ПРОБЛЕМА ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АГЕНТСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

THE PROBLEM OF LEGISLATIVE REGULATION OF AGENCY ACTIVITIES IN THE FIELD OF REAL ESTATE TRANSACTIONS

Ivan Suslov

Student, International Innovation University, Russia, Sochi

Аннотация. В статье освещается проблематика законодательной регуляции риэлторской деятельности на рынке недвижимости. Осуществлён анализ законопроекта о посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью. Высказано и обосновано предположение о целесообразности введения добровольной государственной сертификации для агентов недвижимости.

Abstract. The article highlights the problems of legislative regulation of real estate activities in the real estate market. An analysis of the bill on intermediary (agency) activities in the real estate transactions market was carried out. An assumption has been made and justified about the advisability of introducing voluntary state certification for real estate agents.

Ключевые слова: недвижимость; рынок недвижимости; риэлторская деятельность; сертификация.

Keywords: real estate; real estate market; real estate activities; certification.

Рынок недвижимости является одной из важнейшей отраслей экономики. Внутриполитическая стабильность государства напрямую зависит от ситуации на этом рынке. При этом на фоне таких процессов, как резкое повышение стоимости квадратного метра, колебания спроса, цифровизация рынка недвижимости и т.д., появились новые схемы недобросовестной работы в сфере сделок с недвижимостью. В процессе выбора и приобретения недвижимости покупатель сталкивается с трудностями и рисками.

В последние годы проблема фейковых объявлений о продаже жилой недвижимости стоит особенно остро. Данный феномен можно проиллюстрировать путём сравнения рынков недвижимости Сочи и Нижнего Новгорода. На сегодняшний день, сентябрь 2023 г., на сайте Циан, крупнейшей базы недвижимости в России, размещено более 31 тысячи объявлений о продаже квартир в Сочи, и менее 8 тысяч – о продаже квартир в Нижнем Новгороде. При этом, по данным переписи 2021 года, население Сочи составляет 720 тысяч человек, Нижнего Новгорода – 1 миллион 220 тысяч человек. «Таким образом, объявлений о продаже квартир в Сочи примерно в 3,97 раз больше, чем в Нижнем Новгороде, в то время как наличного населения в Сочи примерно в 1,7 раз меньше» [7, C. 88]. Исходя из этой статистики, можно рассчитать, что как минимум 85% объявлений о продаже квартир в Сочи, размещённых на сайте Циан, являются фейковыми (не считая объявлений-дубликатов). Данная статистика распространяется не только на рынок квартир, но и на рынок индивидуальных жилых домов.

Обилие фейковых объявлений значительно затрудняет процесс выбора недвижимости. Миллионы потенциальных покупателей теряют время и силы, пытаясь найти реальные объявления и отличить их от фейковых. К тому же, риэлторы, как правило, значительно занижают цену объекта в фейковом объявлении. С помощью таких объявлений риэлторы выходят на потенциальных клиентов, плохо знающих город, чтобы в итоге продать им некачественный объект в неудачной локации.

Принимая во внимание вышесказанное, размещение в сети «Интернет» фейковых объявлений о продаже недвижимости, на наш взгляд, можно рассматривать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) [2].

Распространение фейковых объявлений о продаже недвижимости стало возможным из-за того, что риэлтор имеет право без согласия собственника объекта размещать в сети «Интернет» объявление о его продаже, дополненное фотографиями самого объекта. Проблема заключается в том, что в действующем законодательстве в принципе нет понятия «риэлтор». Любой человек, способствующий продаже либо аренде недвижимости, может называть себя риэлтором. На наш взгляд, осуществление государственного лицензирования риэлторской деятельности может поспособствовать позитивным изменениям на рынке недвижимости: потенциальные покупатели будут доверять именно лицензированным риэлторам. За размещение объявления (либо внесение изменений в объявление) о продаже объекта без письменного согласия собственника риэлтор будет временно лишён лицензии, что поставит его в невыгодное положение.

Вопрос о необходимости согласия собственника при размещении риэлтором информации об объекте недвижимости уже поднимался на уровне Государственной думы. В 2017 году в Государственную думу был внесён законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Согласно пункту 1 статьи 10 данного законопроекта «Риэлтор имеет право на распространение информации об объектах недвижимости с целью поиска покупателя, арендатора (нанимателя) только при наличии соответствующего договора (разрешения) от собственника данного объекта недвижимости» [3].

Однако, на наш взгляд, вышеупомянутый законопроект устанавливал чрезмерно высокие требования к людям, желающим стать риэлторами. Так, согласно пункту 1 статьи 11, квалификационный аттестат профессионального агента недвижимости можно было получить только «при наличии высшего или среднего профессионального образования по результатам освоения образовательных программ, имеющих направленность (профиль) в области риэлторской деятельности, и (или) профессиональной переподготовки в области риэлторской деятельности» [3]. Лица, не соответствующие данным требованиям, не могли быть допущены к прохождению квалификационного экзамена. В итоге в апреле 2017 года комитет Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям дал отрицательное заключение по законопроекту [4].

С момента неудавшейся попытки принятия закона о риэлторской деятельности прошло уже более шести лет. За это время количество фейковых объявлений на рынке недвижимости многократно возросло. Число жертв мошенников, продающих незаконные либо вовсе не существующие объекты, продолжает расти. В этих условиях необходим новый, сбалансированный ответ на вызовы, связанные с мошенничеством и массовым злоупотреблением правом на рынке недвижимости. [7, C. 87]

Очевидно, что чрезмерное вмешательство государства в риэлторскую деятельность может стать существенным коррупциогенным фактором. На наш взгляд, лицензирование риэлторской деятельности не должно носить обязательный характер для всех лиц, осуществляющих посредничество при сделках с недвижимостью. Наличие у риэлтора государственной лицензии может стать существенным преимуществом в глазах потенциальных клиентов. Для того, чтобы не лишиться лицензии, риэлтору нужно будет отказаться от продажи или рекламы незаконных (несуществующих) объектов, а также размещать информацию о том или ином объекте недвижимости только при наличии письменного согласия собственника объекта.

С другой стороны, вследствие отсутствия должного контроля государства над риэлторской деятельностью, этим вынуждены заниматься профессиональные сообщества. На настоящий момент в стране созданы и функционируют различные риэлторские объединения: гильдии, ассоциации, палаты, союзы. Такие ассоциации, основанные на саморегулировании, пока не

получили законодательного закрепления, в полной мере не определены основные направления их деятельности, методы регулирования предпринимательских отношений, порядок приема в объединение и многое другое. Обычаи делового оборота участников рынка недвижимости складываются в ходе практической деятельности. Проблемой на сегодняшний день по-прежнему остается отсутствие должного контроля со стороны гильдий, выдвигавших лицензирование.

Деятельность риэлторов регламентируется в разных странах различными способами. К примеру, в странах Европы – это прямые или опосредованные государственные гарантии: государство несет ответственность за результаты регистрации сделки, независимо от того, кто ее осуществляет: государственные регистраторы или уполномоченные государством агенты – нотариусы. В США контроль за риэлторской деятельностью осуществляется посредством государственного лицензирования агентов. В рамках процесса лицензирования подтверждается квалификация риэлторов, также осуществляется контроль их деятельности. Этими полномочиями наделена Национальная ассоциация риэлторов (НАР).

В нашей стране в настоящее время данные государственно-правовые механизмы отсутствуют. Нет ни регистрации сделок государственными служащими, ни обязательного государственного лицензирования агентов по недвижимости (напомним, что оно было отменено в 2002 г.). В результате мы имеем дело с отсутствием гарантий, обеспечивающих должное исполнение риэлторской деятельности и защиту ее субъектов.

Многие риэлторы заинтересованы в принятии закона, регулирующего рынок сделок с недвижимостью. Так, в 2022 году Российская гильдия риэлторов (крупнейшее объединение риэлторов в России) подготовила законопроект, предполагающий создание национального СРО (саморегулируемая организация) риэлторов, а также региональных СРО, включающих в себя как минимум 25 агентств недвижимости. Кроме того, закон подразумевает обязательную аттестацию риэлторов, а также их оформление в качестве ИП или ООО [8]. Президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова считает, что законодательное регулирование риэлторской деятельности критически важно для повышения прозрачности на рынке недвижимости: «Я полагаю, что сам рынок не справится с тем, чтобы повысить прозрачность изнутри, своими силами», «Нужна воля сверху: без регулирования мы сами не справимся» [8].

На сегодняшний день уже функционирует система добровольной сертификации агентств недвижимости, Положение о Системе добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ зарегистрировано в Реестре Госстандарта за № РОСС RU.О46.04 РН00 [5]. Однако у такого механизма регулирования рынка сделок с недвижимостью есть существенные ограничения. Во-первых, многие риэлторы не являются сотрудниками агентств. Во-вторых, по данным Российской гильдии риэлторов, есть множество примеров, когда сертифицированные агентства недвижимости распространяют фейковые объявления, поскольку они имеют право размещать информацию об объекте без письменного согласия собственника.

Из вышесказанного становится очевидным, что отсутствие государственного регулирования риэлторской  деятельности порождает массу проблем, начиная от падения уровня правовой культуры ее участников, многообразных нарушений прав физических и юридических лиц, и заканчивая негативными изменениями на рынке недвижимости.

Таким образом, принятие закона, регулирующего работу риэлторов, упростит и обезопасит сделки с недвижимостью как для покупателя, так и для риэлтора. Работа в этом направлении ведётся уже несколько лет, однако попытка внесения законопроекта в Государственную думу не увенчалась успехом в связи с опасением депутатов о чрезмерном урегулировании, к котором может привести принятие закона. На наш взгляд, оптимальным решением является принятие закона о добровольном государственном лицензировании риэлторской деятельности.