Ответственность сторон за неисполнение обязательств по договору аренды нежилого помещения

Responsibility of the parties for non-fulfillment of obligations under the lease agreement for non-residential premises

Mariam Chorakhyan

graduate student UIU - branch of the Russian Academy of Science and Technology at the President of the Russian Federation, Russia, Ekaterinburg

Аннотация. В данной статье раскрываются особенности и виды ответственности арендодателя и арендатора за неисполнение обяза­тельств по договору аренды согласно действующему законодательству. Автор раскрывает важность данной темы в современных условиях.

Abstract. In the present article describes the features and types of responsibility of the lessor and lessee for breaches of contractual obligation the lease under applicable law. The author discloses the importance of this topic in modern conditions.

Ключевые слова: договор аренды; ответственность; нежилое помещение.

Keywords: lease agreement; responsibility; non-residential premises.

В современных условиях договор аренды нежилых помещений занимает важную роль в организации деятельности хозяйствующих субъектов. На сегодняшний день большая часть недвижимости, исполь­зуемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собствен­ности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды [4, с. 18]. Как известно, помимо закона, единственный акт, который регламентирует отношения арендатора и арендодателя в каждом конкретном случае аренды нежилых помещений - договор. Договор аренды нежилого помещения (здания или сооружения) является одним из наиболее распространенных среди всех договорных отношений [3, ст. 650]. Ответственность сторон за нарушения обязательств по договору аренды нежилого помещения – важный элемент структуры договорных отношений.

Вопросы гражданско-правовой ответственности по договору аренды нежилых помещений были рассмотрены многими учеными. Заслуженный юрист Российской Федерации В.В. Витрянский отмечает: «В ГК отсутствуют какие-либо правила, регулирующие особенности ответственности сторон по договору аренды нежилых помещений за нарушение его условий или иные особые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств» [3, ст. 274].

В 25 Главе ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств не исключается возможность арендатора и арендодателя предусмотреть ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды нежилого помещения в виде возмещения прямых и (или) косвенных убытков, пени при исполнении взаимных обязательств не в указанные сроки, штраф в установленном размере от суммы договора в случае отказа от выполнения или же невыполнении условий договора аренды недвижимости и т. д. [3, 393]. Таким образом, основное условие, отвечающее договорной ответствен­ности, - это подчинение закону.

Встречаются и проблемы применения законодательства об ответ­ственности по договору аренды недвижимости. Согласно п. 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации [3, 651]. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды и осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" [5]. Если договор аренды нежилого помещения заключен без государственной регистрации на год и более, то в случае просрочки внесения арендных платежей у арендодателя возникнут трудности при взыскании договорной неустойки. Именно поэтому очень важно внимательно изучать не только условия договора, но и применение Кодекса к данному договору.

Чаще всего в договорную ответственность арендатора и арендодателя могут входить следующие пункты:

1. В случае нарушения Арендатором срока внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пени _ % от суммы платежа за каждый день просрочки.

2. В случае просрочки передачи Помещения со стороны Арендодателя Арендодатель уплачивает Арендатору пени в размере _ % от постоянной части месячной арендной платы за каждый день просрочки.

3. Арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им по назначению, в соответствии со статьей 612 ГК РФ.

4. Если нарушен срок возврата арендованного помещения, то Арендатор обязан уплатить Арендодателю арендную плату за все время просрочки и возместить убытки, принесенные Арендодателю в части не покрытой арендными платежами.

5. И возмещение убытков, и уплата неустойки не дают право освобождения должника от исполнения обязанностей, которые лежат на нем, или устранения допущенных нарушений.

6. Все споры между сторонами по исполнению Договора разрешаются путём переговоров, а в случае невозможности достичь договоренности между сторонами настоящего договора, все споры передаются на рассмотрение в арбитражный суд.

В любом случае, если арендатором и/или арендодателем будут нарушены условия договора, то стороны будут нести ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Например, статья 616 ГК РФ распределяет обязанности по содержанию арендованного имущества, а также указывает на то, что текущий ремонт производит арендатор, при этом капитальный ремонт входит в обязанности арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды [3, ст. 616]. В статье 620 ГК РФ говорится, что арендатор имеет право обращения в суд с требованием досрочно расторгнуть договор аренды, в том случае, если арендодатель не осуществил капитальный ремонт имущества в установленные (или разумные) сроки [3, ст. 620].

Существует общее правило, приведенное в статье 401 ГК РФ, опираясь на которое стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по договору. Данное правило функционирует в случаях действия непреодолимой силы. Стоит отметить, что чаще всего в договорных отношениях ее называют "форс-мажором". Непреодолимую силу закон определяет как чрезвы­чайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство. Закон не относит к таким обстоятельствам нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, а также отсутствие у должника требуемых денежных средств [3, ст. 401]. Если причинение убытков было ввиду непреодолимой силы, то в действиях неисправной стороны исключается вина, а также причинная связь между его поведением и возникшими убытками. В данном случае ответственность исключается. При этом сторона, которая ссылается на обстоятельства непреодолимой силы, обязана предъявить другой стороне документ компетентного органа, подтверждающий наступление указанных обстоятельств.

Отсюда следует, что отношения между арендатором и арендо­дателем строятся на основании закрепленных в законе и договоре правах и обязанностях. То есть основным содержанием договора аренды нежилого помещения являются права и обязанности сторон. Только при соблюдении сторонами прав и обязанностей можно смело говорить об успешности реализации цели предпринимательской деятельности в отношениях между сторонами договора. Несмотря на это, не всегда стороны соблюдают установленные ими же условия договора, в этом случае за неправомерность действий к другой стороне наступает ответственность в виде санкций и возмещения убытков. Такие ситуации, как известно, не укрепляют имущественное положение сторон, а также их престиж.

Таким образом, при подписании договора аренды нежилого помещения и арендатору, и арендодателю необходимо вдумчиво изучить договор. Серьезный подход при заключении данного доку­мента поможет в дальнейшем обойти многие спорные ситуации, а также создать все условия для длительных и крепких партнерских отношений.