ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН-УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Аннотация. В настоящей статье рассматриваются последние изменения в законодательстве о долевом строительстве, существующие проблемы защиты гражданских прав участников долевого строительства, а также применяемые государством меры по защите дольщиков от недобросовестных застройщиков.

Ключевые слова: долевое строительство; долевое участие; застройщик; дольщик; компенсационный фонд; счет-эcкроу; договор долевого участия; участник долевого строительств; страхование гражданской ответственности застройщика; защита прав дольщиков.

Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан Российской Федерации. Право иметь жилище, пользоваться им, а также распоряжаться им в установленных законом случаях и порядке закреплено в ст. 40 Конституции РФ.

Для реализации данного права гражданами РФ, государством поощряются различные формы долевого строительства.

В период перехода к рыночной экономике в Российской Федерации произошло перераспределение финансовых ресурсов, вследствие чего сформировалась платежеспособная категория граждан с достаточно высоким уровнем дохода, которая могла позволить себе улучшение жилищных условий, что и привело к постепенному росту спроса на строительство многоквартирных домов.

Рынок долевого строительства на данный момент востребован у россиян именно потому, что есть ряд преимуществ перед вторичным жильем, но конечно же есть и недостатки.

Существует несколько причин, по которым покупатель, несомненно, свой выбор сделает в пользу вторичного жилья:

- отсутствие права собственности на квартиру в момент совершения сделки (только право требования);

- факт заселения в квартиру только через несколько лет (например, завершение строительства только через 3 года);

- отсутствие внутренней отделки («черновая отделка», отсутствие дверей, сантехники и т.д.);

- строительный брак (кривые стены/потолки, отсутствие вентиляции и т.д.) и т.д.

Если все указанные недостатки не сильно пугают граждан РФ, то  риск недостроя, долгостроя многоквартирного дома по причине банкротства застройщика или остановки строительства, а также потеря денег дольщиком, является главным фактором отказа от приобретения квартиры по договору долевого участия (далее - ДДУ).

Несмотря на законодательное регулирование долевого участия в строительстве, а также принимаемые изменения в законе и иных нормативных актах, проблема обманутых дольщиков и обанкротившихся застройщиков остается острой и актуальной на сегодняшний день. Данная проблема не находит своего решения многие годы.

По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (таблица 1) на данный момент в 70 регионах нашей страны насчитывается 1972 проблемных объектов, из них 30 % (589 домов) находятся в Московской области [1].

Таблица 1

Единый реестр проблемных объектов

Изданный в 2004 году Федеральный закон от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ (далее – закон 214-ФЗ) определил отношения между застройщиком и дольщиком [14]. Однако урегулировал отношения между застройщиком и дольщиком и установил гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, только после внесения ряда изменений и поправок в закон.

Очередным спорным вопросом, связанным с механизмами защиты прав участников долевого строительства, является вопрос страхования гражданской ответственности застройщика. Изменения в законе 214-ФЗ произошли в начале 2014 г., в соответствии с которыми застройщик в обязательном порядке должен был застраховать свою ответственность перед дольщиком одним из следующих способов: заключением договора страхования гражданской ответственности, получением поручительства банка или путем вступления в общество взаимного страхования (ОВС).

Согласно данному изменению, застройщик имеет возможность застраховать свою ответственность перед дольщиком за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве. Соответственно, в случае банкротства застройщика, страховая компания должна выплатить дольщикам потерянные деньги. Однако, как показывает практика применения данного механизма, главная проблема заключается в том, что страховые компании зачастую не всегда готовы произвести выплаты участникам долевого строительства. Из чего можно сделать вывод, что страхование ответственности застройщика не всегда является гарантией сохранности вкладов дольщиков. 

Следует отметить, что с 27 июня 2019 г. договоры страхования гражданской ответственности застройщика, которые ранее были обязательными, досрочно прекратили свое действие. Исключением остались договоры страхования, по которым на указанную дату наступил страховой случай и предъявлено требование о выплате страхового возмещения, а также, если вступило в силу решение суда об исполнении в части обязательств по договору страхования [13, 14, 3]. Таким образом, страхование ответственности застройщика теперь является только правом застройщика, а не его обязанностью.

Необходимо подчеркнуть, что в соответствии с внесенными изменениями в закон 214-ФЗ с 1 января 2017 г. все застройщики многоквартирных домов или другой недвижимости обязаны отчислять взносы в компенсационный фонд долевого строительства в отношении договоров участия в долевом строительстве, которые предусматривают передачу квартир дольщикам, если первый договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости после   1 января 2017 г.

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства начал работать 20 октября 2017 года в форме публично-правовой компании на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 года № 1231[8], в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [15]. Учредителем компенсационного фонда является государство в лице Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.

Все застройщики по объектам строительства, в которых еще не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве, обязаны отчислять в фонд 1,2 % от стоимости каждого договора. При государственной регистрации каждого такого договора в Росреестре осуществляется проверка факта уплаты застройщиком этих взносов, при этом неуплата такого взноса застройщиков влечет приостановку государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Основными задачами фонда является повышение гарантии защиты прав дольщиков, выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, а также финансирование за счет средств компенсационного фонда завершения строительства многоквартирных домов, строительство которых приостановлено из-за банкротства застройщиков.

Однако, как показывает судебная практика по России, даже такие изменения в Федеральный закон не могут гарантировать полную защиту дольщику. Один из примеров - дело № 2-29/2020, рассматриваемое Никольским районным судом Пензенской области, в котором описано, что в ответ на заявление дольщиков страховая компания сообщила о прекращении действия договора страхования. Тогда дольщики обратились в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, однако ответ на заявление они не получили и возмещение истцам не было выплачено. Дольщикам пришлось обращаться в суд для получения возмещения. Да, конечно, суд восстановил справедливость и принял решения в пользу истца. Однако ведь данные законодательные нормы были призваны для решения подобных  споров без обращения в суд.

Нововведения в российском законодательстве практически перевели рынок новостроек с долевого финансирования строительства на проектное. Знаменательным событием стало вступление в силу 1 июля 2017 г. изменений в закон 214-ФЗ [14]. Они были направлены на развитие проектного финансирования строительства банком с использованием эскроу-счетов.

Таим образом, схема строительства нового жилья сейчас выглядит следующим образом:

1) застройщик получает в банке целевой кредит на строительство либо же использует свои собственные средства;

2) участник долевого строительства вкладывает денежные средства в строительство;

3) кредитная организация (банк) аккумулирует средства участника долевого строительства на отдельном специальном счете;

4) после ввода многоквартирного дома  в эксплуатацию денежные средства со специального счета переводятся застройщику, а объект долевого строительства переходит во владение участнику строительства.

Эскроу-счет (англ. escrow) – это специальный счет, который открывается в банке, с которым застройщик заключал договор проектного финансирования строительства. На данном счету накапливаются и блокируются денежные средства дольщиков в целях последующей передачи застройщику. Зарегистрированный договор об участии в долевом строительстве является основанием для открытия эскроу-счета. Застройщик не может воспользоваться деньгами дольщиков до завершения строительства, а именно до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Строительство же многоквартирного жилого дома застройщиком осуществляется за счет собственных средств либо за счет проектного финансирования.

С 1 июля 2019 года регистрация договора об участии в долевом участии с применением механизма экскроу-счетов стала обязательной для застройщиков.

Исключения из указанного правила применяются по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении объектов недвижимости, которые соответствуют установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве [9]. Заключение о степени готовности объекта выдает уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. 

Вышесказанное не исключает возможности приобретения квартиры в строящемся доме без эскроу-счетов, но это касается только тех проектов, первые договоры участия в долевом строительстве которых, были зарегистрированы до 1 июля 2019 года. В данном случае способом обеспечения исполнения обязательств застройщиком опять же являются обязательные отчисления  в компенсационный фонд.

По данным Росреестра за 2021 год в РФ было зарегистрировано 898,6 тысяч ДДУ. При этом обязанность участника долевого строительства внести денежные средства на счета-эскроу предусмотрена по 576,4 тыс. ДДУ (64% всех зарегистрированных). Около 30% получили разрешение достраивать дома по прежней схеме, с уплатой взносов в компенсационный фонд [11]. Остальные застройщики, пытаясь обойти данную схему, строят жилье на собственные средства, используют средства крупных инвесторов, продавая часть подрядных работ или же используют другие схемы.

Один из способов (без использования счета-эскроу), который чаще всего используют застройщики, это предварительный договор купли-продажи квартиры (хотя фактически квартиры еще не существует). Такой договор предполагает, что в дальнейшем после завершения строительства будет заключен основной договор. Предварительные договоры не регистрируются в Росреестре, а значит, страховка и прочая ответственность к застройщику не применяются. Все возможные споры могут быть решены только в суде, так как в случае банкротства застройщика, смены лиц, то такой покупатель не является участником долевого строительства и  не включается в очередь кредиторов компании.

Возможен и такой вариант, когда застройщик хотя и продает квартиры в ипотеку без первоначального взноса, действуя через эскроу- счет, но первоначальный взнос он оформляет через договор пожертвования от застройщика покупателю. Однако фактически же денежные средства не переводятся. Дополнительно покупателю еще придется заплатить налог с получения пожертвования.

В обоих вышеуказанных случаях дольщик рискует остаться в будущем и без квартиры, и без уже оплаченных денежных средств. Такой выбор авантюрного варианта приобретения квартиры можно оправдать только низкой стоимостью квартиры или все же низким уровнем правосознания, правовой культуры некоторых граждан (дольщиков). Соответственно незнание закона, в свою очередь, порождает неверие гражданина в силу закона и отсутствие возможности эффективной защиты своих прав и собственности в российском правовом поле[7].

Как отмечает Кархалев Д.Н., данные изменения в российском законодательстве в части введения счета-эскоу заимствованы из англосаксонского норм права и имеет англосаксонские корни[4].

В западных странах счет–эскроу используется достаточно давно в сделках с недвижимостью. В частности, в Германии интерес представляет Постановление об обязанностях застройщиков и руководителей строительных работ (MaklerundBautragerverordnung – MaBV), а так же маклеров, кредитных брокеров. Постановление предусматривает возможность поэтапного расходования денежных средств дольщиков, т.е. застройщик получает право распоряжаться денежными средствами по частям в соответствии с объемами выполненных строительных работ. Таких частей может быть несколько, а их размеры зависят от  объема выполненных работ[5].

Хотелось бы отметить, что зарубежное законодательство позволяет вносить на счет эскроу также недвижимое имущество, однако в РФ могут быть переданы только  денежные средства. Кроме того, в качестве эксроу агентов в России могут выступать только кредитные организации, а в других странах нотариусы, адвокаты, налоговые консультанты и т.д.

На данный момент использование счета-эскроу создает определенную гарантию безопасности вложения денежных средств участниками долевого строительства. Гарантия обеспечивается, в основном, за счет того, что хранение денежных средств происходит до момента исполнения договора и подписания акта-приема передачи [14].

В случае отзыва лицензии у банка, в котором открыт эскроу счет, дольщики имеют возможность получить страховое возмещение в размере внесенный на счет суммы, но не более 10 млн. рублей.

В случае расторжения договора долевого участия по вине застройщика, денежные средства подлежат возврату дольщику.

Стоит отметить, что дольщик может претендовать на возврат суммы в соответствии с договором долевого участия. Финансовые потери, возникающие на фоне инфляции не учитываются, что является существенной брешью в российском законодательстве. Логично было предусмотреть изменения в законе 214-ФЗ, которые обязывали банки в случае досрочного расторжения договора долевого участия выплачивать процент по средней ставке депозита в соответствующем регионе. Так как за все время хранения денежных средств дольщиков на эскроу -счетах,  банки имеют возможность извлекать прибыль из данных вкладов.

Инфляция в России в мае 2022 году достигла 17,1%. Для сравнения в мае 2021 года инфляция составляла 6,2% [2]. Не беря во внимание экономическое положение в стране, ежегодный рост инфляции плюс повышение цен на недвижимость приведет к обесцениванию денежных средств, размещенных на вышеуказанных счетах 2-3 года назад, а возможно и раньше. Законодателю необходимо обратить внимание на важность индексации денежных средств в данном случае.

Поэтому говорить о том, что  данная мера поддержки на 100% эффективна, пока не представляется возможным. С одной стороны, конечно, эта мера повышает прозрачность деятельности застройщиков, так как накапливаемые  денежные средства могут поддержать граждан  участников долевого строительства в случае банкротства застройщика. С другой стороны, цена новостроек растёт с каждым днем за счет стоимости объекта инвестирования, что может привести в дальнейшем к повышению количества использования серых и черных схем при строительстве многоквартирных домов.

Большинство исследователей склоняются к тому, что необходимо поэтапное раскрытие эскроу счетов. С данной инициативой также выходили застройщики и общественные деятели, однако на данный момент инициатива не получила поддержки на государственном уровне.

Схема поэтапного раскрытия представляет собой поэтапное перечисление застройщику денежных средств по мере выполнения определенных этапов строительства.

Нельзя не согласиться с тем, что данная схема может позитивно сказаться на финансовой деятельности строительных организаций и возможно снизит стоимость строительства, что создаст благоприятные экономические условия для государства и возможно снизит количество обманутых дольщиков за счет дополнительного инвестирования застройщика. Реализация открытия эскроу-счетов обеспечит баланс интересов сторон договора долевого участия при строительстве объекта недвижимости.

Хотелось бы отметить, что по оценке рейтингового агентства АКРА, в 2022–2023 годах ожидается массовое раскрытие эскроу-счетов. В среднесрочной перспективе это позволит застройщикам пройти период экономической нестабильности [12].

Однако для участника договора долевого участия в данном случае существуют дополнительные риски, а именно в случае расторжения договора долевого участия дольщик получит только часть внесенных средств. В данном случае законодателю необходимо будет предусмотреть компенсацию дольщику внесенных средств, возможно за счет их дополнительного страхования.

В заключение можно сказать о важности и нужности такого механизма как эскроу-счет. Однако механизм счета-эскроу будет более эффективным при условии соблюдения баланса интересов обоих сторон, а именно при условии реформирования вышеуказанного механизма поэтапного открытия счетов создать безусловные гарантии для дольщиков в случае расторжения договора возместить полную сумму внесенных средств.