Разработка технологической схемы формирования инвестиционных площадок

DEVELOPMENT OF A TECHNOLOGICAL SCHEME FOR THE FORMATION OF INVESTMENT PLATFORMS

Elena Agafonova

Student of Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering, Russia, Nizhny Novgorod

Аннотация. Проблема повышения инвестиционной привлекательности является для районов и муниципальных образований одной из актуальных, а формирование инвестиционных площадок является одним из важнейших этапом реализации инвестиционного проекта. В статье рассмотрен порядок формирования земельных участков, которые в дальнейшем будут использоваться для инвестиционного освоения.

Abstract. The problem of increasing investment attractiveness is one of the most urgent for districts and municipalities, and the formation of investment sites is one of the most important stages in the implementation of an investment project. The article considers the procedure for the formation of land plots that will be used for investment development in the future.

Ключевые слова: инвестиционная площадка, формирование земельного участка, земли государственной или муниципальной собственности.

Keywords: investment platform, formation of a land plot, land of state or municipal ownership.

Разработка любого инвестиционного проекта – от первоначальной идеи до эксплуатации – может быть представлена в виде цикла, состоящего из трех фаз: пред инвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной.

На первой стадии инвестиционного проектирования формулируется идея проекта, а на второй стадии производится исследование инвестиционных возможностей. Именно на второй стадии принимается решения о месте реализации инвестиционного проекта исходя из требований инвестора к инвестиционной площадке, наличием подходящей площадки на территории муниципального образования, а также стратегических планов развития области и потребностей населения. Для удобства выбора Администрация должна располагать достоверной, актуальной и полной информацией об имеющихся площадках.

Решение вопроса о получении земельного участка зависит от права собственности на земельный участок и текущей градостроительной ситуации на данной территории.

– если участок находится в частной собственности, инвестору достаточно просто выкупить выбранную территорию у владельца;

– если участок находится в муниципальной собственности, то инвестору необходимо обратиться в администрацию соответствующего муниципального образования;

– если участок находится в областной собственности (либо собственность на данную территорию не разграничена), то для начала процедуры оформления необходимо обратиться в Совет по земельным и имущественным отношениям при правительстве Нижегородской области.

Инвестор должен подать в региональное министерство имущественных и земельных отношений заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта с необходимыми исходными данными и обоснованиями, которые могут быть представлены в форме Ходатайства.

Рисунок 1. Технологическая схема формирования инвестиционных площадок из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Предоставление земельного участка в собственность или в аренду осуществляется с помощью аукционов. Приобретение земельного участка на аукционе, с одной стороны предполагает более широкий диапазон его использования, с другой стороны в этом случае все риски реализации проекта ложатся на инвестора, и, если по каким-либо причинам реализация проекта не состоится, у инвестора станет вопрос: «Что же теперь делать с приобретенным участком?».

Согласно Постановлению Правительства РФ №1603 "Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов", участок может быть предоставлен советом без торгов для размещения на нем объектов социально-культурного назначения, а также реализации масштабных инвестиционных проектов. Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов устанавливается земельным законодательством.

Процедура предварительного согласования установлена ст. 39.15 Земельного кодекса РФ. Инвестор должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением. В случае если поступившее заявление не соответствует требованиям, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены установленные документы уполномоченный орган в течении 10 дней возвращает его заявителю с указанием причины возврата. В случает отсутствия замечаний рассмотрение заявления производится в срок не более чем тридцать дней со дня его поступления.

После решения вопроса с выбором и формой приобретением земельного участка, необходимо преступить к процедуре формирования земельных участков.

В соответствии с требованиями Земельного Кодекса РФ проведение работ по формированию земельного участка в обязательном порядке включает в себя:

– выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровых работ);

– осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

Образование земельного участка из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с ГрК РФ;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (КПТ). Использование схемы расположения земельного участка на КПТ допускается в случае отсутствия утвержденного проекта межевания.

Согласно ст. 11.13 Земельного Кодекса РФ образование земельного участка возможно выполнить исключительно в соответствии с проектом межевания территории в тех случаях, когда:

1) из земельного участка, предоставленного для комплексного развития территории;

2) из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;

3) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений;

4) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Основой для подготовки проекта межевания территории является проект планировки территории.

В настоящее время подготовка проекта планировки (включая проект межевания) территории осуществляется во всех случаях, когда земельные участки предоставляются под комплексное освоение или развитие территории. Кроме того, с 1 июля 2017 г. в п. 5 ч. 3 ст. 41 Градостроительного Кодекса был введен перечень случаев обязательности проекта планировки территории:

– при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

– в случаях, когда необходимы установление, изменение или отмена красных линий;

– если необходимо образование земельных участков, которое производится только в соответствии с проектом межевания территории;

– размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу;

– при строительстве или реконструкции линейного объекта.

Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

То есть проект планировки территории нужен всегда, когда предполагается крупный строительный проект, сопряжённый с изменением элементов планировочной структуры. Кроме того, проект планировки территории необходим, если градостроительное регулирование пользования территорией нужно исходя из самого существа отношений землепользования.

Результаты выбора земельного участка оформляются органом местного самоуправления актом, к которому прилагаются схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, а также расчеты убытков заинтересованных лиц.

Следующим этапом формирования земельного участка является выполнение кадастровых работ, то есть межевания земельного участка, которое представляет собой целый комплекс мероприятий. По результатам межевания формируется межевой план в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.

После выполнения кадастровых работ и подготовки межевого плана необходимым этапом формирования земельного участка из государственных (или муниципальных) земель является осуществление его государственного кадастрового учета.