Товарищество собственников недвижимости в Российской Федерации

PARTNERSHIP OF PROPERTY OWNERS IN THE RUSSIAN FEDERATION

Evgeniya Cheryachukina

PhD in law, associate Professor of the Moscow state University, Russia, Moscow

Аннотация. В данной статье рассматриваются ключевые вопросы по созданию, правовому положению товарищества собственников недвижимости в РФ, как правильно создать товарищество собственников недвижимости.

Abstract. This article discusses the key issues of creating, the legal status of a partnership of property owners in the Russian Federation, how to create a partnership of property owners.

Ключевые слова: товарищество собственников недвижимости; кворум; правовое положение; места общего пользования; некоммерческая организация; пользование; распоряжение имуществом.

Keywords: partnership of property owners; quorum; legal status; common areas; non-profit organization; use; disposal of property.

Товарищество собственников недвижимости (Далее-ТСН) относится к некоммерческой форме организации, появилось понятие ТСН в законодательстве относительно недавно и является малоизученным вопросом в настоящее время, зачастую практикующие юристы сталкиваются с рядом проблем, таких как: как правильно зарегистрировать ТСН, как получить кворум на собраниях и создать товарищество, это статья поможет ответить на все вышеуказанные вопросы, а также расскажет на какие законы следует обратить внимание.

ТСН было введено в законодательство Федеральным законом "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ (Далее - ФЗ №217) [4, с. 1].

Что же представляет из себя ТСН? ТСН- это некоммерческая организация, представляющая собой добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное для совместного владения и пользования, в определенных пределах распоряжения этим имуществом, находящегося у них в совместной собственности или пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации [1, ст.1213]. При создании ТСН необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ, а также Жилищного кодекса РФ [2, ст. 135], законодатель акцентирует наше внимание на том, что к ТСН применяется аналогия права, внимание следует заострить на положение о Товариществе собственников жилья (ТСЖ).

ТСН также осуществляет управление общего имущества, обслуживающего коттеджные поселки, многоквартирных домов и др.

Для создания ТСН необходимо придерживаться следующего порядка:

1. Подготовка и согласование Устава ТСН;

Устав является основным документом, определяющим деятельность ТСН; в нем содержаться сведения о наименовании, включающим слова «товарищество собственников недвижимости», место нахождения ТСН, цель и предмет деятельности ТСН, возникновение и прекращение членства в ТСН и т.д.

Устав ТСН принимается большинством голосов, на общем собрании собственников недвижимости, которое регулируется в соответствии со ст.45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации [2, ст. 45].

2. Проведение общего собрания собственников недвижимости;

На собрании собственников недвижимости ставятся вопросы: о создании ТСН, утверждение Устава ТСН, образовании органов ТСН, что регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а также ФЗ №217 [1, с.1].

Решение собрания считается легитимным если в нем участвовали не менее 50% от общего числа собственников жилого помещения и, если за него проголосовало большинство участников собрания.

На первичном собрании зачастую считают голоса по принципу один голос = одному квадратному метру принадлежащему собственнику, но как показывает судебная практика — это неверный подход, голоса должны засчитываться по принципу один человек= один голос, в дальнейшем такой порядок может быть пересмотрен Уставом ТСН.

Решение собрания составляется в письменном виде и оформляется в виде протокола общего собрания, данный протокол подписывается: председателем собрания, секретарем и учредителями ТСН.

Лица не согласные с Решением собрания имеют право на признание его недействительным в суде, однако и здесь все не так просто, для того, чтобы признать решение недействительным, организаторами собрания должны быть нарушены порядки созыва собрания, учета голосов, а также данные решения должны нарушать интересы заинтересованного лица.

Также в ТСН создается единоличный исполнительный орган в лице председателя и коллегиальный исполнительный орган в лице правления.

3. Подача документов на регистрацию ТСН;

При государственной регистрации ТСН необходимо обратиться с пакетом документов в Инспекцию Федеральной налоговой службы России (далее - ИФНС России) по месту нахождения, действующего исполнительного органа ТСН.

Необходим следующий перечень документов при государственной регистрации ТСН:

- Заявление о государственной регистрации ТСН по форме Р11001;

- Квитанция об оплате государственной пошлины;

- Протокол общего собрания о создании ТСН и утверждении устава ТСН;

- Устав ТСН.

Повестка дня общего собрания собственников жилого помещения.

При формировании повестки дня общего собрания собственников необходимо определиться с кандидатурой председателя, секретаря, а также членов счетной комиссии.

В большинстве случаев ими становятся члены инициативной группы, которая занимается подготовкой и проведением общего собрания собственников. Правильно сформированная повестка дня уменьшает риски отрицательных голосов на собрании. Необходимо полностью раскрыть каждый пункт повестки, донести до собственников всю информацию о необходимости создания ТСН.

Повестку дня общего собрания формирует инициатор общего собрания собственников, это может быть собственник жилого или нежилого помещения.

Вопросы, включающиеся в повестку общего собрания собственников, готовятся заблаговременно, так как в повестку дня общего собрания указывается:

- в уведомлении о проведении общего собрания, доводится до собственников не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания собственников (начало голосования при очно-заочной форме);

- в письменных решениях собственников (при заочном и очно-заочном голосовании).

Вопросы повестки дня в той же редакции должны быть указаны в протоколе общего собрания и в уведомлениях собственников о принятых на общем собрании решениях.

Протокол общего собрания собственников по созданию ТСН подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за это решение.

ТСН является собственником принадлежащего ему имущества, однако, общее имущество принадлежит членам ТСН на праве общей долевой собственности. Состав этого имущества и порядок распределения долей в праве общей собственности устанавливается законодательством.

Необходимо также обратить внимание на письмо ФНС России от 30.10.2015 № СД-4-3/18991 «О направлении письма Минфина России) «в случае указания в наименовании на вид недвижимого имущества - "жилья" товарищества собственников недвижимости следует рассматривать в качестве товариществ, осуществляющих деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с подпунктами 29 и 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ. В связи с этим операции, перечисленные в указанных подпунктах 29 и 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ, предоставляемые, выполняемые (оказываемые) товариществами собственников недвижимости (жилья), освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость»  [3, ст.149].

Анализируя вышеуказанную информация, стоит отметить, что ТСН довольно новая для нашей страны форма организации, имеются ряд сложностей с проведением собраний, созданием общества.

Нет единой позиции вышестоящих судов в том числе Верховного суда Российской Федерации по делам ТСН.

Однако, создание ТСН упрощает управление общим имуществом и помогает контролировать участки самими собственниками, а не сторонними лицами, при создании ТСН траты на имущество становятся «прозрачными», собственники принимают прямое участие в привлекаемых лицах для содержания общего имущества, контролируют траты, что непременно положительно сказывается на объектах общего пользования и отношении собственников к имуществу.