ОТДЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

SPECIFIC ISSUES OF LEGAL REGULATION OF REAL ESTATE OWNERS' PARTNERSHIPS UNDER RUSSIAN LEGISLATION

Mila Oorzhak

Student, Tuvan State University, Russia, Kyzyl

Natalya Papushina

Scientific supervisor, Tuva State University Russia, Kyzyl

Аннотация. В данной статье рассматривается ряд проблем, складывающихся вокруг такой организационно-правовой формы юридических лиц, как товарищество собственников недвижимости, а также их разновидностей. Автор делает вывод о том, что некоторые нормы законодательства требуют корректировки. По итогам исследования сформулированы предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Abstract. This article examines a number of problems arising around such an organizational and legal form of legal entities as a partnership of real estate owners, as well as their varieties. The author concludes that some legal norms require adjustment. Based on the results of the study, proposals were formulated to improve the current legislation.

Ключевые слова: товарищество собственников недвижимости, самоуправление, нормативное регулирование, гаражные объединения, садоводство, огородничество, товарищество собственников жилья, совершенствование правовых норм

Keywords: Property owners' association, self-government, regulatory regulation, garage associations, gardening, vegetable gardening, homeowners' association, improvement of legal norms

Вопросы, касающиеся создания и деятельности товариществ собственников недвижимости (ТСН) представляют для российского правопорядка значительную актуальность. И дело не только в том, что данный институт существует в российской правовой системе в современном виде относительно недавно (менее 10 лет), а потому в достаточной мере не успел накопить исследований в научной литературе, посвященных его статусу. Интерес к ТСН как отдельной организационно-правовой форме некоммерческих корпораций обусловливается также тем, что оно выступает одним из элементов низовой демократии, являющейся одним из ключевых элементов самоуправления в пределах малых гражданско-правовых сообществ, на которых люди учатся сосуществовать в человеческом общежитии, согласовывать свои воли, формулировать и отстаивать интересы и права.

В этом смысле от того, насколько качественным будет нормативное регулирование, устанавливающее статус ТСН, в известной степени будет зависеть и то, как у людей будет складываться возможность практического использования данного феномена для решения общих задач собственников недвижимых вещей.

В качестве основной задачи ТСН, предопределяющей создание такого юридического лица, выступает совместное владение, пользование и в установленных законом пределах распоряжение имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также достижение иных целей, предусмотренных законами, на что указано в ч. 1 ст. 123.12 ГК РФ. Следовательно, как справедливо указывают исследователи, фактически задачей ТСН является «исполнение функции совместного использования недвижимых объектов» [1].

Такая необходимость возникает, как правило, в тех случаях, когда собственники объединены общим интересом в решении задач по управлению общим имуществом. К примеру, подобного рода интерес возникает у собственников помещений в многоквартирных домах (МКД), у садоводов, ведущих садоводство или огородничество на земельных участках в пределах территории соответствующего объединения либо у собственников гаражей в гаражных объединениях.

Однако можно признать, что правовое регулирование статуса ТСН применительно к данным отношениям является недостаточно качественно урегулированным.

В первую очередь, непоследовательным можно назвать употребление терминологии, описывающей статус таких юридических лиц. Так, обращает на себя внимание то, что в наименовании ст. 24 Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о гаражных объединениях) практически идентично воспроизведено наименование ст. 123.12 ГК РФ, что едва ли можно назвать правильным. Как уже ранее отмечалось, применительно к ГК РФ понятие «товарищество собственников недвижимости» используется как определение организационно-правовой формы юридических лиц, созданных в целях решения общих задач по управлению общим имуществом сособственников, причем данный термин является собирательным и объединяет ТСЖ, товарищества на территории садоводства или огородничества и др. Однако в Законе о гаражных объединениях тот же самый термин используется в более узком значении – как вид товарищества, которое создается на территории гаражного назначения (в гаражных комплексах). Такое употребление терминов показывает, что одно и то же словосочетание используется и в широком, и в узком значении в актах общего и специального регулирования.

Представляется, что такое решение законодателя способно породить путаницу и потому не является оптимальным.

Стоит отметить, что та же самая ошибка допущена законодателем в законопроекте «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» [2], на что указано в литературе [3].

Кроме того, существуют и чисто технические нюансы, свидетельствующие о недостаточно качественной законодательной проработке нормативных актов. К примеру, в ст. 27 Закона о гаражных объединениях определяются права и обязанности собственников гаражей, собственников машино-мест, не являющихся членами ТСН, где, среди прочего, за собственниками-нечленами закрепляется обязанность внесения платы за содержание общего имущества (ч. 3), а также определяется размер такой платы (ч. 4). Сама по себе данная норма является верной, ведь от членства в ТНС бремя содержания имущества, в том числе, совместно с другими сособственниками, никак не зависит. Однако при отсылке к правовому регулированию, закрепляющему обязанность по внесению платы, законодатель допустил неточность и в ч. 4 рассматриваемой статьи указал, что при определении суммарного размера ежегодной платы речь идет о плате, указанной в ч. 2 данной статьи, тогда как в действительности речь о ч. 3 этой статьи.

В связи со сказанным, предоставляется, что для устранения данного недостатка требуется в ч. 4 ст. 27 Закона о гаражных объединениях слова «Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 2 настоящей статьи» заменить словами «Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи».

Отдельное внимание необходимо уделить и принятию юридически значимых решений в ТСН различных видов, поскольку данные вопросы напрямую касаются выражения волеизъявления членов таких товариществ и придания ему законной формы и общеобязательной силы с распространением решения на всех участников гражданско-правового сообщества сособственников общего имущества – собственников недвижимых вещей (как членов ТСН, так и нечленов).

Кроме того, нельзя забывать, что собственной компетенцией по решению вопросов относительно реализации правомочий собственника на имущество, находящееся в совместной собственности собственников недвижимых вещей, имеют сами собственники таких вещей, правила чего закреплены в недавно вступивших в силу нормах параграфа 2 гл. 16 ГК РФ.

Так, по общему правилу, указанному в ч. 2 ст. 259.3 ГК РФ, все решения собственников недвижимых вещей в отношении их общей собственности принимаются большинством голосов, кроме решения по передаче третьим лицам пригодного для самостоятельного использования общего имущества (за такое решение должно проголосовать не менее, чем 2/3 собственников недвижимых вещей – ч. 4 этой статьи) и решения по вопросам отчуждения в собственность третьих лиц недвижимых вещей из числа общего имущества (за такое решение собственники недвижимых вещей должны проголосовать единогласно – ч. 5 этой статьи).

Стоит отметить, что в данной норме допущена неточность, поскольку в ч. 2 данной статьи устанавливается общее правило, исключения из которого содержатся в ч. 4 и 5 данной статьи, однако, буквально в следующей статье (ст. 259.4) Кодекса предусмотрено еще одно исключение из общего правила – единогласным решением собственников недвижимых вещей может быть предусмотрено иное регулирование относительно обязанностей каждого собственника по участию в расходах и издержках на содержание и сохранение общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество.

Стоит также заметить, что к проведению собраний собственников недвижимых вещей применяются общие положения, установленные нормами ст.ст. 181.1, ст. 181.2 ГК РФ. В данных нормах (абз. 2 ч. 1, ч. 1.2, ч. 2 и ч. 3 ст. 181.2 ГК РФ) содержатся еще другие исключения, когда для принятия положительного решения подходит лишь единогласное голосование.

Однако эти нормы применяются к решениям собственников недвижимых вещей в качестве общих правил, а потому упоминание о них в специальных нормах можно опустить.

Несмотря на это, содержание ч. 2 ст. 259.3 ГК РФ не может быть признано корректным и должно быть дополнено указанием на исключение, содержащееся в ч. 1 ст. 259.4 ГК РФ.

Помимо сказанного, соответствующие правила по проведению общих собраний собственников недвижимых вещей предусмотрены в жилищном законодательстве (44 - 48 ЖК РФ), законодательстве о гаражных объединениях (ст.ст. 19 - 23 Закон о гаражных объединениях).

Однако такие нормы не предусмотрены в законодательстве о садоводстве и огородничестве, где об общем собрании собственников садовых земельных участков или огородных земельных участков упоминается лишь косвенно применительно к возможности лиц, которые ведут садоводство или огородничество индивидуально, то есть без членства в товариществе, участвовать в общих собраниях членов товарищества и голосовать по вопросам повестки, для которых законом установлена необходимость учета их мнения (ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») (далее – Закон о садоводстве).

Представляется, что в данном законодательном акте едва ли необходимо делать исключение из общего правила, ведь фактически именно собственники недвижимых вещей являются главным элементом правоотношения, а ТСН лишь призвано содействовать им в управлении имуществом, находящимся в общей собственности, тогда как из норм закона о садоводстве следует, что это СНТ или ОНТ имеют главенствующую роль, а собственники-нечлены обладают узкими и усеченными правомочиями по участию в решении вопросов, связанных с управлением общим имуществом.

Думается, что исправление данного нормативного перекоса требуется произвести путем существенного пересмотра положений Закона о садоводстве, в результате чего выделить в нем по аналогии с жилищным законодательством и законодательством о гаражных объединениях отдельно нормы о полномочиях собственников садовых земельных участков или огородных земельных участков и отдельно – о полномочиях общего собрания членов садового или огороднического товарищества.

Возвращаясь к рассмотрению вопросов принятия решений, отметим, что применительно к компетенции общего собрания членов ТСН (как и остальных органов управления ТСН) в ГК РФ отсутствуют общие нормы о том, какой кворум требуется для принятия решений, указывая лишь отсылку к положениям Устава конкретного ТСН (ч. 2 ст. 123.12 ГК РФ).

При этом соответствующие нормы предусмотрены применительно к отдельным разновидностям ТСН: для садоводческих и огороднических товариществ кворум указан в ч.ч. 2 - 4 ст. 17 Закона о садоводстве, для гаражных товариществ – в ч. 4 ст. 25 Закона о гаражных объединениях, для ТСЖ – в ч. 145 - 146 ЖК РФ.

Приведенные положения показывают, что в законодательстве недостаточно последовательно произведено разграничение случаев, когда само гражданско-правовое сообщество собственников недвижимых вещей решает вопросы своей исключительной компетенции, а когда речь идет о решении корпоративных вопросов, которые находятся в ведении ТСН. Соответственно, вопросы кворума для всех случаев проведения голосований также не разработаны и не закреплены единообразно.

На наш взгляд, вопросы разграничения компетенции между самими собственниками недвижимых вещей и ТСН как выбранным ими способом управления общим имуществом, вопросы правового регулирования собраний, проводимых самим гражданско-правовым сообществом или созданной ими корпорацией, а также проблемы организации, проведения таких собраний и голосований на них, существенной спецификой не наделяются и в целом должны быть единообразны, как в жилищной сфере, так и в остальных рассмотренных нами.

По этой причине, возможно, единообразного регулирования можно достичь либо введя полностью идентичное регулирование во всех трех (помимо ГК РФ) источниках законодательства, либо полностью изъять те нормы, которые не специфичны применительно к регулируемой специальной сфере, перенеся их в ГК РФ (причем значительная часть таких норм там уже имеется), а в специальных законах оставить лишь то регулирование, которое действительно отлично от общих правил и обусловлено особенностями конкретных общественных отношений.   

Таким образом, можно признать, что правовое регулирование ТСН в целом как собирательного понятия и единой организационно-правовой формы, и отдельных его разновидностей не лишено проблем и противоречий, а потому должно быть в ближайшее время реформировано.