Признание договора ипотеки недействительным или незаключенным: вопросы теории и практики

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора [1]. Существенные условия договора об ипотеке перечислены в п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), в частности, предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой [2].

Законодатель называет существенные условия, но не раскрывает их, что приводит к возникновению судебных споров в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Одним из оснований оспаривания договора об ипотеке является отсутствие в нем существенных условий, предусмотренных Законом об ипотеке. Если какое-либо из названных условий не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор не может считаться заключенным.

Наиболее часто встречающимися причинами возникновения судебных споров являются случаи, когда в договоре не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в своем постановлении от 16 июня 2020 г. по делу № А32-1787/2019 признал, что предусмотренное в договоре условие о том, что договор действует до полного исполнения обеспеченного залогом обязательства, не может считаться условием о сроке исполнения обязательства [4]. В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться календарной датой или истечением периода времени. Также срок может исчисляться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить [1]. Исследовав условия договора ипотеки, суд установил, что договор заключен без указания срока, предусмотренного статьей 190 ГК РФ.

Таким образом, установление в договоре ипотеки условия о действии договора ипотеки до полного исполнения обеспеченных настоящим договором обязательств по кредитному договору не может считаться условием о сроке.

Проблемным является вопрос в отношении договоров ипотеки, не прошедших государственную регистрацию в соответствии с законом.

Так в п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке закреплено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. В то же время в соответствии с п. 1 ст. 10 данного закона несоблюдение требований о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность [2].

Получается, что с одной стороны, факт государственной регистрации является необходимым условием действительности договора, а с другой,- признания его заключенным. Данное законодательное противоречие влечет возникновение споров по вопросу применения последствий несоблюдения законодательных требований о государственной регистрации [7, с. 69].

Понятия «незаключенности» и «недействительности» договора представляют собой отличные правовые категории и влекут различные правовые последствия для сторон договора. По незаключенному договору применяются нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, а по недействительному – последствия недействительности сделок. Кроме того, необходимо учитывать, что недействительным может быть признан только заключенный договор [5, с. 189].

Учитывая вышеизложенное, в целях устранения противоречий применения норм о последствиях несоблюдения требования закона о государственной регистрации договора необходимо исключить из ст. 10 Закона об ипотеке положения, допускающие одновременное признание сделки незаключенной и недействительной. А также ясно определить последствия несоблюдения требований закона о государственной регистрации.

Случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречаются довольно редко, так как банки более внимательны к вопросам заключения договора. В большинстве случаев договоры ипотеки признаются недействительными.

Договор ипотеки является акцессорным договором и служит для обеспечения исполнения основного обязательства. В случае прекращения основного обязательства по кредитному договору договор ипотеки может быть признан недействительным [6, с. 275].

Данный вывод нашел свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 27.04.2015 № 305-КГ15-3033 по делу № А41-38495/2013. Согласно материалам дела, между истцом и банком был заключен договор залога (ипотеки) во обеспечения обязательства по договору о невозобновляемой кредитной линии между банком и третьим лицом. В ходе судебного разбирательства было установлено, что основной договор является недействительным [3]. Согласно выводам суда, договор ипотеки также был признан недействительным, так как в случае признания недействительным основного договора недействительным признается и договор ипотеки.

Подводя итог вышеизложенному, можно отметить, что в настоящее время остаются актуальными проблемы, связанные с признанием договора ипотеки недействительным или незаключенным. Выбирая соответствующий способ защиты, необходимо учитывать различные правовые последствия в случае признания договора ипотеки недействительным или незаключенным и разграничивать их.