ПОДВАЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ, ПОЛЬЗОВАНИЕ И РАСПОРЯЖЕНИЕ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Аннотация. В статье рассматриваются вопросы, касающиеся принадлежности подвальных помещений собственникам квартир, их использование и управление, а также судебная практика, связанная с данными объектами. Подвальные помещения многоквартирных домов представляют собой важный объект общего имущества, который играет значимую роль в функционировании жилых зданий.

Abstract. The article discusses issues related to the ownership of basements by apartment owners, their use and management, as well as judicial practice related to these facilities. The basements of apartment buildings are an important object of common property, which plays a significant role in the functioning of residential buildings.

Ключевые слова: подвальные помещения, общее имущество, многоквартирный дом, МКД, объекты общего имущества, судебная практика.

Keywords: basements, common property, apartment building, AB, objects of common property, judicial practice.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ подвальные помещения в многоквартирных домах относятся к общему имуществу собственников помещений [1]. ЖК РФ определяет, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся не только лестничные площадки, лифты, чердаки, земельный участок, на котором расположен дом, но и все его составные части, включая подвалы [2].

Подвал относится к общему имуществу, если в нем фактически расположено соответствующее инженерное оборудование и коммуникации (центральное отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, канализация, электроснабжение, вентиляция), обслуживающие более одного помещения в данном доме и непрерывно использующиеся в общих целях всех собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД) для обеспечения безопасной эксплуатации здания. Указанные общедомовые коммуникации и оборудование требуют технического обслуживания и беспрепятственного доступа для контроля и ремонта в целях обеспечения безопасного и комфортного проживания [3].

Подвальные помещения могут быть использованы для сдачи в аренду, хранения вещей, установки инженерных систем, а также для других нужд, что делает их неотъемлемой частью инфраструктуры дома. Однако, как показывает практика, многие собственники не осведомлены о своих правах на эти объекты и часто сталкиваются с проблемами при их использовании.

Собственники имеют право на общую долевую собственность [4], что подразумевает право каждого из них на использование общего имущества в соответствии с его назначением. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) [5].

Важно отметить, что использование подвальных помещений должно быть согласовано с другими собственниками. Вопросы использования подвальных помещений как общего имущества МКД должны решаться на общем собрании собственников [6, 7]. Это означает, что любые изменения в использовании подвальных помещений, такие как их переоборудование или использование для коммерческих целей, должны быть одобрены большинством собственников [8]. Это подчеркивает важность коллективного управления и согласия всех жильцов на использование общих объектов.

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества МКД, в частности, подвальных помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, использование средств, полученных от сдачи общего имущества МКД в аренду и др.

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений МКД) допускается передача отдельных частей МКД в пользование [9]. Например, может быть заключен договор аренды на подвальные помещения. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества МКД, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений в МКД могут оборудовать в подвале место хранения велосипедов, детских колясок, мастерскую, тренажерную комнату или использовать подвал для коммерческой деятельности. Необходимо соблюдение санитарных норм и требований пожарной безопасности, доступ к коммуникациям и иному общему имуществу собственников помещений МКД [10].

В судебной практике часто встречаются дела, связанные с использованием подвальных помещений, в частности, споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания (когда в ЕГРН внесена запись о праве индивидуальной собственности на общее имущество имущество) [11], нарушения прав собственности и аренды (возникновение споров между собственниками и арендаторами по поводу правомерности использования подвальных помещений), нарушения санитарных норм и пожарной безопасности (использование подвальных помещений не по назначению, что приводит к соответствующим нарушениям), незаконных построек и перепланировок.

За участником долевой собственности закрепляется право требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле. Если передача в силу тех или иных причин оказывается невозможной (например, при неделимости вещи), то такой участник вправе получить от тех, кто осуществляет владение и пользование имуществом, соответствующую своей доле компенсацию в денежной или иной материальной форме [12].

Эти аспекты делают вопросы, связанные с использованием подвальных помещений, актуальными и предметом судебных разбирательств. Собственники помещений МКД могут обратиться в суд для защиты своих прав и требовать от других жильцов соблюдения правил использования общего имущества [13].

Подводя итог рассмотрению вопроса, связанного с правовым статусом подвальных помещений, их использованием и управлением, можно сделать вывод, что подвальные помещения многоквартирных домов являются важным объектом общего имущества, и их правильное использование требует соблюдения прав всех собственников. Для предотвращения конфликтов и обеспечения комфортного проживания жильцов необходимо проводить ежегодные собрания и обсуждения вопросов, связанных с использованием этих помещений. Важно помнить, что закон предоставляет собственникам возможность защищать свои права через судебные инстанции в случае нарушений.