Правовая природа договора оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме

The legal nature of the contract services to maintain the common property in an apartment house

Gennady Shumilin

student, Southwest State University, Russia, Kursk

Аннотация. Статья посвящена изучению правовой природы договора оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и определению его места в системе договоров.

Отсутствие правового регулирования договора оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, неопределенная правовая природа данного договора, а также неоднозначная судебная практика, формирующаяся в сфере содержания общего имущества многоквартирного дома, делают необходимым проведение научного исследования избранной темы.

На основании изучения и анализа законодательства, судебной практики и позиций, существующих в юридической науке, автор формулирует определенные выводы касаемо правовой природы указанного договора.

Abstract. The article studies the legal nature of the contract services to maintain the common property in an apartment house and in defining its place in the system of contracts.

The lack of legal regulation of the contract services to maintain the common property in an apartment house, the uncertain legal nature of this agreement, and ambiguous judicial practice, emerging in the sphere of maintenance of the General property of an apartment house, do the necessary research of the chosen topic.

Based on the study and analysis of legislation, judicial practice and positions that exist in legal science, the author formulates some conclusions with regards to the legal nature of said contract

Ключевые слова: договор оказания услуг; содержание общего имущества; правовая природа; жилищное законодательство.

Keywords: service contract; maintenance of the common property; the legal nature of housing legislation.

Отношения, регулируемые жилищным законодательством, могут оформляться разнообразными договорами.

В сфере управления многоквартирными домами широко применимым является договор оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

По договору оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме одна сторона по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги по надлежащему содержанию общего имущества в данном доме.

Заключение данного договора предусмотрено статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК), в которой говорится о возможности его заключения при непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме. Так как содержание этого договора не раскрывается в законодательстве, данный договор можно было бы отнести к категории непоименованных. Как отмечал Романец Ю.В. непоименованным следует считать лишь такой договор, в отношении которого не предусмотрено никакого гражданско-правового регулирования на уровне специальных договорных институтов. Причем регулирование должно быть именно гражданско-правовым [1, с. 224] .

В то же время М.И. Брагинский и В.В. Витрянский исходят из того, что признание правоотношения непоименованным договором возможно лишь в том случае, когда отсутствует регулирование не только вида, но и соответствующего ему типа. При наличии специальной главы в ГК, а значит, и специального типа договора, какой бы ни была специфика соответствующего вида договора, он не может считаться непоименованным [2, c. 328].

Как отмечают Карапетов А.Г., Савельев А.И.: «Для того чтобы признать договор непоименованным, необходимо предварительно исключить возможность признания договора поименованным» [3, c. 166]. Необходимо осуществить анализ содержания такого договора на предмет его соответствия всем поименованным в законах или иных правовых актах договорным конструкциям. Если этот договор не «покрывается» ни одной из поименованных моделей и при этом не является смешанным, он относится к категории непоименованных, что означает неприменимость по общему правилу специальных императивных и диспозитивных норм законодательства (или иных правовых актов) и подчинение договора общим положениям обязательственного и договорного права [3, c. 166]. Следовательно, договор оказания услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме относится к категории поименованных.

Главное правило, которое ГК РФ устанавливает для любого договора – он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Переходя к характеристике договора оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, важно отметить, что прежде всего этот договор характеризуется родовыми признаками обязательства. Поэтому к нему применимы унифицированные положения об обязательстве. Далее, в силу того, что в нем присутствуют родовые черты гражданского договора, на него распространяются общие положения о договоре.

Упоминание данного договора можно встретить в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила), в разделе требований к такому содержанию. Исходя из смысла этих требований, договор заключается не только при непосредственном управлении общим имуществом многоквартирного дома, но и путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК об осуществлении управления многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса [4, cт. 3680].

По признаку направленности данный договор относится к договорам, направленным на оказание услуг. Как отметил Сокол П.В., критерием единой классификации услуг могут выступать особенности объекта деятельности по оказанию услуг, предложенные Л.В. Санниковой в рамках определения их специальных правовых режимов. Особенность объекта деятельности по оказанию услуг будет определять специфику субъектов исполнения услуги, содержания обязательства, что будет выражаться в особенностях правового регулировании [5, c. 5]. С учетом этого, он разделил услуги на небольшие блоки, особо указав на жилищно-коммунальные услуги, основанием предоставления которых в первую очередь назвал ЖК (статьи: 65, 154, 157, 164 и др.), выделив при этом:

- услуги по содержанию и ремонту жилых домов;

- услуги по водоснабжению, газоснабжению, электроснабжению.

Услуги по содержанию и ремонту жилых домов в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом можно разделить на услуги: оказываемые управляющими организациями; оказываемые товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; либо оказываемые при непосредственном управлении одним из собственников помещений в таком доме или иным лицом, имеющим полномочие, удостоверенное доверенностью на совершение таких действий.

В соответствии с ЖК жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: пользования общим имуществом собственников помещений; содержания и ремонта жилых помещений; управления многоквартирными домами и др. В соответствии со ст. 1, ч.1 ст.7, ст. 8 ЖК к жилищным правоотношениям помимо норм ЖК и иных нормативно правовых актов, изданных в соответствии с ним, могут применяться нормы гражданского законодательства.

К договору оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (глава 39 Гражданского кодекса Российской Федерации – далее ГК). Правила данной главы ГК применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных услуг (пункт 2 статьи 779 ГК) [6, ст. 779]. Договор оказания услуг по содержанию общего имущества можно отнести к категории иных услуг. Помимо норм гражданского законодательства применяются обязательные требования и технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила, устанавливаемые на федеральном уровне (п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК) [7, c. 301], Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ч. 3 ст. 39 ЖК) [8, с. 308].

Данный договор относится к категории возмездных договоров, и к нему применяются правила пункта 1 статьи 781 ГК о том, что заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре [6, ст. 781]. Отказ заказчика от оплаты фактически оказанных ему услуг не допускается [9, с. 10].

Договор оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме является двусторонним, с возможной множественностью лиц как на стороне заказчика, так и на стороне исполнителя. Заказчиком могут выступать как все собственники многоквартирного дома, так и один из собственников помещения в таком доме, или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Исполнителем же может выступать любая организации или индивидуальные предприниматели, осуществляющие соответствующие виды деятельности.

Так же данный договор является двусторонне обязывающим.

Договор оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме является консенсуальным. Обязанность оказывать услуги по содержанию возникает лишь с момента заключения такого договора. До момента заключения этого договора жилищное законодательство обязывает собственников содержать общее имущество в таком доме.

Этот договор является казуальным, поскольку всегда можно установить юридическую цель совершения сделки - договора оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Он не может являться абстрактным.

Жилищное законодательство содержит ряд требований к заключению договора оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а именно:

1) Заключается договор на основании решений общего собрания собственников многоквартирного дома;

2) Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы (государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства [10, с. 3])  должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3) На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме [11, ст. 164].

Таким образом можно сделать вывод, что договор оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме должен быть заключен в письменной форме, что позволит в дальнейшем разместить его в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень соответствующих услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования [12, ст. 3680].

Пункт 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, перечень услуг и работ из числа включенных в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме [13, с. 36].

Однако ни Жилищный кодекс Российской Федерации, ни Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом не устанавливают порядок приемки, контроля за выполнением перечней услуг со стороны собственников помещений.

Следует отметить, что Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (впрочем, как и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Приказ Минстроя России № 761/пр) не разграничивают работы и услуги в целях фиксации их приемки и контроля за их выполнением и оказанием. Собственники помещений имеют право в любое время запрашивать и получать от ответственных лиц информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ, а также проверять объемы, качество и периодичность их оказания и выполнения (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы) (п. 40 Правил содержания общего имущества) [14, с. 17].

Содержание общего имущества - комплекс разнородных услуг с разными моментами осуществления, в рамках которого услуги оказываются по мере необходимости или непрерывно. Здесь доказательством факта, что услуга оказана, будет отсутствие акта фиксации неоказания услуги. Именно на этом основан алгоритм снижения размера платы за жилое помещение, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Если таких актов нет, значит, услуга оказана, составление общего акта за какой-либо период следует считать формальностью [14, с. 17].

Подводя итог, можно сделать следующий вывод, что договор оказания услуг по содержанию общего имущества является видом договора возмездного оказания услуг. К нему применимы как нормы ГК РФ о договоре возмездном оказании услуг, нормы договора подряда, так и нормы жилищного законодательства, регулирующие содержание общего имущества многоквартирного дома. Данный договор является возмездным, консенсуальным, казуальным, относится к числу двусторонних договоров с возможной множественностью лиц как на стороне заказчика, так и на стороне исполнителя.