Рекомендации для сторон при заключении договоров аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

Договор аренды зданий (сооружений, нежилых помещений) является одной из наиболее востребованных договорных конструкций. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. Взаимоотношения арендатора и арендодателя носят взаимовыгодный характер. Несмотря на то, что данный договор достаточно подробно урегулирован в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ), изучен в доктрине, а судебные толкования носят устойчивый характер, для гражданского оборота свойственна динамичность: в практике возникают новые отношения, которые не урегулированы действующим законодательством.

Вопрос обязательной проверки состояния арендуемого имущества действующим законодательством не закреплено, однако ее проведение в дальнейшем позволяет избежать многочисленных споров, что с учетом загруженности в настоящее время судов играет поистине важную роль.

Важность данного вопроса неоднократно описывалась в литературе.

Так Д. Раев в своей статье обращает внимание на необходимость распределения в договоре аренды обязанностей сторон по устранению недостатков арендуемого имущества, а также на важность четкого описания технического состояния передаваемого в аренду объекта [1].

Г. Ермолова в своей работе указала на то, что в силу сложившихся в России доверительно – попустительских отношений между хозяйствующими субъектами, стороны часто пренебрегают требованиями законодательства и по заключенному договору аренды помещения передают имущество без составления передаточных документов [2].

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором [3].

Возврату арендованного имущества предшествует проверка его состояния. По итогам проверки, как правило, составляется акт проверки. Форма данного акта свободная, однако, чтобы избежать в дальнейшем рисков, как для арендатора, так и для арендодателя рекомендуется воспользоваться общими рекомендациями по составлению документа, подтверждающего приемку исполнения. При сдаче в аренду недвижимого имущества необходимо указать в акте приема-передачи на его состояние (исправность, наличие недостатков, повреждений и т.п.). То состояние имущества, которое будет указано в акте на момент сдачи в аренду и будет являться критерием для сравнения степени износа на момент возврата. После стороны вправе осуществить сверку взаиморасчетов и, если это было предусмотрено договором, возвратить задаток.

Очень часто стороны забывают подписывать акты приема-передачи или другие подобные документы при возврате имущества. Отсутствие подтверждающего документа в дальнейшем может привести к следующим рискам:

· для арендодателя – риск признания получения арендной платы от арендатора необоснованной;

· для арендатора – риск выплаты неустойки, арендных платежей.

Поэтому выгодно и для арендатора и для арендодателя согласовать условие о том, какой именно документ будет являться подтверждением передачи арендованного имущества. Естественно, отсутствие данного документа, не отменяет право сторон ссылаться на иные документы (счета-фактуры, акты сверки) и свидетельские показания. Однако данный способ доказывание не всегда эффективен.

Однако даже при взаимной заинтересованности сторон по предварительному согласованию состояния имущества по арендному договору у них часто возникают сложности. Чтобы избежать данных затруднений сторонам рекомендуется для описания арендуемого имущества привлечь специалистов.

В случае если при осмотре помещения были обнаружены поломки или какие-либо другие недостатки стороны могут указать в договоре о том, кто, за чей счет и в какой срок будет проводить комплексный (выборочный) капитальный ремонт или текущий ремонт для цели их устранения. И, несмотря на то, что по общему правилу, предусмотренному действующим законодательством, проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя, а проведение текущего ремонта – обязанностью арендатора, как уже было сказано выше, подробное описание в договоре данного вопроса зачастую в дальнейшем помогает избежать многочисленных споров.

Так в случае, даже если стороны пришли к предварительному соглашению о проведении ремонта силами арендатора, он должен получить на это явно выраженное согласия от арендодателя, а также согласовать вопрос о том, подлежат ли возмещению затраты на проведение ремонта.

Ремонт зачастую является местом повышенной опасности повреждения или разрушения имущества, что в свою очередь также в дальнейшем приводит к спорам. Для устранения данных разногласий в договоре рекомендуется предусмотреть вопросы страхования, как имущества, так и возможного причинения вреда третьим лицам при проведении ремонта.

Согласно существующей судебной практике срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора независимо от оснований его прекращения [4].

Неисполнение обязательства по возврату арендуемого имущества в срок дает право арендодателю потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также возмещения убытков – в случае, если арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором [3].

Согласно п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором [5].

Помимо этого, как указано в п. 39 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, в случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества [5].

Однако бывают случаи, когда арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества. На такой случай в том же письме Президиум ВАС отказывает арендодателю в праве требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора [5].

Вопрос досрочного расторжения арендного договора в существующей судебной практике неоднозначен. Согласно некоторым решениям арендатор имеет право досрочно освободить занимаемое помещение до истечения срока указанного в договоре. Он должен об этом уведомить арендодателя, а тот в свою очередь должен принять необходимые меры по приемки данного объекта. В случае, если им данные меры предприняты не были, то он будет считаться просрочившим обязательства. В таком случае арендная плата может быть им истребована только по дату фактического освобождения помещения [6].

Однако чаще всего суды принимают иную позицию по данному вопросу. То есть согласно ей обязательства арендатора по внесению арендной платы будут действовать до окончания срока указанного в договоре. Неиспользование арендатором принятого в аренду имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не освобождает арендатора от внесения арендных платежей [7].

Таким образом, согласно приведенному в данной статье анализу можно составить следующие рекомендации для сторон по договору аренды недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений):

1. При заключении договора прямо указывать на возможность и случаи досрочного расторжения;

2. Подробно указывать в актах приема-передачи (или ином подобном документе) на состояние принимаемого по договору аренды имущества.

3. При необходимости проведения ремонта указывать в договоре о том, какая из сторон, за чей счет и в какой срок будет проводить данные работы.

4. Предусмотреть в договоре вопросы страхования рисков при проведении ремонта.