные программы софинансирования и поддержки отдельных категорий граждан |
|
Роль государства и бюджетных субсидий |
Смещение акцента с бюджетного субсидирования коммерческого предложения объектов жилой недвижимости на стимулирование покупательского спроса, государство выполняет роль регулятора и разработчика условий для развития рынка жилой недвижимости |
Сохраняется значительная роль государственного сектора через федеральные программы субсидирования процентных ставок, региональные меры поддержки |
|
Учёт региональной специфики |
В федеративных государствах (США, Германия) субнациональные органы государственной власти имеют существенные полномочия в формировании и практической реализации жилищной политики с учётом локальных условий ипотечного строительства |
Наличие значительных диспропорций в развитии региональных ипотечных рынков, актуальность сохраняет задача разработки дифференцированных, адаптивных моделей государственной поддержки для различных типов российских регионов |
Источник: составлено автором на основе [1-5].
Как в зарубежных странах, так и в России жилищная политика направлена на повышение доступности жилой недвижимости и социальной устойчивости. Тем не менее, в развитых странах (США, Германии, Франции) больше внимания уделяется стимулированию экономического роста через сегмент жилищного строительства в отличие от российского опыта. При этом в России доминирует прямое бюджетное субсидирование процентной ставки в рамках федеральных программ, тогда как в США развиты опосредованные механизмы государственной поддержки, в частности, создание ликвидного вторичного рынка ипотечного строительства и установление системы гарантий. Для совершенствования отечественного опыта развития субнациональных программ поддержки жилищного строительства практический интерес представляет механизм, применяемый в Германии в части использования модели, сочетающей накопительную и кредитную фазу финансирования, а также международный тренд на переход от государственной поддержки коммерческого предложения к стимулированию покупательского спроса и формированию гибких, адаптивных продуктов ипотечного строительства, учитывающих региональную специфику реализации механизма.
Таким образом, эффективная региональная модель ипотечного строительства должна представлять собой сбалансированную систему, обеспечивающую доступность кредитных ресурсов для населения Российской Федерации, стабильность функционирования в условиях макроэкономических колебаний и имеющую потенциал для масштабирования и адаптации. Сопоставление зарубежного и отечественного опыта развития субнациональных программ поддержки жилищного строительства обусловливает потребность в разработке дифференцированного механизма поддержки ипотечного кредитования в сегменте жилищного строительства, учитывающих инвестиционный потенциал и уровень развития ипотечно-строительного рынка субъектов РФ.
